A kilencvenes években beindult hazai irodaberuházási láz, néhány évnyi visszaesés után, bár a korábbinál visszafogottabban, de az elmúlt egy-két évben újra felerősödött.

Budai boom

A budapesti irodapiac csupán tavaly mintegy 185 ezer négyzetméterrel, idén pedig újabb 160–200 ezer négyzetméterrel bővült, így a bérelt és bérelhető területek az év végére megközelítik a 1,5 millió négyzetmétert. A modern, „A” kategóriás állomány mintegy 800 ezer négyzetmétert tesz ki, ami idén közel 60 ezer, jövőre pedig újabb 43 ezer négyzetméternyi – kizárólag a budai oldalon felépülő – területtel gyarapodik.
Amíg tavaly az „A” kategóriás irodaházak 39 százalékát építették a Duna jobb partján, az itteni beruházások aránya idén, az első negyedévben 57 százalékra ugrott, és a további hónapokban a folytatás is közel hasonló mértékű volt – derül ki a Healey & Baker elemzéséből. Budán olyan jelentős, a piacot meghatározó létesítmények valósultak vagy valósulnak meg, mint az Infopark, az IP West, az Alkotás Point, a MOM Park, valamint a Science Park, amelyek a szakemberek szerint már az új irodapiaci trendet, vagyis a korábbi egy nagy épület helyett a több komplexumból álló épületegyüttest képviselik.
Buda mellett a Váci út a másik, fejlesztők, beruházók által kedvelt és keresett fővárosi célterület. Amíg az elmúlt évtizedben a nyugati elvárásoknak is megfelelő összes új fővárosi irodaállománynak mintegy 20 százalékát építették-újították fel a XIII. kerületnek ezen részén, a Biggeorge’s International legfrissebb ingatlanpiaci elemzése szerint december végére már körülbelül a 31 százaléka helyezkedik el a Váci úti „folyosón” és vonzáskörzetében. Közöttük olyan korszerű, idén átadott épületek találhatók, mint a West End Business Center III., a Metrotech, a Budapest Bank-székház vagy a Teve utcai Globe 13.

Üres egyötöd

A főváros mellett az agglomerációs települések közül továbbra is Budaörs irodapiacának fejlődése a legszembetűnőbb, ahol már folyik a Terrapark újabb, közel 18 ezer négyzetméteres szárnnyal való bővítése. A jól megközelíthető, kedvező díjú irodapark területeinek nagy hányada előszerződéssel kel el, így szinte nincs üresen álló helyiség, szemben Budapesttel, amelynek egymillió négyzetmétert meghaladó irodaállományának kihasználatlansága ez év közepére 20 százalék fölé emelkedett.
A kiadatlan irodaterületek aránya különösen a belvárosban magas, eléri a 30 százalékot, a külsőbb városrészekben 11 százalék körüli. Ennek oka, hogy a központ gyakran korszerűtlen irodaházainál jóval előnyösebb feltételekkel bérelhetők a külsőbb kerületek modern infrastruktúrával ellátott helyiségei. Igaz, a tapasztalat szerint számos cég úgy látja: egy komoly ügyfélforgalmat bonyolító, reprezentatív keretek között működő társaság imázsával nem egyeztethető össze egy külvárosi iroda.

Bérlők előnyben

Jelenleg a belső városmagban a havi négyzetméterár 32–35, néhány kiugróan magas színvonalú létesítménynél 40–42 márka, míg a külsőbb területeken 26–30, a kevésbé frekventált városrészekben (például Zugló külső részein vagy a budai Kaszásdűlőn) pedig csak havi 14–15 márkás négyzetméterdíjjal kell számolni; ehhez hozzáadódik még az üzemeltetés költsége. A bérlők szempontjából az enyhe túlkínálat kedvező, hiszen nemcsak a mostani, viszonylag kedvező bérleti díjak maradhatnak továbbra is stabilak – sőt némely esetben csökkenhetnek is –, hanem egyéb, a bérlők számára fontos feltételek (a bérleti időszak hossza, rugalmassága, növekedési opciók stb.) is pozitív módon változhatnak. Hosszabb távra, például 7–10 évre szóló szerződés, valamint 2000 négyzetméter feletti bérbe vett terület esetén már jelentős kedvezményeket lehet kialkudni a bérbeadóktól. A legtöbb nagy cég ezt a lehetőséget igyekszik is kihasználni: költségeik minimalizálására törekedve általában maximum 28–30 márka/négyzetméter körüli havi díjat alkudnak ki, miközben a bérleti időszakot megpróbálják 5 évre redukálni. A kisebb cégek átlagos bérleti futamideje 3 év körül van, és átlagosan havi 32 márka díjat fizetnek az irodaterületek négyzetméteréért a gyakorta régebbi építésű, de széles körű szolgáltatást nyújtó irodaépületben.
A túlkínálat hatására, a bérlők megszerzése és igényeik maximális kielégítése érdekében egyre bővül az irodapiaci szolgáltatások köre is. Az új irodaházakban ma már természetes a mobil belső válaszfal, a 24 órás biztonsági őrzés, a zárt, védett parkoló és az úgynevezett intelligens épületfelügyeleti (például automata villanyoltó-, kártyás beléptető- és rendszámfelismerő-) rendszerek megléte, a még csak tervezett épületeket pedig – előbérleti szerződés esetén – szinte testre szabják, vagyis a belső kialakításnál a különleges, egyedi bérlői igényeket is figyelembe veszik a beruházók.

