A jegybanki kéthetes kamat 9,5 százalékra emelését – a legutóbbi lényegi döntést – a lakáspiac nem “érzékeli”. A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) Rt. kommunikációs vezetőjétől, Zádori Jánostól tudjuk: ez a változás a jelzálogbankokra legfeljebb közvetetten hatott, amennyiben emelkedtek a forrásköltségek a tőkepiacon. “Ma, utólag a hatást nem érezzük drámainak” – szögezte le a szakember. Az új lakásrendeletben azonban többfajta kamatplafon is van: 6 százalék vonatkozik a használt lakásra felvetető hitelekre és 5 százalék az új lakásokra. A bankok július 16-án, a rendelet életbelépésekor egyszerűen beálltak a plafonra igen változatos módon. Zádori János emlékeztet rá, akad például olyan bank, amelyiknél ugyanakkora a kamat, mint a kezelési költség. A Földhitel- és Jelzálogbanknál ebből a szempontból tehát egyszerű a helyzet: használt lakásra minden kölcsönük kamata 4,49 százalék, új lakásra pedig 3,49 százalék, függetlenül attól, hogy évente, ötévente, vagy tízévente változik-e a kamat. A kezelési költség mindenhol évi 1,5 százalék. Ez a pénzintézet nem tervez szűkítést a termékkínálatában, minden lehetséges lakáscélra kész hitelt adni.
Az FHB-s közlés a változatlan termékpalettáról azt is sugallja, hogy a piaci szereplők egyike-másika viszont a választék szűkítésén gondolkodik. Egyelőre azonban a hírpiacon nincs precíz információ arról, hogy melyik hitelintézet és milyen üzletpolitikát kíván folytatni a későbbiekben. A bankszakmában mindenesetre tudni vélik, melyik terület eshet áldozatul. Könnyen lehet, hogy lesz olyan hitelintézet, amelyik kivonul lakáskorszerűsítés hitelezésének üzletágából. Az ugyanis tény, hogy itt van szükség a legtöbb igazolásra, papírmunkára, építési hatósági engedélyezésre. Viszont a bank általában kisebb összegeket helyezhet csak ki, mint egy lakásvásárlási ügylet esetében.
A lakáshitelezés meghatározó szereplője az integrált takarékszöveztezetek alkotta csoport. Voltaképpen kevésbé tevékenykednek a szemünk előtt, hiszen általában nem Budapesten, s nem a hazai nagyvárosokban nyújtják pénzügyi szolgáltatásaikat. De éppen ezért gondolhatja a laikus kívülálló, hogy a kistelepüléseken – mert nincsenek annyira szem előtt - inkább készek az emberek “nagyberuházásokra”, mint a városiak, s a júliusban hatályossá vált szigorító jogszabályok előtt a szövetkezeti szektor ügyfelei indítottak rohamot a magasabb összegű kedvező hitelek megszerzése érdekében. Szőke András elnök-ügyvezetőtől azonban azt az információt kaptuk, hogy az integrált takarékszövetkezetek ügyfélkörénél nem volt jellemző az, hogy villák építésének finanszírozásához keresték a banki segítséget. Az Országos Takarékszövetkezeti Szövetség ez év június 30-án 78,6 milliárd forint lakáshitel állományt tartott nyilván, amely 35,7 százalékkal – 20 milliárd forinttal – volt több mint egy évvel korábban. Bár az ügyfelek – lakáshitel-felvevők – számát nem tudjuk, de az elnök elmondása, miszerint az év első hónapjaiban nem volt roham az utolsó “nagy hitelek” megszerzése reményében, alátámasztja, hogy a falvakban, kistelepüléseken valóban nem a luxusvillák száma sokasodott meg. A szövetség tapasztalati tények alapján is kimondhatja, ügyfélkörük lakáshiteleinek mértéke kisebb, mint a nagyvárosokban élőké. A kisebb vásárlőerő mellett a befektetési célú lakásvásárlás elenyésző mértéke is igaznak bizonyul. Az utóbbi időben bekövetkezett kamatváltozások is legfeljebb a vállalkozói szektorra lehet hatással, az építők érdekeltsége változhat meg, s ennek lehet majd hatása az építkezők lehetőségeire. De ennek a körülménynek a pontos előrejelzéséhez egyelőre nem rendelkeznek adatokkal az integrált takarékszövetkezetek sem.
A lakásfinanszírozási piac maghatározó pénzintézete, az OTP Bank Rt. áraiból is kitetszik, hogy az aktuális kamatokra a jegybanki intézkedések nem voltak hatással. Azaz: építésre, új lakás vásárlásra fix évi 3 százalék kamatot, illetve 2 százalék kezelési költséget számolnak fel. Így egy 15 millió forintos hitelösszegnél a türelmi idő alatt 63 030 forintot, 7 év futamidővel az induló havi törlesztő részlet 223 490 forintot, 10 évnél 170 130 forintot, 15 évnél 128 890 forintot, 20 évnél 108 510 forintot, 25 évnél pedig 94 460 forintot kell fizetni. Az OTP Bank a használt lakás vásárlására, korszerűsítésére, bővítésére évi fix 4 százalék kamatot és 2 százalék kezelési költséget számol fel. A piaci kamatozású lakáshitel 12+2 százalék. A bankcsoport megtartotta korábbi gyakorlatát, azt, hogy a jelzálog jellegű hitelnél módja van az ügyfélnek korábban is kifizetni a tartózását, s változatlanul igaz, hogy a minimálbérnek megfelelő fix jövedelem igazolása esetén már szóba állnak a hiteligénylővel.
