Csúcson az irodapiac

Mind Magyarországon, mind Közép-Kelet-Európában erős növekedésnek indultak az ingatlanberuházások és az irodafejlesztések. A fejlesztések meglódulásának az oka főképp az a hatalmas igény, amely megjelent a piacon. Tavaly már nemcsak a nagy multinacionális cégek, szolgáltató központok kerestek új irodát, hanem azok a kis- és középvállalatok is, amelyeknek az elmúlt öt–hét évben eszük ágában sem lett volna a kockázatos váltásban gondolkodni.

Még 2017 májusában is egy kézen meg lehet számolni a 4000 négyzetméternél nagyobb egybefüggő szabad irodaterületeket. 2015 előtt ugyanis a fejlesztők egyetlen kapavágást sem tettek, és bár az elmúlt két évben sok fejlesztő kezdte meg az irodaberuházást, az új projektek nem tudják olyan sebességgel követni az igényeket, ahogyan azok megjelennek. A kevés elérhető területről árulkodik a kiadatlansági ráta is, amely most történelmi mélyponton van: 2017 első negyedéve végén 9,2 százalék volt.

Kép: Fotolia

– Azok a fejlesztők, akik legkorábban észbe kaptak, és elkezdték mutogatni portékáikat a piacnak, gyakorlatilag mire elindították az építkezést, már hatvan-, hetven-, de volt, aki százszázalékos előbérleti szerződést írt alá a még papíron lévő projektre – mondja Gereben Mátyás, a CPI vezetője.

Négyzetméterboom

Váci Greens és V17 – kettő a tavaly átadott új irodaházak közül, amelyek Budapest ikonikus irodakorridorán bújtak ki a földből. 2016 első felében több mint 31 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak át hivatalosan – ez az azt megelőző évi teljes kapacitás 60 százalékának felelt meg, 2016 végéig pedig még több, összesen 65 ezer négyzetméternyi új fejlesztés került piacra. Ezzel gyakorlatilag a 2015-ös, 51 ezer négyzetmétert meghaladó beruházási volumen tavaly majdnem a kétszeresére duzzadt.

Idén újabb 100 ezer négyzetméter várható a már zajló beruházások és ismert projektek alapján. 2018-ban viszont még ezt is meghaladja az építési volumen, amikor csak Budapesten 250 ezer négyzetméternyi új irodaterületre számítanak a szakértők.

– A jövőre megvalósuló fejlesztéseknél azonban már nem a tervezőasztalon fognak elkelni az irodák. Várhatóan élesedik a fejlesztők versenye is: a lokáció, a ház adottságai, a kínált szolgáltatások sokkal jobban fognak számítani a kiadhatóságban, mint ma, amikor még az erős keresleti piac a jellemző – mondja Gereben Mátyás.

De még valószínűleg ezt a volument is sikerül bérbe adniuk a piac szereplőinek az átadástól számított körülbelül egy éven belül. Az viszont már kérdéses, hogy ezután mi történik. Most – mondják az irodapiaci szakértők – fél tizenkettő van, azaz a jelenlegi növekedési görbe a csúcsához közeledik, ami a piaci igényt és a hozamokat illeti. A lendület valószínűleg kitart 2018 végéig, de a következő időszakról a bérlők és a fejlesztők is óvatosabban nyilatkoznak.

A konjunktúra tükre

A mai boom a közép-kelet-európai konjunktúranövekedésnek köszönhető, amely kihat Magyarországra is. Sok szektorban pozitívak a gazdasági kilátások, ami ösztönzi az új projekteket, munkaerő-felvételt és mindezek hatására a költözést. Szintén a hazai irodapiac fellendülését okozza a szolgáltató központok ideköltözése. A már itt lévők – a Vodafone, a GE, a Citibank, a Morgan Stanley – még több munkahelyet hoznak ide és nemcsak a Brexit miatt, hanem mert nálunk olcsóbb az iroda, a munkaerő, a rezsiköltségek.

Sok hazai kkv is mostanában döntött úgy, hogy modern irodakörnyezetbe költözik. Van, akinél ez presztízs, másoknál a megváltozott munkaszervezés vagy éppen az új ügyfelekhez való közelség követelménye indokolja, hogy a korábbi lepukkant környékről egy divatos lokáció trendi épületébe költözzenek. A munkaerőszerzés szempontjából sem mindegy, hogy hol székel egy cég, és ez különösen ma, a szűkülő munkaerőpiacon indokolhatja a költözést.

Irány a Váci út!

A Váci úti irodafolyosót a legtöbb cég ideális helyszínnek gondolja: könnyen elérhető, megközelítése tömegközlekedéssel és gépkocsival is kiváló. Csak a Váci úton közel 100 ezer négyzetméterrel, a teljes idei évi teljesítménnyel azonos mértékben bővülhet a kínálat 2018 elejére. Persze, a Váci úton kívül is van élet. Ezt bizonyítják a már birtokba vett vagy a még átadás előtt álló irodaházak. Így például a Buda Loft Offices is: Budán, a Lajos utcában található épület korábban a Goldberger textilgyárnak adott otthont, de megemlíthetjük a Corvin-projekt legújabb gyöngyszemét, a Nokia Towert is.