Mérlegelési szempontok

A kínálat bővülésével optimális irodát választhatnak maguknak a bérlők. A szakemberek szerint még a székház, irodahelyiség keresése előtt érdemes pontosan meghatározniuk az alapvető célokat, a jövőbeli igényeket; például áttekinteni a cég jelenlegi szervezeti felépítését, irodahasználati szokásait és tervezett növekedési ütemét.
A díj önmagában nem dönti el, hogy egy bérlet előnyös-e, vagy sem. Fontos tisztázni, még a szerződés megkötése előtt, például a bérelendő terület pontos nagyságát (nettó/bruttó), kiszámításának módját. Bevett gyakorlat ugyanis, hogy a közös irodarészekre, a cégek által bérelt területek arányában felosztva, szintén bérleti díjat kell fizetni. Az egyes épületek adottságainak megfelelően ez modern épületeknél a bérleti díj 10–15, régebbieknél akár 15–30 százalékát is elérheti. Modern épületek esetében arra is érdemes figyelni, hogy a belső válaszfalazási, átalakítási munkák (vizesblokkok létesítése stb.) vagy a strukturált kábelrendszer kiépítésének – nem elhanyagolható – költségeit tartalmazza-e a bérleti díj. Mint ahogy – az átalánydíjas üzemeltetési költséggel együtt számolt – tényleges bérleti díjat is érdemes megvizsgálni.
Az irodapiacot elemző némely társaság szerint az újabb területek átadásával a budapesti irodabérleti díjak – melyek jelenleg a világon a legkedvezőbbek közé tartoznak – csökkenése az elkövetkező egy évben folytatódhat. Más előrejelzések viszont nem zárják ki, hogy az új irodaingatlanok esetében – ahol a jelenlegi bérletidíj-szint már megközelíti a működtetési költségeket – a csökkenés megállhat. A GKI Gazdaságkutató Rt. nemrég közzétett felmérése például az elkövetkező hat hónapra kiéleződő bérbeadói versenyt prognosztizál, a szűkülő kereslet pedig várhatóan a nagyobb alapterületű irodák felé irányul majd.
Az elkövetkező években több tényező is kihathat az irodapiacra, így a díjak alakulására is; ilyen a gazdaság növekedésének alakulása, egyes jelentősebb vállalkozások összeolvadása, a cégfelvásárlások, a dereguláció, az uniós csatlakozás időpontjának közeledte.

Hipermarketek vidéken is

Az üzlethelyiségek piaca a tavaly év végi kiegyensúlyozott helyzetből idén rövid időre szintén a túlkínálat felé mozdult el, de a GKI felmérési adatai azt jelzik, hogy az elkövetkező közel egy évben a keresleti oldalon nem várható látványos változás: a használt kereskedelmi létesítmények esetében négyzetméterenként 4, míg az újonnan épülteknél maximum 9 százalékos áremelkedést prognosztizálnak. A bérleti díjak növekedése a becslések szerint 5 százalék körül mozog majd.
Az új hipermarketek Budapest után – ahol egyebek mellett idén adták át a MOM Park bevásárlóközpontját, a Mammut II.-t, és itt épül Európa legnagyobb kereskedelmi létesítménye, a több mint 200 ezer négyzetméteres Asia Center is – a vidéket vették célba, ahol öt nagy lánc – Auchan, Cora, Metro, Tesco, Interspar – verseng a piaci részesedésért. A lakásépítés ütemének felgyorsulásával nőtt a lakberendezési (KIKA, Sconto, Miele stb.) és barkácsáruházak (Brico Store, OBI, Praktiker, Baumax) száma és alapterülete is. Csupán Budapesten ez év elejéig közel 300 ezer négyzetméternyi jó minőségű kereskedelmi létesítmény épült, ami az év végéig további mintegy 70 ezerrel gyarapodik.