Egy fejlett országban, a kialakult jövedelmi és egy jól működő szociális rendszer mellett nincs szükség a hazai fogalmak szerinti állami lakáspolitikára: az emberek – saját erőből és hitelből – képesek jövedelmi szintjüknek megfelelő lakást vásárolni, a kihullókat pedig felfogja a szociális háló. A lakáspolitikának csak azt kell figyelnie, valóban jól működik-e a piaci mechanizmus, s észrevegye, ha valahol be kell avatkoznia: lehet ösztönözni az energiatakarékos megoldásokat, a zsúfolt városrészek lazulását vagy éppen vidékek benépesedését. Azokban az országokban azonban, ahol a jövedelmek és a lakásárak, illetve a banki hitelkamatok között olyan mély szakadék tátong, hogy az emberek azt maguk nem tudják áthidalni, már nem ösztönzőkre, hanem támogatásokra van szükség – mondja Oszlányi Zsolt, az OTP Bank Rt. ügyvezető igazgatója.

Feltámadó mobilitás

Évtizedekkel ezelőtt a panelprogram igyekezett a lakástulajdonhoz jutás problémáját megoldani, majd jött a bérlakásállomány privatizációja, amikor is az önkormányzatok szinte válogatás nélkül minden lakást értékesítettek. Magyarországon valójában nem maradt bérlakás, míg a fejlett országokban a lakáshoz jutás nem feltétlenül jelent tulajdonszerzést. A kilencvenes évekre már egyre erősebben mutatkoztak a lakásszektor problémái, miközben a bankok – az OTP-t és a takarékszövetkezeteket leszámítva – nem voltak jelen a lakossági hitelpiacon.

A 2000. februárban útjára indított, majd áprilisban és a következő év júliusában is módosított otthonteremtő program hozta meg a fordulatot, amely elsősorban az új ingatlanok vásárlását, illetve építését támogatta, miközben a használt lakások szinte eladhatatlanná váltak. Az ez év márciusi újabb módosítás azonban az új lakás vásárlásához igénybe vehető állami kamattámogatással az ügyfél kamatterheit 2,75 százalékra (átlagosan 4,5 százalék a banki költségekkel együtt) csökkentette, s egyúttal használt lakás megvételéhez is 6 százalék körüli maximált hiteldíj mellett lehet forráshoz jutni. A felújítások ösztönzése azonban – bár a bővítés és modernizálás támogatása előrelépést jelent – valójában még mindig hiányzik a programból – mondja Oszlányi Zsolt, aki szerint a mostani támogatási rendszer újból esélyt ad arra, hogy a mobilitás kellő szintű legyen, hiszen ezek a hitelárak akár az egy pár éve dolgozó huszonéves fiatal számára is elérhetővé teszik a lakásvásárlást – állítja Oszlányi.
Arról persze lehet vitatkozni, hogy feltétlenül saját tulajdonú lakásban kell-e kezdeni az önálló életet, vagy inkább – nyugat-európai mintára – a bérlakásállomány kialakulását lenne célszerűbb támogatni.

Egyre több hitel

A bankok jól járnak a jelenlegi rendszerben; például az OTP Bank 1999-ben, 90 százalékos piaci részesedés mellett, 12 milliárd forint új lakáshitelt helyezett ki, ma pedig, 50 százalékos piacrész mellett, havi 9 milliárd forint lakáshitel odaítéléséről dönt. Oszlányi Zsolt szerint az sem okoz gondot, hogy a piaci feltételű hitelek kiszorulnak, illetve hogy az állam az ügyfelek számára fixálta a kamatokat. Ebben az alacsony kamatkörnyezetben úgyis ezt a konstrukciót keresik – állítja.

A GKI Gazdaságkutató Rt. számításai szerint egy-egy új lakás vásárlásához átlagosan 3–5 millió forint hitelt igényelnek. Bár a használtlakás-vásárláshoz kért, egy lakásra jutó kölcsönösszeg általában ennél kisebb, viszont a megnövelt kamattámogatás hatására körülbelül ötször annyi embert érinthet, mint ahányan új lakást akarnak támogatással vásárolni. (A GKI által megkérdezettek 43 százaléka tervezi, hogy a közeljövőben felújítja, elcseréli lakását, vagy újat vásárol.)

De hiába könnyebb hitelhez jutni, a kölcsönt vissza is kell fizetni. A lakásárak pedig magasak, és így – a kamattámogatás ellenére – a havi törlesztés összege nem csekély, főleg akkor nem, ha valaki nem kívánja, vagy nem tudja kihasználni a maximális 35 éves futamidőt; az állam ugyanis csak 20 évre garantálja a kamattámogatást, egyes bankok pedig ragaszkodnak ahhoz, hogy az ügyfél hatvanéves koráig befejeződjék a hitel törlesztése. Vagyis egy ötvenes éveiben járó házaspár már tíz évre sem igényelheti a hitelt. Egy új lakás vásárlásához tízéves futamidőre felvett 5 millió forintos kölcsön havi törlesztőrészlete több mint 50 ezer forint, és, ha mondjuk, egy körülbelül 80 négyzetméteres átlagos lakásról van szó, ehhez még legalább 15 millió forint saját erővel kell az ügyfélnek rendelkeznie.

