Demján Sándor túlvan rajta. Az első képzeletbeli sétáján. A '90-es évek végén így összegezte: "A Dózsa György útig, az Állatkertig egy zöld ligetet, sétányt alakítunk ki, ezt övezi majd az üzletek, irodák, lakások sora. Mindennek az az "ára", hogy a Nyugati csodálatosan szép csarnoka mögött egy teljesen új pályaudvart építünk." Európa egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő cégének, a TriGránitnak a tulajdonos vezetője természetesen tovább álmodja tervét, de most egyelőre a jogászoké a főszerep: cége ügyvédjétől, dr. Varga Károlytól tudjuk, hogy a Westend mögötti nyolc hektár most még per tárgya. De a Városligetig tartó álom, a teljesen befedett pályaudvar, az átalakuló VI. kerületi utcák és terek, az újabb belváros jóval nagyobb területet ölel fel. Demján Sándor lendületét ismerve nemcsak a tervezőasztalon, hanem mielőbb a valóságban is.

A pesti polgár alig veszi észre a születő új belvárosokat, hiszen az ilyen változások szerves részei az életének. A Ráday utcában négy-öt éve még csak véletlenszerűen lehetett sörözni, ma már nincs olyan utcai helyiség, ahol ne várnának vendégeket jobb falatokkal és italokkal. De a közeli Ferencvárosban folyó rehabilitáció sincs már egyedül: a szomszédban Corvin sétánynak nevezik az átalakuló városrészt, egy kerülettel arrébb, a VII.-ben pedig Király utcának. E belvárosokban tett sétánkra többeket is kísérőnknek fogadtunk, de az iránytűt Liskáné Pólya Lenke, az Ecostat ingatlanpiaccal foglalkozó közgazdásza kölcsönözte.

Íme: 2005-ben a VI. kerületben a használt lakások ára négyzetméterenként 185-530 ezer forint volt, a VII. kerületben 140 ezer és 420 ezer, a VIII. kerületben pedig 147 ezer és 400 ezer között. A "szöveges értékelés" szerint: több, egykor teljesen lepukkant városrész ingatlanárai gyorsabban nőnek, mint a modern, új városrészekben.

A rehabilitációkat általában pontszerű beavatkozásokkal indítják el, amelyeket időnek utána visszaigazol a gazdaság - teszi meg képzeletbeli belvárosi sétánk első lépését Horváth Csaba országgyűlési képviselő, a Budapestért mozgalom egyik életre hívója s nem mellékesen a II. kerület polgármestere. Az üzleti szféra visszacsatolását részletezi is a honatya, miszerint a helyhatóság kiválaszt egy "dzsumbujosabb" területet, majd létrehoz egy közparkot úgy, hogy annak legyen kisugárzása is.

A gazdaság szereplői ekkor felfedezik saját lehetőségeiket, meglátják megtérülő befektetéseiket, ezért hozzálátnak fejleszteni. De ha az önkormányzat nem készíti elő megfelelően a saját munkáját, akkor nem lesznek partnerei, s a korszerűsíteni kívánt terület ismét eldzsumbujosodik.

Vagyis a városvezetőknek elemi érdekük a városrészbe való beavatkozás minden lényeges pontját szakmai és üzleti partnereikkel összehangolva megtervezni. Erre jó példa a IX. kerület, ahol a program szereplői együttesen döntötték el, mi az, amibe úgy avatkoznak be, hogy azt az adott részt, házat, egységet felújítva megőrzik, avagy lebontják, és újjal pótolják. A kisebb-nagyobb sikeres pontszerű beavatkozások értéknövekedése Horváth Csaba szerint átszámítható forintra is, de e városrészeknek leginkább a presztízsük értékelődik fel. A II. kerület szégyenfoltja volt az a térség, amelyet ma Millenáris Parkként ismer az ország. Az ott lakók a megmondhatói, hogy ég és föld az egykori és mai értéke a környéknek.

Felújítva megújulni

Ugyanezt a felértékelődést igazolja vissza a piac máshol is - tudatja VII. kerületi "kísérőnk", Gergely József erzsébetvárosi alpolgármester. Hozzátéve: "Ma már úgy hirdetnek az újságban, hogy lakás eladó, kiadó a felújított Király utcában. A hangsúly a felújított szón van." Meg azon a puszta tényen, hogy ott megint lehet lakni, megint lehet jó pénzen üzletet venni, bérelni, vagy éppen a pár évvel ezelőtti árakhoz képest sokkal drágábban eladni. Az elmúlt hónapokban, amikor teljesen feltúrták a Király utcát, a boltok tulajdonosai egyszerűen ráéreztek: akkor kell nekik is megújulni, ha üzleti hasznot akarnak a környék felértékelődéséből.

Erzsébetváros alpolgármestere két önkormányzati és egy tisztán üzleti módszert emel ki, ezek olyanok, amilyenek átemelik egy másik minőségbe az utcát, háztömböt, házcsoportot. Az épületek tényleges felújítását, valamint a közterületek fejlesztését kell ideérteni, meg az olyan beruházásokat, mint amilyeneket a Boscolo csoport valósít meg a New York palota tatarozásával, új funkcióval való ellátásával.

