A legszerényebb becslés szerint is legalább 200 millió, de inkább közel negyedmilliárd eurós beruházás lesz a tervezett új kormányzati negyed, amely annak ismeretében, hogy ez egy feltehetően 20-25 évig pontosan fizető nagybérlőt, jelen esetben az államot jelenti a tulajdonosnak, kihagyhatatlan lehetőség az ingatlanfejlesztők számára.
Költözködő állam
Az állam - nagyot álmodó tervei szerint - a jelenlegi ingatlanállományának nagy részét értékesítené, amelyben jó néhány nem éppen irodai funkcióra alkalmas épület található. Kalaus Valter, az Equis ingatlan-tanácsadó iroda igazgatója szerint a mostani állapot, miszerint az állam kezében hatalmas értékű és számú, ám korántsem modern és sok esetben széttagolt ingatlanállomány van, érzékelhetően felesleges terhet jelent, és a jelenlegi helyzet mindenképp jobb megoldást kíván.
Az az egyre erőteljesebb tendencia, hogy az állami szervezetek is privát irodaházakba költöznek, az elmúlt két évben azt eredményezte, hogy az innen érkező bérlők összességében már nagyobb számban váltak költözőkké, mint az üzleti szféra. Kérdés persze, hogy az új negyedbe csak azokat a minisztériumokat, állami szervezeteket költöztetik-e, amelyeknek a jelenlegi ingatlanait értékesítik, vagy azok közül is jó néhányat, amelyek az elmúlt pár évben már áttelepültek magánirodákba. Ez ugyanis komolyan érintheti azokat a fejlesztőket, amelyek azzal számoltak, hogy ez a trend még évekig eltarthat.
Egy ilyen hosszú távú projekt esetében szükséges gondos előkészítésnek maga a bérlés az egyik legfontosabb eleme, hiszen az állam vélhetően minimum 25-30 évre keres új otthont, szemben az általános 5-10 évre kötött szerződésekkel.
Előkészítés nélkül
Az, hogy a kormány bérlővé válik, Nyugaton is működő és fejlődő tendencia. Például az Egyesült Államokban az állam az évek során növekvő mértékű, mára több millió négyzetméternyi területet bérel magánberuházóktól. A szakember azonban aláhúzza, hogy mindezt egy 10-15 éves előkészítő folyamat előzte meg, ami nálunk nem volt tapasztalható. Pedig a létrehozni kívánt beruházásnak az a nagy előnye, hogy eleve irodaháznak épül, és így akár 15-20 százléknyi területcsökkenés érhető el a jelenlegivel szemben, csak akkor érvényesül, ha megfelelő előkészítéssel járnak el.
Lényegi kérdés lesz a megépülő irodaházak minősége is, hiszen már most érzékelhető, hogy az állandóan változó bérlői igényeknek csak a nagyon gondosan megtervezett és igényes ingatlanok tudnak megfelelni. A vélhetőleg 20-25 éves bérleti szerződés megfelelő, folyamatos kiszolgálására a manapság épülő irodaházak alig alkalmasak. Bár jelentősen növeli a költségeket, olyan, úgynevezett intelligens épületek építésére lesz szükség, amelyek teret adnak az ilyen időtávlatban elkerülhetetlen folyamatos infrastrukturális és építészeti fejlesztéseknek.
Kevesebbet emlegetett, ám fontos kérdés a biztonság is. Ez állami épületnél nyilvánvalóan más szinten fogalmazódik meg, mint egy átlagos irodaház esetében. Ügyfélforgalommal üzemelő intézménynek természetszerűleg teljesen más igényei vannak, mint egy jobban szeparált intézménynek, amire bizonyára lesz példa a kormányzati negyedben is. Ezeket érdemes volna - legalábbis pénzügyi oldalról nézve - egy helyre költöztetni, ez viszont nyilvánvalóan lényegesen nagyobb biztonsági kockázatot jelent majd.
Hatások és vonzások
Mészáros Margaréta, a CB Richard Ellis ingatlanfejlesztési tanácsadó cég helyettes igazgatója szerint az általuk tett javaslatok szerint ez elkerülhető lett volna: még 2005 elején azt az utat ajánlották az illetékeseknek, hogy a kormány adja el, majd bérelje vissza az épületeket. Véleményük szerint ez a jelenleg választott megoldásnál kedvezőbb kondíciókat teremthetett volna, hiszen nem merültek volna fel az új épületek fejlesztésének és a költözésnek a költségei, valamint a funkcióváltás problémái. Úgy véli, a Belváros hagyományosan kormányzati rendeltetésű épületeit nehéz lesz más szerepben hasznosítani. Akár szállodák, akár luxuslakások lesznek itt, például a parkolóhelyhiány komoly gondot okozhat majd. Félő, hogy a piacra kerülő patinás épületek hosszabb ideig üresen állnak, és az átmeneti funkcióváltás negatívan hathat a Belváros turisták által kedvelt, Parlament körüli részére.
A jelenlegi trendeket követő tetőtér-beépítések, külföldieknek értékesített luxusprojektek, felújítandó nagypolgári lakások jelenleg is felfelé hajtják az árakat a VI. kerületi lakáspiacon. Murányi szerint az is elképzelhető, hogy nagyobb arányban fognak ideköltözni állami tisztviselők, és lehetséges ötlet, hogy a kormány az alkalmazottai számára akár bérlakásokat is vásárolhat (vagy bérel) majd a környéken, de az első időkben, rövid távon tömeges beköltözési hullám nem várható.
A területen működő kiskereskedelmi egységek helyzete is vélhetően rózsásan alakul, hiszen az idetelepülő hatalmas méretű munkaközösséget ki kell szolgálni. Nyilvánvalóan számos étterem, vegyesbolt, bankfiók nyílik, figyelembe véve a terület sajátosságait: itt az emberek többnyire este 6-7 óráig dolgoznak majd a hétköznapokon, hétvégéken viszont nem.
A jellemző üzletméret Murányi szerint természetesen nagyban függ a vállalkozás profiljától, ám a kisebb szolgáltatóegységek esetén 50-200 négyzetméter terület lehet a legkedveltebb. A bankok várhatóan ennél nagyobb területeket fognak bérelni, vagy vásárolni. Az árakat egyelőre nehéz megjósolni, mivel attól is függnek, milyen új közlekedési kapcsolatok épülnek ki, hogyan alakul a negyed elosztása, hol lesznek a "központok", frekventált helyek.
