Még 2017 májusában is egy kézen meg lehet számolni a 4000 négyzetméternél nagyobb egybefüggő szabad irodaterületeket. 2015 előtt ugyanis a fejlesztők egyetlen kapavágást sem tettek, és bár az elmúlt két évben sok fejlesztő kezdte meg az irodaberuházást, az új projektek nem tudják olyan sebességgel követni az igényeket, ahogyan azok megjelennek. A kevés elérhető területről árulkodik a kiadatlansági ráta is, amely most történelmi mélyponton van: 2017 első negyedéve végén 9,2 százalék volt.
– Azok a fejlesztők, akik legkorábban észbe kaptak, és elkezdték mutogatni portékáikat a piacnak, gyakorlatilag mire elindították az építkezést, már hatvan-, hetven-, de volt, aki százszázalékos előbérleti szerződést írt alá a még papíron lévő projektre – mondja Gereben Mátyás, a CPI vezetője.
Négyzetméterboom
Váci Greens és V17 – kettő a tavaly átadott új irodaházak közül, amelyek Budapest ikonikus irodakorridorán bújtak ki a földből. 2016 első felében több mint 31 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak át hivatalosan – ez az azt megelőző évi teljes kapacitás 60 százalékának felelt meg, 2016 végéig pedig még több, összesen 65 ezer négyzetméternyi új fejlesztés került piacra. Ezzel gyakorlatilag a 2015-ös, 51 ezer négyzetmétert meghaladó beruházási volumen tavaly majdnem a kétszeresére duzzadt.
Idén újabb 100 ezer négyzetméter várható a már zajló beruházások és ismert projektek alapján. 2018-ban viszont még ezt is meghaladja az építési volumen, amikor csak Budapesten 250 ezer négyzetméternyi új irodaterületre számítanak a szakértők.
– A jövőre megvalósuló fejlesztéseknél azonban már nem a tervezőasztalon fognak elkelni az irodák. Várhatóan élesedik a fejlesztők versenye is: a lokáció, a ház adottságai, a kínált szolgáltatások sokkal jobban fognak számítani a kiadhatóságban, mint ma, amikor még az erős keresleti piac a jellemző – mondja Gereben Mátyás.
De még valószínűleg ezt a volument is sikerül bérbe adniuk a piac szereplőinek az átadástól számított körülbelül egy éven belül. Az viszont már kérdéses, hogy ezután mi történik. Most – mondják az irodapiaci szakértők – fél tizenkettő van, azaz a jelenlegi növekedési görbe a csúcsához közeledik, ami a piaci igényt és a hozamokat illeti. A lendület valószínűleg kitart 2018 végéig, de a következő időszakról a bérlők és a fejlesztők is óvatosabban nyilatkoznak.
A konjunktúra tükre
A mai boom a közép-kelet-európai konjunktúranövekedésnek köszönhető, amely kihat Magyarországra is. Sok szektorban pozitívak a gazdasági kilátások, ami ösztönzi az új projekteket, munkaerő-felvételt és mindezek hatására a költözést. Szintén a hazai irodapiac fellendülését okozza a szolgáltató központok ideköltözése. A már itt lévők – a Vodafone, a GE, a Citibank, a Morgan Stanley – még több munkahelyet hoznak ide és nemcsak a Brexit miatt, hanem mert nálunk olcsóbb az iroda, a munkaerő, a rezsiköltségek.
Sok hazai kkv is mostanában döntött úgy, hogy modern irodakörnyezetbe költözik. Van, akinél ez presztízs, másoknál a megváltozott munkaszervezés vagy éppen az új ügyfelekhez való közelség követelménye indokolja, hogy a korábbi lepukkant környékről egy divatos lokáció trendi épületébe költözzenek. A munkaerőszerzés szempontjából sem mindegy, hogy hol székel egy cég, és ez különösen ma, a szűkülő munkaerőpiacon indokolhatja a költözést.
Irány a Váci út!