Az önkormányzat kisebb utcákkal - a Huszár, a Rózsa utcával például - kezdte, a Király utcával folytatta. De ez utóbbi közterület-fejlesztésnek szinte szerves részévé vált a magánvállalkozásban átépülő Gozsdu udvar. Az úgynevezett Madách házak felől is kaput "vágnak" a különleges átjáróház falába, majd pedig az átellenes oldalon a Holló utcáig tovább az utat. Gozsdu Manó egykori tulajdona régi-új formájában jön vissza: a hatudvarnyi bazár, kézművesműhely és számos jól eladható lakás a 21. századnak szól már. A helyhatóságnak - ellentétben a Gozsdu udvarral - a szomszédos Holló utcához több köze van, ott három építkezés folyik, egy tatarozás pedig már be is fejeződött. A Dohány utca, Kertész utca, Király utca közötti modernizációt, az egyszerre hagyományőrző és megújuló városrészt a piac nagyon gyorsan felértékelte.

Képzeletbeli sétánk során nem gond nagyokat ugrani, például a Király utcából egészen a Csikágóba, amelynek félmúltjáról Erzsébetváros alpolgármestere annyit mond: itt, a Garay téren és a Garay utcában nagy esetsűrűséggel lehetett belebotlani kötöttáruüzletbe. De a lényeg, hogy a Keleti környékén, ha nem is buldózerrel, de ugyancsak hatékony eszközökkel folyik a város(át)építés. A Garay téri piac helyén kereskedelmi és szolgáltató központ, s megannyi új lakás készül el, miközben maguk a régi házak is tatarozáson esnek át: már most kezd megváltozni, szinte eltűnni a "kötöttárus", azaz a csikágói jelleg.

A Garay utca gyakorlatilag egyetlen metrómegállónyira található a Nagykörúttól, a Dohány utca, Kertész utca, Király utca szintén átalakuló térségétől, s egyetlen átszállással a Corvin mozinál lehetünk, ott, ahol egy újabb pesti szigeten épül egy újabb belváros. Igaz, ma még inkább bontódik a Futó utca, Szigony utca környéke.

Ezt az új állapotot meg a szinte már látható újat elfogadták, sőt megszerették még azok is, akiknek örökre ki kellett költözniük romhalmaz otthonaikból, s azok is, akik egykoron voltak VIII. kerületiek, és most megint azok lesznek, mert lakást vesznek a jó ízléssel épülő régi-új városrészben. Ennek a szigetnek - projektnek - a gazdája a Rév8 Rt., a rehabilitáció szakmai megvalósítója. A vezérigazgató, Alföldi György a Corvin sétány - vagyis a már javában tartó rehabilitáció - előéletét elemzésekben és két Budapest-teóriában fogalmazta meg, hogy képzeletbeli sétánk során a háromezer lakásnak és a százezer négyzetméternyi irodának az "életesélyeit" megítélhessük.

Az egyik teória azon alapult, hogy Budapestnek az elkövetkezőkben regionális szerepet kap, s persze esélyt arra, hogy egybefüggő, felértékelődő, jó minőségű városrész alakulhasson a Dunától a Dunáig, azaz a XIII. kerülettől a IX.-ig. A vezérigazgató szerint azonban nagyobb a valószínűsége annak, hogy a fővárosnak a jövőben is "csak" országos szerepe lesz, számos igen jó minőségű - Andrássy úti színvonalú - szigettel. A VIII. kerületben kimondatott: akár homogén belvárosi tömbként, akár csak szegmenseiben válik igényes, felértékelődött térséggé a belváros, a Corvin sétányból magas nívójú, magasabb pozíciójú egység születik. Az időközben meghatározó szerephez jutó befektető, a városrészben gondolkodó Futureal Holding - a Futó Péter vállalkozási köréhez tartozó csoport - ugyancsak így számol a térség jövőjével.

Képzeletbeli sétánk a VIII. kerületben is arról szól, hogy - nevezzék akár pontszerű beavatkozásnak, akár revitalizációnak, akár városrészépítésnek - az önkormányzat mindenképpen fizet. A több mint kétszáz kiköltöztetett - lebontott házú - Futó és Szigony utcai polgárról például azt tudjuk, hogy megegyezett velük a helyhatóság: pénzhez vagy a kerületben másik, garantáltan előnyösebb bérlakáshoz juttatja őket. A Rév8 Rt. vezetője szerint a vagyonmérleg nulla.

Az új lakások létrehozásába, a kivásárlásokba fektet be a helyhatóság, igaz, a meglévő bérlakás-állománya jelentős minőségi javuláson megy keresztül. Az elenyészően kicsi értéket képviselő, igen rossz házak eltűnnek, de belépnek az új, jóval jobb piaci pozíciójú lakások. A kettő közötti különbség fedezi azt a költséget, amelyet a városrész megújítására költ az önkormányzat. A Corvin-projekt felhúzza a környéket, már megjelentek és több száz lakást építettek magánfejlesztők. A Futureal Holding pedig már javában gondolkodhat abban, hogyan találhat rá a projektre a vállalkozói kör: maholnap kereskedelmi utcák, irodafejlesztések valósulnak meg a városrészben. Mindeközben a Rév8 Rt. a kerületre amúgy is jellemző klasszikus kiskereskedelmet, kisvállalkozást szándékozik helyben tartani az épületek földszinti részeinek javukra való hasznosításával, illetve inkubátorházak támogatási rendszerével.