Növekvő kockázat

Kormányzati számítás szerint az otthonteremtő program kapcsán felmerülő költségvetési terhek folyamatosan enyhülni fognak (lehet, hogy ezért alultervezett a 2002. évi költségvetésben a kamattámogatásra fordítandó összeg), és az állampapír mindenkori hozamához igazodó, húsz évre garantált kiegészítő állami támogatás – optimista vélemények szerint – néhány éven belül akár nulla százalék is lehet. Ennek feltétele természetesen a csökkenő infláció és az ezzel párhuzamosan alacsonyabbá váló jegybanki alapkamatok. Oszlányi Zsolt szerint a kamattámogatások áprilisi megnövelésével nem történt más, mint hogy a kormány a zsebébe nyúlt, és előrehozta a dezinfláció kamatokra gyakorolt hatását. Ha viszont megfordul vagy lelassul a csökkenő kamattrend, a költségvetésnek nőnek, de legalábbis változatlanok maradnak a jelenlegi terhei.
Erre azonban ma csak kevesen gondolnak. Pedig ahogyan nő a támogatási szint, a hitelfelvevőknek egyre kisebb terheket kell vállalniuk, és a bankok egyre több hitelt adnak. Ezzel azonban nő a bank és nő az ügyfél kockázata is: egy a GDP-növekedés szempontjából szűkebb év könnyen járhat munkahely-megszűnésekkel, és a reálbér-emelkedés lassulása is vezethet fizetési nehézségekhez.

Oszlányi Zsolt úgy véli, hogy miután a lakáshitelek jelzálog típusú kölcsönök, a bank szempontjából elsősorban a fedezetül szolgáló ingatlant kell mérlegelni, és a kellő színvonalú értékbecslés megfelelő garanciát adhat a hitelkihelyezésre. Ugyanakkor Barta Judit, a GKI Gazdaságkutató Rt. főmunkatársa szerint hosszú távon előfordulhat, hogy a megnövekedett lakásszám miatt olyan mértékben csökkennek az ingatlanárak, ami a korábbi értékeléseket valótlanná teszik, bár ezt az uniós csatlakozással járó ingatlanár-emelkedés valószínűleg kompenzálja. A tömegessé váló hiteligények és a verseny által kikényszerített rövidülő elbírálási idő viszont szintén hathat az értékbecslés minőségére. Az ügyvezető igazgató a negatív hatások kivédése eszközének tartja a bank és ügyfele kapcsolatának, valamint a bankok következetes kockázatkezelési stratégiájának előtérbe kerülését.

Befektetéstámogatás?

Az otthonteremtő programnak, úgy tűnik, több köze van egy építőipart fellendítő vállalkozásélénkítő programhoz, mint a lakáspolitikához. 2001-ben a hazai GDP növekedésében az építőiparnak volt a legjelentősebb szerepe, és ez a trend valószínűleg idén is folytatódik: míg 1999-ben és 2000-ben 20-22 ezer új lakást adtak át, 2001-ben már 28 ezret, és 2002-ben várhatóan 33 ezer új építésű otthon átadására kerülhet sor.

A leginkább rászorulók számára ez a rendszer a lakhatásban nem kínál megoldást, ellenben az állami kamattámogatás révén kedvező áron kapható kölcsön sok vállalkozás tőkepótlását megoldja. Sokan olyanok is a bankokhoz fordulnak, akiknek a kiszemelt ingatlan megvásárláshoz szükséges tőke a rendelkezésükre áll. Lehetőség adhat a támogatott hitel felvételére az is, ha családon belül tulajdonolt ingatlanok cserélnek gazdát, papíron. Az is jó üzletnek tűnik – a kamatokat mérlegelve elsősorban új építésű ingatlan beszerzésekor –, hogy valaki a meglévő pénzét a bankba betétesként elhelyezi, és a vásárolandó lakást a támogatott hitelből finanszírozza.
Vajon dolga-e a központi költségvetésnek a lakossági befektetések már-már szociális mértékű támogatása? A piaci és a támogatott hitelkamat között körülbelül 10 százalékpont a különbség, ami – 33 ezer ingatlan esetében – több mint 13 milliárd forintos terhet jelent a költségvetésnek. Vagyis az adófizetőknek. Mindenki fizeti mindenki kölcsönét, a legrosszabbul az jár, aki csak fizet.