A Váci úti irodafolyosót a legtöbb cég ideális helyszínnek gondolja: könnyen elérhető, megközelítése tömegközlekedéssel és gépkocsival is kiváló. Csak a Váci úton közel 100 ezer négyzetméterrel, a teljes idei évi teljesítménnyel azonos mértékben bővülhet a kínálat 2018 elejére. Persze, a Váci úton kívül is van élet. Ezt bizonyítják a már birtokba vett vagy a még átadás előtt álló irodaházak. Így például a Buda Loft Offices is: Budán, a Lajos utcában található épület korábban a Goldberger textilgyárnak adott otthont, de megemlíthetjük a Corvin-projekt legújabb gyöngyszemét, a Nokia Towert is.
Az Alphagon irodaház – a Bischoff & Compagnons projektjét elvileg 2019 második negyedévében adják át – viszont Dél-Budán épül. Az elmúlt években ez az irodapiac fejlődött a leggyorsabban: 2016 végén az irodák mindössze 4 százaléka állt üresen, ami kevesebb, mint fele a 9,5 százalékos budapesti üresedési rátának. A terület a következő években is a fejlesztők egyik kedvence lesz – állítják a CBRE szakértői. A környezet, az egyetemek közelsége és a jó közlekedés teszi a dél-budai irodapiacot vonzóvá mind a bérlők, mind a fejlesztők számára.
Persze, a legnépszerűbb irodalokáció továbbra is a jó közlekedési és metrókapcsolattal bíró Váci út marad: itt adták át a Skanska Nordic Light irodaházát, s ide tervezi a két ütemben megvalósuló Advance Tower projektjét a Futureal csoport is. Talán nem véletlenül. Évek óta itt mérik ugyanis a legmagasabb bérlői aktivitást.
– Budapest tömegközlekedési hálózata nagyon fontos szerepet játszik a bérlők irodakeresésénél. Különösen a nagy cégek figyelnek arra, hogy a választott lokáció metróval jól megközelíthető legyen. A hármas metró szerepét nem lehet túlbecsülni, hiszen a legnagyobb irodai részpiacnak számító Váci utat szolgálja ki, ahol jelenleg is a legtöbb fejlesztés található – mondja Katkó Károly, a CBRE bérlőképviseleti vezetője.
Az elmúlt években az üres irodaterületek nagyon nehezen keltek el a kereslethiány miatt. A tulajdonosok számtalan kedvezménnyel, spórolást jelentő apró fogásokkal – díjmentes időszakokkal, kialakítási és költözési hozzájárulással, dízelgenerátor ígéretével – csábították a cégeket. Erre ma már nincs szükség, így az effektív bérleti díjak – az ösztönzőket is számításba vett négyzetméterárak – nőttek. A központi lokációkban pedig bérletidíj-növekedés is látszik a kereslet megugrásának hatására, de Gereben Mátyás szerint ez nem lesz hosszú távon jellemző.
Aki viszont most keres új irodát, számíthat a magasabb árakra már csak azért is, mert a most épülő házak bekerülési költsége megnőtt, és az ingatlanpiaci boom miatt az egységárak is magasabbak. Drágább fejleszteni, hiszen a kivitelező cégek 40 százaléka eltűnt a piacról a válság során, aki pedig maradt, annyit kér, amennyit akar, mint általában a keresleti piacon. Az építési költségek 15–20 százalékos növekedése meg fog jelenni a bérleti díjakban is, kérdés, hogy a bérlők tudomásul veszik-e az építési költségek emelkedéséből eredő 1-2 eurós bérletidíj-növekedést. A másik lehetőség, hogy az ingatlan tulajdonosa mond le a hozam egy részéről. Adott házon elérhető hozam többek között függ az elhelyezkedésétől, az épület minőségétől, a már bent lévő bérlők összetételétől. Budapesten még mindig megéri fejleszteni: az új építésű vagy most rekonstruált, belvárosi, jó minőségű, extra szolgáltatásokat kínáló irodáknál akár hatszázalékos hozam is elérhető – ilyen haszonnal kötöttek mostanában üzletet –, míg Berlinben négy, Londonban és Párizsban három százalék az átlagos. De már Prágában és Varsóban is öt százalék alatt vannak a yieldek.
