"Habár egyre kevesebb a pénz a befektetőknél -mivel felhalmozódott tőkéjüket az elmúlt egy-két év kedvező lehetőségeivel élve már többnyire beleforgatták ingatlanokba -, ennek ellenére még mindig akadnak olyanok, akik a lakáspiacon szeretnék elhelyezni a megtakarításaikat" - jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője. Erre kiváló lehetőséget kínálnak az egyre szaporodó újépítésű projektek Budapesten. Kérdés, hogy a befektetőknek érdemes-e még mindig elsősorban a belvárosi kerületeket megcélozniuk?
A belváros azért volt különösen népszerű az elmúlt években a befektetők körében, mert a külföldi turisták célpontja, így a lakáshotelek elsődleges terepeként szerepelt. Különösképpen kedvelték az új vagy újszerű, szépen felújított és felszerelt lakásokat, melyeket könnyen és jó áron lehetett rövid távra kiadni.
„Mégis úgy tűnik, hogy egyre többen hagyják abba az úgynevezett airbnb-zést, mert nem váltotta be a hozzá fűzött reményeiket” - hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának szakmai vezetője. A befektetők várakozásai sokszor nem igazolódtak vissza: ingatlanaikat teljesen lelakták a turisták, nem hozta a remélt bevételeket, és kiderült, hogy sokak számára túl sok vele a munka. (Az adóteher is nőtt elsejétől!)
Érkeztek azonban más, elbizonytalanító hírek is a rövid távú lakáskiadással kapcsolatban. Kiderült ugyanis, hogy több társasház is pereket indított a közelmúltban amiatt, hogy a házban lévő lakások tulajdonosai rövidtávon adják bérbe a lakásukat. „A társasházak érvelése szerint a lakás hasznosításának ilyen formája jogellenes, hiszen a rövid távú kiadás révén megváltozik az ingatlan funkciója. Azaz már nem lakáscélú ingatlanról van szó, hanem kereskedelmi célúról, így pedig a lakóközösség lehetőséget kap arra, hogy fellépjen a kereskedelmi hasznosítás ellen” - magyarázta Schneider Zoltán.
A szakember szerint a belvárosban nagyon sok társasháznak van elege abból, hogy az adott házban akár a lakások harmada esetében is rendszeren ki-be járnak a turisták, mégpedig viszonylag aktív éjszakai életet élve. „Mivel több neves ügyvédi iroda állítása szerint ezek a perek megnyerhetők, a lehetőséggel várhatóan egyre több társasház fog élni” - vélekedett Balla Ákos, aki azt is megjegyezte, hogy mindezek mellett egyre komolyabb az ellenállás a szállodaipar részéről is.
Véleménye szerint azonban az airbnb-zés nem fog megszűnni néhány hónapon belül, mivel a budapesti szállodák nem képesek megfelelően kiszolgálni a 2017-es úszó-világbajnokságot, így szükség van a lakáshotelek kapacitására is. Úgy véli, hogy a közeljövőben nem várható a rövidtávú lakáskiadás megszűnése, inkább hosszú távon tűnik valószínűnek. Ezzel viszont mindenképpen kalkulálniuk kell a befektetőknek, mert egy ingatlanpiaci befektetés mintegy 15 éves megtérülést jelent. Márpedig, ha 2-3 éven belül akár jelentősen megváltozhat a piac, akkor komoly veszteség érheti azt, aki most egy újépítésű, belvárosi lakásba fekteti a pénzét.
Hol vásároljunk akkor befektetésnek ingatlant?
Nem biztos tehát, hogy megéri a jelenlegi árakon ingatlant vásárolni a belvárosi kerületekben befektetési célból. Különösen, hogy mint a KSH legutóbbi adataiból is kiderült, a legnagyobb áremelkedés a belvárosban, vagyis az V., VI., VII. és IX. kerületekben következett be, a budai kerületek, például a XI. kerület, vagy éppen a XIII. és a XIV. kerület csak a középmezőnyben szerepelt az árak növekedését tekintve.
Ma már viszont a stagnálás jellemző az árakra a belvárosi ingatlanpiacon, hiszen az ingatlantulajdonosok rájöttek, hogy nem tudják az általuk megálmodott árakon eladni a lakásaikat. Azok, akik kiszállnak a rövid távú lakáskiadásból, szintén el akarják adni az ingatlanainkat hosszú távú kiadás helyett, így a kínálatot gyarapítják ezzel. Schneider Zoltán szerint egyszerűen fogalmazva egy lufi alakult ki az elmúlt két évben a belvárosi ingatlanpiacon, nagyon sok az olyan ingatlan most, mely túl van árazva.
Alaposan meg kell tehát gondolnia a lépését annak, aki a belvárosban ennyiért most újépítésű lakást vásárolna befektetési céllal, mert egyáltalán nem biztos, hogy megtérül számára a befektetése. Balla Ákos szerint érdemesebb máshol körülnézniük, mert ez a rizikó nem áll fenn az olyan lokációkban, mint például a XI. vagy a XIII. kerület.
Ezekben a kerületekben ugyanis kisebb volt az áremelkedés mértéke, ráadásul az újépítésű projekteknél is mérsékeltebbek az árak. Ha például az újbudai Elite Parkot vesszük, akkor ott az átlagár - a fajlagosan drágább garzonok és a penthouse-ok nélkül - 500-550 ezer forint között alakul négyzetméterenként. Ráadásul az is fontos tényező, hogy ezekben a kerületekben a bérlők hosszú távú bérlők, akik a közelben tanulnak vagy dolgoznak, és Balla Ákos szerint számuk jóval nagyobb, mint az airbnb-s turistáké, így biztosan lehet rájuk alapozni egy jól megtérülő ingatlanbefektetést.
