Ha az épület valamely lehulló része okoz sérülést vagy anyagi kárt, akkor a Polgári Törvénykönyv szerint az épület tulajdonosa köteles helytállni e károkért. Ennek oka, hogy az épület tulajdonosától elvárható, hogy az épületet megfelelően karbantartsa. A lehulló épületrész legtöbb esetben például a vakolat, tetőcserép, díszítőelem szokott lenni, de ide tartozik az is, ha maga az összeomló épület okoz kárt. Társasház esetén ilyen esetekben a társasházközösség viseli a felelősséget, mivel az épület külső szerkezeti elemei, burkolata közös tulajdonba tartoznak.
Abban az esetben is a tulajdonos felel a károsulttal szemben, ha magában a károkozásban esetleg harmadik személy is közrehatott. Például, ha az épület felújítását végző vállalkozó nem szakszerűen járt el, és emiatt később a felújított épületről leeső épületrész okoz kárt, a károsult felé akkor is a tulajdonos felel. Természetesen ebben az esetben az épület-tulajdonos követelheti a vállalkozótól az őt ért kár megtérítését, ha maga már helytállt a károsulttal szemben.
Nem keveredő össze ez az eset azzal, ha közvetlenül a harmadik személy tevékenysége okozza a kárt. A fenti példánál maradva: ha a vállalkozó a tatarozási munka elvégzése közben hibázik, és a munka során leeső épületrész okoz kárt, azért közvetlenül a vállalkozó lesz a felelős.
Mentesülés a felelősség alól
A tulajdonosnak van lehetősége arra, hogy mentesüljön a felelősség alól. Ehhez bizonyítania kell, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértette meg, valamint a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy ez általában elvárható.
Természetesen e szabályok betartását a kárral összefüggésben kell bizonyítania. Tehát ha például a tulajdonos bizonyítja, hogy a tetőszerkezet és a tetőfedés az építési szabályoknak megfelelt, és a tetőt rendszeresen karbantartotta, állapotát ellenőrizte, akkor mentesül a szél által lesodort tetőcserép okozta kár megtérítése alól. Ez még abban az esetben is így lenne, ha más építési szabályt ugyan megsértett, azonban az a tetővel nincsen összefüggésben.
Viszont nem mentesíti a tulajdonost kártérítési felelősség alól önmagában az, ha az épületet nem ő építette. Ebben az esetben is bizonyítania kell, hogy az építkezésre vonatkozó szabályokat elődje nem sértette meg.
Kicsit más helyzet akkor, ha nem az épület lehulló része okozza a kárt, hanem a kár az épületen elhelyezett valamely tárgy lehullásából származik. A különbség az, hogy az ilyen tárgy nem alkotórésze az épületnek. Ilyenek például az épületen elhelyezett cégtáblák, hirdetőtáblák, kamerák, világító eszközök stb.
Ebben az esetben a Polgári Törvénykönyv a felelősséget kiterjeszti arra a személyre is, akinek az érdekében a tárgyat elhelyezték. Az ilyen személy az épület tulajdonosával együtt felelős a kárért. Például a cégtáblán feltüntetett cég és az épület tulajdonosa együtt fog felelni a leeső cégtábla által okozott kárért. Természetesen a felelősség alóli kimentés lehetősége ilyenkor is fennáll mindkettőjük esetében.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
