„Amennyiben a piac egyensúlya helyreáll, a bérlők újra fognak irodaházat, logisztikai központot bérelni, illetve ismét lesznek befektetők, akik bérbe adott épületeket akarnak vásárolni." A kérdés csak az, hogy Salamon Adorjánnak, az Eston International Zrt. elnök-vezérigazgatójának ezek az álmai, avagy nem megalapozatlan reményei? Egyelőre csak az biztos, hogy a 2008 őszétől tartó pénzügyi és gazdasági válság a hazai ingatlanpiacot minden tekintetben visszavetette. Hogy mennyire, sőt mennyire reménytelenül, azt nem teljesen egyformán ítélik meg a szektor szereplői. Ehelyütt két, a történteket, történéseket belülről, de mégsem egyforma szemüvegen látó, szemlélő szakember érvelését tesszük közzé. A már idézett Salamon Adorjánét, aki annak az Eston International Zrt.-nek áll az élén, amely immáron tizenöt éve meghatározó szereplője a hazai ingatlanfejlesztéssel foglalkozó üzletágnak, s számos irodapiaci, logisztikai beruházást tudhat maga mögött. Megkérdeztük a GKI Gazdaságkutató Zrt. ingatlanpiaci elemzőjét, Petz Raymundot is. A szakember keze alól kerülnek ki évente többször is azok a tanulmányok, amelyek a szektort jellemző trendeket tárják a szakma döntéshozói elé.
Még befejezik
- Magyarországon kézzelfoghatóan szeptember-október folyamán kezdtek el begyűrűzni a világ pénzpiaci, hitelpiaci folyamatai - nyilatkozza a Piac & Profitnak Salamon Adorján. - A hitelintézeti források elapadásának, a hitelek megdrágulásának, átstrukturálódásának a hatásai pedig szinte azonnal megjelentek az ingatlanpiacon. A kínálati oldalt az új építésű fejlesztéseknél nyomban és drasztikusan befolyásolták ezek a jelenségek. Az irodapiaci fejlesztések 70-90 százaléka ugyanis banki forrásból valósult meg eddig. A fejlesztések várható üteme tehát nem fog növekedni. Azok a projektek, amelyek korábban megkapták a hiteleket, nagy valószínűséggel befejeződnek, de az is tény, hogy október óta új projekt indítását - új banki hitel igénybevétele mellett - senki nem jelentette be a piacon. Az ősz óta mutatkozó folyamatnak a legszembeötlőbb hatását 2010-ben láthatjuk, azok az építkezések ugyanis, amelyek 2008-ben elkezdődtek, általában 2009-ben, de inkább 2010-ben fejeződnek be, a kifulladást ezt követően lehet megtapasztalni. Azért nem előbb, mert a kivitelezések leállítása sokkal drágább lenne.
Az Eston International Zrt. elnök-vezérigazgatója szerint a befektetési piacon, amely nagymértékben ki volt szolgáltatva a hitelpiacnak, elkezdődött egy átárazódási folyamat. Drágábbak lettek a hitelek, s nem lehetett már a korábbi árakon finanszírozni az épületeket. Magyarországon ráadásul egyszerűen megállt a piac, már 2008 szeptembere előtt. Az átárazódás is sajátosan hatott nálunk, hiszen ma már kevesebbet ér egy ingatlan, mint akár egy esztendővel ezelőtt, arról pedig tények, prudens adatok nincsenek, hogy mennyivel.
- A befektetési projektek az ingatlanpiacon általában irodaházakat, logisztikai központokat, bevásárlóközpontokat jelentenek, amelyek hosszú távú bérleti szerződéssel rendelkeznek - világít meg egy további szempontot Salamon Adorján. - Függetlenül attól, hogy van, vagy nincs válság, illetve drágábban vagy sehogyan sem lehet hitelhez jutni, a meglévő bérleti szerződések valóságos cash flow-t generálnak. A magyar bérleti szerződések euroalapúak, így a hozamok is euróban keletkeznek. Az A kategóriás irodapiacon 10-15 százalékos hozamnövekedéssel, azaz áreséssel lehet számolni. Azt pedig nem lehet tudni most még, hogy a másodlagos piacokra hogyan hatnak az elsődleges piaci árváltozások, illetve melyek azok a hozamfelárak, amelyek megjelennek például a B kategóriás irodáknál vagy éppen a gyöngébb minőségű ingatlanoknál. Mivel a piac „teteje" még nincs beárazódva, nem lehet tudni azt sem, hogy az átárazódás hogyan hat a többi piaci szegmensre.
