A földterületen található épület tulajdonjogára vonatkozó alapvető szabály, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Azonban van lehetőség arra, hogy az épület és a föld tulajdonjoga elváljon, például, ha az épület és a föld tulajdonosa így állapodnak meg. Ebben az esetben a földterület és az épület az ingatlan-nyilvántartásba is önálló ingatlanként jegyezhető be.
Léteznek azonban olyan könnyűszerkezetű épületek, és más építmények, amelyek nem részei az ingatlant alkotó földterületnek, hanem ingóságnak számítanak. Az ingónak minősülő építmények nem osztják automatikusan a földterület jogi sorsát, tehát nem érvényesül az általános szabály, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ez természetesen számos következménnyel jár, például önmagában a földterület eladása esetén a vevő nem szerez tulajdonjogot a rajta álló ingónak minősülő építményen.
Mikor számít ingónak az építmény?
A földterületen álló építmény akkor minősül önálló ingóságnak, ha nem alkotórésze, és nem is tartozéka ingatlannak. A Polgári Törvénykönyv szerint alkotórész, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A jogszabályból kiindulva sem könnyű meghatározni, hogy adott esetben a könnyűszerkezetes építmény a földterület alkotórésze-e.
Önmagában nem válik az ingatlan részévé az építmény attól, hogy a földterülettel való kapcsolata tartós. Ahhoz, hogy alkotórész legyen, szükséges az is, hogy a földterülettel olyan módon legyen kapcsolatban, hogy elválasztása esetén az építmény vagy a föld használhatósága, értéke lényegesen csökkenne, vagy az építmény elpusztulna. Ezért alkotórésze a földterületnek például a kőkerítés vagy a vízakna.
Annak is jelentősége lehet adott esetben, hogy az építményt állandó jelleggel vagy átmeneti időre állították fel. A bíróság például a földterülethez mechanikusan is kapcsolódó pavilonról kimondta, hogy ingóságnak számít, mivel károsodás nélkül eltávolítható, és ideiglenes jelleggel állították fel. Szintén ingóságnak minősülhet a betontuskókra elhelyezett faház.
Lehetséges, hogy az ingatlanon olyan építmény áll, amely nem alkotórésze ugyan az ingatlannak, azonban ingóként az ingatlan tartozékának minősül. Ha pedig az ingó építmény az ingatlan tartozéka, akkor tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosát illeti. Tartozék az a dolog, amely nem számít alkotórésznek, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti. Ilyen alapon minősítette az ingatlan tartozékának a bíróság a földterületen álló könnyűszerkezetes pajtát.
A leírtakból következik, hogy körültekintően kell eljárni, ha a földterületen olyan építmény áll, amely ingóságnak minősülhet. Adásvételi szerződés esetén utóbb komoly jogvita származhat abból, ha a felek nem tisztázták, hogy az ingatlanon álló építmény rész-e az adásvételnek. Ezért ilyen esetekben érdemes rögzíteni az adásvételi szerződésben is, hogy a szerződés kiterjed-e a földterületen található könnyűszerkezetű építményre. Ha az ingatlan-adásvételi szerződés az ingó építményre nem terjed ki, akkor ajánlott megállapodni, hogy az marad-e az eladó tulajdonában, és milyen időn belül köteles az építményt eltávolítani.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