Az Alphagon irodaház – a Bischoff & Compagnons projektjét elvileg 2019 második negyedévében adják át – viszont Dél-Budán épül. Az elmúlt években ez az irodapiac fejlődött a leggyorsabban: 2016 végén az irodák mindössze 4 százaléka állt üresen, ami kevesebb, mint fele a 9,5 százalékos budapesti üresedési rátának. A terület a következő években is a fejlesztők egyik kedvence lesz – állítják a CBRE szakértői. A környezet, az egyetemek közelsége és a jó közlekedés teszi a dél-budai irodapiacot vonzóvá mind a bérlők, mind a fejlesztők számára.

Persze, a legnépszerűbb irodalokáció továbbra is a jó közlekedési és metrókapcsolattal bíró Váci út marad: itt adták át a Skanska Nordic Light irodaházát, s ide tervezi a két ütemben megvalósuló Advance Tower projektjét a Futureal csoport is. Talán nem véletlenül. Évek óta itt mérik ugyanis a legmagasabb bérlői aktivitást.

– Budapest tömegközlekedési hálózata nagyon fontos szerepet játszik a bérlők irodakeresésénél. Különösen a nagy cégek figyelnek arra, hogy a választott lokáció metróval jól megközelíthető legyen. A hármas metró szerepét nem lehet túlbecsülni, hiszen a legnagyobb irodai részpiacnak számító Váci utat szolgálja ki, ahol jelenleg is a legtöbb fejlesztés található – mondja Katkó Károly, a CBRE bérlőképviseleti vezetője.

Rejtett irodai költségek
Ha az interneten keresgélünk, több ezer olyan cikket és tesztet találunk, amely a gépkocsik, az étrendkiegészítők vagy akár a médiatervezés hatékonyságát vizsgálja, ugyanakkor szinte egyáltalán nincs elérhető elemzés azokról a rejtett vállalati költségekről, amelyek a minden átlagos íróasztalon megtalálható, nap mint nap használt irodai eszközök alacsony hatékonyságából erednek. Pedig egy iroda fenntartási költségei – az irodabérlet, az üzemeltetés és az informatikai rendszerrel kapcsolatos kiadások mellett – jelentősen függnek a megfelelő irodai eszközök és irodaszerek gondos kiválasztásától.
Nőttek az árak

Az elmúlt években az üres irodaterületek nagyon nehezen keltek el a kereslethiány miatt. A tulajdonosok számtalan kedvezménnyel, spórolást jelentő apró fogásokkal – díjmentes időszakokkal, kialakítási és költözési hozzájárulással, dízelgenerátor ígéretével – csábították a cégeket. Erre ma már nincs szükség, így az effektív bérleti díjak – az ösztönzőket is számításba vett négyzetméterárak – nőttek. A központi lokációkban pedig bérletidíj-növekedés is látszik a kereslet megugrásának hatására, de Gereben Mátyás szerint ez nem lesz hosszú távon jellemző.

Aki viszont most keres új irodát, számíthat a magasabb árakra már csak azért is, mert a most épülő házak bekerülési költsége megnőtt, és az ingatlanpiaci boom miatt az egységárak is magasabbak. Drágább fejleszteni, hiszen a kivitelező cégek 40 százaléka eltűnt a piacról a válság során, aki pedig maradt, annyit kér, amennyit akar, mint általában a keresleti piacon. Az építési költségek 15–20 százalékos növekedése meg fog jelenni a bérleti díjakban is, kérdés, hogy a bérlők tudomásul veszik-e az építési költségek emelkedéséből eredő 1-2 eurós bérletidíj-növekedést. A másik lehetőség, hogy az ingatlan tulajdonosa mond le a hozam egy részéről. Adott házon elérhető hozam többek között függ az elhelyezkedésétől, az épület minőségétől, a már bent lévő bérlők összetételétől. Budapesten még mindig megéri fejleszteni: az új építésű vagy most rekonstruált, belvárosi, jó minőségű, extra szolgáltatásokat kínáló irodáknál akár hatszázalékos hozam is elérhető – ilyen haszonnal kötöttek mostanában üzletet –, míg Berlinben négy, Londonban és Párizsban három százalék az átlagos. De már Prágában és Varsóban is öt százalék alatt vannak a yieldek.

Véleményvezér

Magyarországon a legrosszabb a pedagógusok megbecsültsége Európában

Magyarországon a legrosszabb a pedagógusok megbecsültsége Európában 

Van alapja bőven a pedagógusok elégedetlenségének.
Magyar Péter lemondásra szólítja fel Szijjártó Péter külügyminisztert

Magyar Péter lemondásra szólítja fel Szijjártó Péter külügyminisztert 

Szijjártó Péter és az oroszok különös kapcsolata.
Működik az orbáni példa, egy fideszes képviselő rokonsága sorra nyeri a milliókat

Működik az orbáni példa, egy fideszes képviselő rokonsága sorra nyeri a milliókat 

A fényképeken jóságos képviselő kemény üzletember.
Magyar Péter kibukott, a köztelevízió szabályozni akarja miről beszélhetnek az EP listavezetők

Magyar Péter kibukott, a köztelevízió szabályozni akarja miről beszélhetnek az EP listavezetők 

Korlátozná a köztelevízió a véleménynyilvánítás szabadságát.
Vizsgálni kezdte az Integritás Hatóság a kazári 677 millióba kerülő luxusbölcsőde ügyét

Vizsgálni kezdte az Integritás Hatóság a kazári 677 millióba kerülő luxusbölcsőde ügyét 

Aranyat rejtettek a betonba, vagy mi került ennyibe?


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo