A jelzálog-hitelezés itthoni és nemzetközi tapasztalatairól, a hazai bankok gyakorlatáról Oszlányi Zsolttal, az OTP Bank lakossági üzletága ügyvezető igazgatójával a bank hamarosan megnyíló jelzálogintézetének apropóján beszélgettünk.

– Mennyire elterjedt a világban jelzáloghitel?

– Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban ez a modern hitelezés alapja, és mint ilyen, nagyon hosszú múltra tekint vissza. Negyven-ötven éve már nálunk is létezik olyan hitel, ahol a bank a visszafizetés egyik biztosítékául a hitelezett ingatlanra jelzálogjogot jegyez be. Ez azonban nem azonos a fejlett országokban nyújtott hitelekkel. Ott ugyanis a jelzáloghitelezés olyan komplex tevékenység, amelyhez a forrást hosszú lejáratú jelzáloglevelek kibocsátásával teremtik meg a bankok. Az így nyújtott hitelek általában szabadon felhasználhatók. Magyarországon az 1997-ben hozott törvény teremtette meg annak az alapját, hogy elkülönült hitelintézet ilyen tevékenységet folytasson. Ezzel létrejöttek azok a jogszabályi keretek, amelyek biztosítják, hogy egy jelzálog-hitelintézet kellő körültekintéssel helyezze ki a pénzét. Ennek egyik leglényegesebb tényezője a hitelek mögött álló biztosíték.

– A törvény hatálybalépésének pillanatában az állam megalapította az első és eddig az egyetlen működő jelzálogintézetet, a Földhitel- és Jelzálogbankot (FHB). A kereskedelmi bankok viszont az elmúlt négy évben nem éltek ezzel a lehetőséggel. Nem érte meg?

– A legtöbb kereskedelmi bank valóban úgy gondolta, hogy nem éri meg a törvényileg minimumként előírt hárommilliárd forint alaptőkével egy ilyen intézményt létrehozni. Sem az OTP Bank, sem más pénzintézet nem volt kényszerhelyzetben, hogy így teremtsen forrást.

– Most viszont, úgy tűnik, belépnek erre a piacra. Mi változott?

– Tavaly a kormány bevezetett egy új lakástámogatási rendszert az Otthonteremtő Program keretében. Ez differenciáltan kezeli a régi és új építésű ingatlanokat. Új lakás esetén jelentős kamattámogatást biztosít, és ezt a ma maximum 8 százalékos kamatozású hitelt bármelyik pénzintézet jogosult nyújtani. Használt ingatlanok vásárlásakor viszont a program forrásoldali támogatással teszi olcsóbbá a hitelt, amelyet a jelzáloglevél kibocsátásához nyújt. Ezzel az erre egyedül jogosult FHB versenyelőnybe került: a kormány teremtett egy lehetőséget arra, hogy 4,5 százalékkal olcsóbban tudjon hitelt nyújtani. Mégsem lett igazán sikeres a program, mert a kereskedelmi bankok használtlakás-hitelei továbbra is népszerűbbek voltak. Az utóbbi évben pang a használtlakás-piac, és a felvett kölcsönök összege is viszonylag alacsony volt. Bizonyos összeghatár alatt a lakosság kevésbé kamatérzékeny, és a kereskedelmi bankok egyszerűbb hitelminősítési módszerei, kiterjedt fiókhálózata kompenzálni tudták az FHB által kínált olcsóbb hitelt. A kormány sem volt elégedett az eredménnyel, így a 2001. április elsejével életbe lépett változás szerint bármelyik bank igénybe veheti a 6 százalékra növekedett támogatást. Ez már érzékenyebben hat a lakosságra, s növekszik az igényelt összegek volumene is. Az OTP jelzáloghitel-intézete a korábbinál mintegy öt százalékkal olcsóbb használtlakás-hitel nyújtását teszi majd lehetővé. Elképzelhető, hogy ennek már lesz piacélénkítő hatása.

– Egyes vélemények szerint az Otthonteremtő Program mostani módosítása inkább pr-intézkedés, semmint valós segítség.

– Az állam szándéka az, hogy az új lakás építése a korábbi évi 20 ezerről 40 ezerre nőjön, és a polgárok – akik tehetik – sikeresen oldják meg a lakáshelyzetüket. Ebben a kereskedelmi bankok is partnerek. A hitelezhető háztartások száma az alacsonyabb kamatokból eredő kisebb törlesztőrészletek eredményeképpen némileg nő, de az sem a pénzintézeteknek, sem az államnak nem célja, hogy mindenki hitelhez jusson.

– Mégis, egyre lazul a hitelbírálati procedúra. Nem tartanak attól, hogy hirtelen megnövekszik a nemfizető ügyfelek száma?

– Tény, hogy a jelzálogbankot elsősorban a jelzálogtárgy érdekli. Ez látszólag lazább adósminősítést tesz lehetővé, de a valóságban ez nem jelenti a biztosíték mértékének csökkenését. Például nincs olyan pénzintézet ma Magyarországon, amely elégedett lenne az ügyfelek által hozott fizetéskimutatással, mivel abban sokszor nem a valós adatok szerepelnek. Éppen ezért az, hogy egy bank csak a mindenkori minimálbért veszi a törlesztőrészlet alapjául, és az adósra bízza, hogy eldöntse, milyen összegű hitelt vesz fel, nem jelent egyértelműen nagyobb kockázatot. A fókusz a jövedelemről az ingatlan felé mozdult el. S azzal is mindenkinek tisztában kell lennie, hogy az új végrehajtási törvény eredményeképpen az eddigi több évig tartó és sokszor sikertelen eljárás helyett most az, aki nem fizet, akár pár hónap alatt elveszítheti ingatlanát. A fejlett országokban jól tudják ezt, és ott az emberek inkább a dolgok elé mennek. Ha valaki nem tudja fizetni a törlesztést, az, még mielőtt a pénzintézet szólítaná fel őt, kéri a bankot, hogy közösen találjanak megoldást. Ez azonban nem teheti felelőtlenné a bankokat. Mi elsősorban a pénzünket szeretnénk visszakapni, nem a jelzáloggal terhelt ingatlant elárverezni.

– Mi csökkentheti a pénz árát?

– Téveszme azt gondolni, hogy a hitelek kamatát csak az infláció határozza meg. Az – sok más közvetett tényező mellett – valójában a piaci helyzet függvénye. Ha csak egy bank nyújtana hitelt, azt a legmagasabb áron tenné, azon, amit a piac még hajlandó megfizetni. A verseny lefele mozdítja a kamatok szintjét. A pénz ára csak azt befolyásolja, hogy megéri-e, vagy nem az adott banknak, hogy hitelt nyújtson. Az elkövetkező években a növekvő verseny hatására kiéleződhet a kamat- és költségharc, és ennek eredményeképpen a kamatok várhatóan lefele mozdulnak. Amikor kialakul az áhított egyensúlyi helyzet, az infláció csökkenése következtében lefelé mozduló betétikamat-szint már közvetlenül fog hatni a hitelkamatokra. Ha pedig a jelzáloglevél széles körben elterjedt befektetési formává válik, akkor ez az állampapírnál kisebb hozamot, de azonos biztonságot jelentő papír szintén az általános kamatszint csökkenését eredményezi. Véleményem szerint, ha a jelenlegi gazdaságpolitika folytatódik, az elkövetkező három-négy évben a hitelkamatok szélesebb körben is tíz százalék alatt kell, hogy stabilizálódjanak; ez a gazdaságra is pozitívan hatna.