Az év eleje óta egyfajta hullámzás tapasztalható a lakáspiac számait illetően. Az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet szakértője, Liskáné Pólya Lenke a június közepét fordulópontnak jelöli meg, mivel változott a hitelek kamatozása és a felvehető pénz mértéke is. Csakhogy a még májusban beadott igénylések papírmunkái legkevesebb egy, de általánosan három hónap alatt végezhetők el, így a statisztika ősszel jelez majd egy hullámhegyet. Hasonló “kilengést” mértek márciusban is, akkor az év elején tapasztalt magasabb kereslet “számszerűsödött”. Január és június között a hitelösszeg lényegében a duplájára nőtt. Liskáné Pólya Lenke úgy gondolja, hogy a lakosság kamatérzékenysége a lakáspiacon nem annyira egy-egy jegybanki döntésre – az év elején, illetve a nyár közepén volt is rá példa - való közvetlen reagáláson érhető tetten, hanem azon, hogy a felvett, felveendő hitelek törlesztő részének nagysága hogyan befolyásolja az emberek döntéseit.
Az elmúlt bő félév lakáspolitikai döntéseinek hatásait egyelőre inkább csak közvetett eszközökkel lehet mérni, a számokon alapuló tényeket a későbbiekben lehet majd visszamenőleg értékelni. A GKI Gazdaságkutató Rt. azt állapította meg, hogy a nem pénzpiaci befektetési formák közül a föld a legnépszerűbb, ebbe a rendszeres megtakarítók 19 százalék fektette pénzét, ez a korábbiakhoz képest kis emelkedést jelent. Visszaesett viszont a vállalkozásba és a lakásba fektetők aránya. Az Ecostat legfrissebb ingatlan barométere pedig azt a következtetést vonja le, hogy a most következő időszakban a megváltozott kamat-támogatási és hitelfelvételi rendszer, az ingatlanpiac viszonylagos telítettsége csökkenti, illetve átrendezi az ingatlanpiac fejlődését. Az Ingatlan-barométer értéke az ingatlanpiacon résztvevő befektetői csoportok véleményének összességét mutatva, 2003. második negyedévben megközelítette a két évvel ezelőtti értéket, akkor az ingatlanpiac felfutását várták az ingatlanpiac résztvevői, most az egyéb befektetési lehetőségekhez viszonyított jóval kedvezőbb kilátások teszik az ingatlanberuházásokat vonzóvá. Az ingatlanpiac fejlődése az általános gazdasági fejlődés visszaesését követve megtorpant, az ingatlanpiacot újra a várakozó magatartás jellemzi. A gazdasági szféra szereplői a jövőre vonatkozóan nagyjából egységesen, kissé csökkenő mértékű fejlődést valószínűsítenek az ingatlanpiacon a következő fél évben. Erre az időszakra az ingatlanpiac minden szereplője csökkenést vár.
Legkevésbé a lakosság pesszimista, feltehetően azért, mert a lakásépítéshez és vásárláshoz felvehető hitel június második felében megváltozott mértéke és a hitel-kamatok nagysága a reális és jogos lakossági igények kielégítését továbbra is jelentős mértékben segíti. A lakosság ingatlan-konjunktúra ecostatos indexe 2003. első negyedévében 68,7 százalék volt, a második negyedévben 68 százalék. Az ingatlanpiac szereplői a fővárosban, a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban a kereslet bővülésére, Budapest agglomerációjában és az üdülőövezetekben stagnálásra, míg a községekben a kereslet csökkenésére számítanak. Az ingatlanpiaci résztvevők 2003 első negyedévében még 75 százaléka, most már azonban alig fele-kétharmada számít az új lakások árának növekedésére, de véleményük szerint az infláció mértékénél jobban nőnek majd a használt lakások és egyéb ingatlanok árai is.
Az előrejelzésekkel is foglalkozó Ecostat és GKI arra azonban nem vállalkozhat, hogy megjósolja, az őszi országgyűlési ülésszakban a Ház elé kerülő hosszú távú lakáspolitikai törvénycsomag – benne a bérlakásokra, lakbérre, az állami és a magántőke kombinálásával finanszírozandó beruházásokra vonatkozó programokkal – milyen mértékben lesz hatással a keresletre, az árakra, a banki és lakossági kapcsolatokra. S mivel időközben nem csupán a hosszú távú folyamatok szabályozásának tervei, hanem a rövid távú, költségvetési és adópolitikai - messze nem végleges - kormányelgondolások is napvilágot láttak, manapság nincs olyan szakértő, aki a piac tendenciáit megbízhatóan meg merné határozni.