Ha lesz likviditás
Az elnök-vezérigazgató szerint a magyar ingatlanpiac lábra állásához, ahhoz, hogy egészséges likviditás legyen, az egyik feltétel rém egyszerű: legyen hitelezés. Ha újra lesz likviditásuk a bankoknak, akkor várhatóan a nagyon magas extra kamatfelárak mérséklődnek, s az ingatlanfejlesztő szektor is hajlandó lesz ingatlanfejlesztésben gondolkodni. Ennek nyomán a piac másik „lába" is megáll, mert lesz megint kereslet. A bérlői kereslet bővülése részben a reálgazdasági folyamatokkal, részben a jövőbeli kilátásokkal is összefügg: ha a cégvezetők ismét bizakodóak, s növekedésben gondolkodnak, lendületet kaphat ez a piac is. Mindenekelőtt azonban a piacon az általános bizalomnak kell helyreállnia ahhoz, hogy a kínálati és keresleti oldal egymásra találjon.
Nem nagyon különbözik ettől az elemző értékelése. Petz Raymund tényként jelentette ki, hogy gyorsuló tempóban lassulnak az irodapiaci fejlesztések. A bérlők ma már nem nagyon keresnek a régebbi, alacsonyabb kategóriájú ingatlanok helyett újakat, pedig a legutóbbi évek mozgatórugója éppen ez a „vándorlás" volt. A gazdálkodási ingatlanok egy másik része Budapesten is a történelmi belvárosban található, ahol azonban éppen a múlt évben nem indult el a sokak szerint különösen ígéretesnek vélt ingatlanpiaci fejlesztés. A komoly minőségi átalakulás ugyan elmarad a kormányzati negyed leállított beruházása okán, de más projektek azért folytatódhattak: az Andrássy út és környezete éppen úgy vonzó befektetésre kínál lehetőséget, mint a Budapest Szíve program az V. kerületben.
A tőkepiac veszélyesebb
- A 2009-es előrejelzésekben az általános recesszió hatásaival közvetlenül lehet találkozni - tájékoztatja a Piac & Profitot Petz Raymund. - Azzal például, hogy kevesen szeretnének új irodákat bővíteni, sokkal inkább a költségtakarékosság az uralkodó szempont. A fejlesztési források jelentékeny csökkenése tapasztalható, legfeljebb azok a vállalkozások fejlesztenek, amelyek jelentős készpénzhányaddal rendelkeznek. A hagyományosan banki hitelből beruházók az első félévben bizonyosan hátat fordítanak a piacnak. Az árcsökkenés a későbbiekben is valós szempont lehet a befektetők számára, akik azonban kevésbé tartják veszélyesnek az ingatlanszektort, mint a tőkepiacot, ahol 2008-ban akár a tőke kétharmadát is elveszíthették a rosszul invesztálók. Az ingatlan, mivel valós fizikai vagyon, hosszabb távon megőrizheti értékét. Bízni is abban lehet, hogy a beruházók, ha tehetik, döntéseiket nem csupán a konjunktúraciklusok alapján hozzák meg, hanem hosszabb távra terveznek. Az az „eseménysor" pedig, amelyik 2008-ban az ingatlanalapok befagyasztását is magával hozta, sokkal inkább a nemzetközi hitelpiaci, illetve bizalmi válság közvetlen következménye volt. A befektetők első reakciója az általános menekvés volt minden hosszabb távra szóló invesztícióból. Ezért nem volt irracionális az októberi befagyasztás, de az a várakozás sem alaptalan, hogy a heves érzelmi reakciók „kisimulásával" éppen az ingatlanpiacon lehet viszonylag hamar élénküléssel számolni.
