A lakásvásárlások finanszírozása hatalmas piaci lehetőségeket rejt magában Magyarország kicsiny területén, amit igyekeznek is kihasználni a pénzintézetek. Az e téren tapasztalható divathullámok az utóbbi néhány évben hihetetlenül felgyorsultak, s bármely nagyáruház konfekcióosztálya megirigyelhetné az évszakról évszakra változó trendek ütemét. Az állami kamattámogatásos lakáshitelek hihetetlen népszerűsége után két éve érkeztek meg a devizaalapú hitelek, idén pedig már az ingatlanlízing lehet a sláger a szakértők szerint. Az önerő nélküli lakás persze csak szlogen, ugyanakkor valóban lehetnek előnyei magánszemélyek és kisvállalkozások szempontjából egyaránt.

Már húsz éve

A lízing mint finanszírozási forma egyáltalán nem újdonság Magyarországon, története több évtizedre nyúlik vissza. A kezdeti időszakban azonban csak a nagyvállalatok "kiváltsága" volt, s ez a piaci méreteken is meglátszott. Az első igazi áttörést a gépjárműlízing elterjedése hozta el a piacra: a kilencvenes évek motorizációs lázában hatalmas szerepük volt a lízingcégeknek. Ekkor nyitottak először a vállalatok a kisebb cégek, sőt magánszemélyek irányába, és a gépjárműlízing azóta sem szűnt meg a hazai lízingpiac legfontosabb szegmensének lenni. Nyugat-Európában nagyjából egyharmados a megoszlás a gép- és berendezés-, a gépjármű-, illetve az ingatlanlízing területei között. Ezzel szemben hazánkban - amint Antall Pál, a Magyar Lízingszövetség elnöke elmondta - az ingatlanlízing alig tíz százalékot hasított ki a tortából 2005-ben, s még ez is kétszer akkora szelet, mint az egy évvel korábban regisztrált.

Az ingatlanlízing-hirdetések tömeges megjelenése áttételesen a bankok lakáscélú hiteleinek gyakorlatához köthető. Az állami támogatású lakáshitelek megjelenésének idején ugyanis óriási üzletnek bizonyult az ingatlanépítés: a városokat ellepték az óriásdaruk, s mindenfelé lakóparkok, társasházak hirdetéseibe botlott az ember. Csakhogy az építőipari vállalatok lelkesedése túl nagynak bizonyult. A bankok által megfelelő bonitásúnak tartott érdeklődők közül mára nagyjából mindenki szerzett magának lakóingatlant, mégis egyedül Budapesten 8-10 ezerre becsülik az eladatlan lakások számát. Érdeklődők természetesen akadnának, a bankok azonban a nem megfelelő hitelbiztonságú ügyfeleket már nem "szponzorálják" lakásszerzési céljaikban. Ha azonban a lízinget választják, megfelelő fizetési fegyelmezettség mellett a futamidő végén ugyanúgy megszerezhető a lakás, ráadásul a havi lízingdíjak nemegyszer olcsóbbak, mint a hasonló összegre felvett lakáshitelek törlesztőrészletei. Nem véletlen tehát, hogy nemrég egy ingatlankereskedő iroda arról számolt be: az általuk értékesített ingatlanok 20 százaléka már lízing típusú finanszírozás keretében kelt el.

Inkább lakás

A kedvezményes lakáshitelek idején megindult óriási lakóingatlan-fejlesztések mellett 2003 óta töretlen lendülettel bővül az irodapiac is. Hiába óriási azonban a kínálat, a kis- és középvállalatok nagy része számára nem megfelelőek az irodaházak, a néhány fős vállalkozások pedig sokszor lakóingatlanokban - esetleg irodává átminősítve - kezdik meg működésüket.

A szektor problémáit Pusztai László, a CIB Ingatlanlízing Zrt. üzletág-igazgatója azzal magyarázta, hogy a kis- és középvállalkozások - különösen vidéken - elsősorban családi házakat, különálló épületeket keresnek irodai célra, hiszen az irodai igényeket kiegészítve általában telephelycélú, azaz raktározási, bemutatótermi vagy akár szervizelési igények is felmerülnek.

A forráshiánnyal küszködő kis cégek számára azonban a bankok nem szívesen nyújtanak hitelt ingatlan vásárlására, mivel a pénzintézetek nem látják biztosítva, hogy a vállalkozás valóban csőd nélkül megéri a hosszú visszafizetési periódus végét. Erre jelent megoldást az ingatlanlízing, amely kombinálja a hosszú futamidőt az alacsony önerővel, igaz ebben a konstrukcióban a tulajdonjog csak az utolsó maradványérték - tulajdonképpen törlesztőrészlet - befizetése után kerül át a vállalkozáshoz. Csakhogy a lízing által megszerzett ingatlan utáni áfa leírható, a lízingdíj pedig hosszú távra előre tervezhető, ami mindenképpen megkönnyíti a pénzszűkében lévő kisvállalkozások helyzetét.

Olcsóbb a hitelnél

A lízingdíjakat érintő egyik első vád, hogy azok néhány százalékponttal magasabb kamatot jelentenek, mint a hasonló összegű lakáshitelek törlesztőrészletei, így előfordul, hogy egy vállalkozás tagja inkább magánemberként lakáshitelt igényel, amit utána irodaként üzemeltetnek tovább.

Csakhogy ez mára már nem igaz. Az OTP által kínált 15 millió forintos svájcifrank-alapú lakáshitel első törlesztőrészlete 117 ezer 170 forint, ha a futamidő 20 év. Ezzel szemben a pénzintézet leányvállalataként működő lízingcég ugyanilyen paraméterekkel (szintén svájci frank alapon) 103 ezer 505 forintot kér, amelyből ráadásul 4651 forint áfa le is írható havonta. Ezenfelül a lízingdíjak minden további nélkül elszámolhatók a költségek között, ráadásul az értékcsökkenés is elkönyvelhető.

Érdemes ezt megfontolni, különösen, hogy a legkisebb cégek tagjai jellemzően csak minimálbérre vannak bejelentve, amire nem szívesen adnak a pénzintézetek sokmillió forintos hitelt. Ráadásul, mivel a minimálbér után nem kell személyi jövedelemadót fizetni, az újdonsült tulajdonos nem érvényesítheti az így esetlegesen elérhető adó-visszatérítést sem.

Tölgyes László, a BG Magyarország Lízing Zrt. vezérigazgatója szerint külön figyelmébe ajánlható a lízingkonstrukció azoknak a vállalkozásoknak, amelyek befektetési céllal szeretnének ingatlanhoz jutni, vagyis a megszerzett ingatlant nem saját használatra, hanem bérbeadási céllal vásárolnák. Az ingatlan hasznosítójának mindenképpen megéri lízingkonstrukcióban az ingatlant megvásárolni, hiszen a hosszú, 10-15 éves futamidejű finanszírozás, az alacsony, 10-30 százalékos önerő lehetővé teszi, hogy a bérleti díjat kiszámítható módon lízingdíjra váltsák annak tudatában, hogy a konstrukción keresztül az ingatlan tulajdonjogát is megszerzik. Mindemellett az amortizáció leírható, s eközben jó esetben még növekszik is az ingatlan értéke.