A pénzintézetek találékonysága semmihez sem fogható az újabb és újabb termékek kifejlesztése terén. Bár tavaly ilyenkor még a svájci frankban vagy euróban denominált lakáshitelek, illetve a lakáslízing számított a hirdetések favoritjának, az idei év slágere az életbiztosítás és lakáshitel ötvözetéből született konstrukcióé lehet.
Nem újdonság
A megoldás keretében az adós továbbra is egy bankkal finanszíroztatja meg ingatlanát, ám - az átlagos lakáshitelekkel szemben - hónapról hónapra csak kamatot és kezelési költséget fizet a banknak. A tőkerészt ezzel szemben egy biztosítási módozatba fekteti be, amely hozamot is eredményez(het) számára, ráadásul az első években jóval kedvezőbb a havi törlesztőrészlet, mint egy mezei lakáshitel esetén.
Bár a lakosság döntő többsége csak most hall először a kombinált termékekről, az életbiztosítással összekötött lakáshitelek már régóta léteznek a piacon. A támogatott hitelek indulása után egy kicsivel futottak fel, népszerűségük azonban csak az utóbbi időben áttörő. Nem véletlenül, hiszen a korábbi slágertermékhez, a devizaalapú hitelhez képest nagy előnye, hogy nincs kitéve az árfolyamkockázatnak, ami igencsak megkeserítette az utóbbi hónapokban az adósok életét. Szintén jó megoldásnak tűnhet azok számára, akik szeretik azonnal magukénak tudni az ingatlanukat, és nem kívánják egy lízingszerződés nyomán évekig "bérelni" a finanszírozótól.
Ezenfelül kecsegtető az ajánlat, mert a jogszabályi feltételeknek való megfelelés esetén az életbiztosítás díja után adókedvezmény vehető igénybe, ráadásul - a bankok ezt külön hangsúlyozzák - a biztosításon többlethozam képződhet, amely növeli a lejáratkor esedékes biztosítási szolgáltatás értékét.
Csak okosan
A konstrukció legnagyobb előnye egyben a legnagyobb veszély potenciális forrása is. A biztosítási rész ugyanis - legyen bár vegyes életbiztosítás vagy befektetési egységhez kötött (unit linked) biztosítás - költségekkel és veszélyekkel jár.
A biztosítók a nekik befizetett összegeknek egyrészt csak egy részét forgatják tovább valamilyen befektetésbe, ám a havi kezelési költségek jelentős összegeket emésztenek fel, éppen a biztosítási kockázat miatt. Másrészt a biztosítási díjak értékkövetők, vagyis az inflációhoz igazított tarifák évről évre magasabbak. Így a kamattörlesztés és a biztosítási díj együttese - az ügyfél havi terhe - az idő haladtával emelkedik, s néhány év múltán beéri egy azonos összegű normál hitel havidíját. Újabb pár év leforgása alatt aztán le is hagyja az utóbbit, s a futamidő végére már jóval magasabb összeget kell leszurkolnia a kombinált terméket választónak, mint annak, aki megelégszik az egyszerű lakáshitellel. Persze ez idő alatt az adós fizetése is jelentősen emelkedhet, így fiatal pároknak még mindig ideális megoldás lehet.
#page#
A feketelevest ez esetben a futamidő végén esedékes tőketörlesztés jelenti, melyre a biztosítási befektetésekből származó megtakarításaink jelentik a fedezetet. Ha elegendőek. Ezek a lakáshitelek ugyanis - mivel piaci kamatozásúak - legalább néhány tized százalékponttal magasabb THM-mel bírnak, mint az aktuális alapkamat, hiszen a pénzintézeteknek csak így éri meg a kihelyezésük. Ezzel szemben a vegyes befektetések kezelői a befolyó összeg nagy részét a létező legkonzervatívabb befektetésbe, állampapírba helyezik, melynek hozama szintén alapkamat-körüli, így hosszú távon nem fogja fedezni a biztosítási költségeink mellett a tőketörlesztésünket.
Mindemellett pozitívan is kijöhetünk a szerződésből, ehhez azonban nem kis bátorságra, no meg egy kis szerencsére van szükség. A biztosítók által kínált unit-linked biztosítások keretében ugyanis megválaszthatjuk, milyen eszközalapba kívánjuk pénzünket fektetni, így az állampapíroknál jóval nagyobb hozammal kecsegtető konstrukciókat is választhatunk. Bár a tőzsdei almanachok szerint 10-15 éves időtávon a kellően diverzifikált részvényportfólió hozama minden esetben meghaladja a hasonló időtávú állampapírok teljesítményét, mégis sokan ódzkodnak attól, hogy megkockáztassák: egy döntés nyomán sokévi gyűjtögetésük eredménye váljon semmivé.
Felügyeleti aggályok
A finanszírozási szerződés megkötésekor lehetőség van legfeljebb két, az adós vagy közeli hozzátartozója nevén lévő, már meglévő életbiztosítás fedezetként történő bevonására is (ha legalább három éve kötötték, valamikor kifizetés várható belőle, klasszikus vegyes vagy unit-linked biztosítás, hitelfedezeti záradék nincs bejegyezve, s biztosítási díjhátralékban sincs a leendő vásárló). Ezzel az ügyfél csökkenti a gépjárműhitelre fordított havi költségét, és kedvezőbb hitelbírálat alá is esik, mivel pótlólagos fedezetet nyújt a finanszírozáshoz.
A hitelszerződéshez kapcsolódó, újonnan kötött életbiztosítás tartama minimum 120 hónap, ugyanis a magánszemély csak ebben az esetben jogosult adókedvezményre, és a biztosítás lejárati szolgáltatását nem terheli a 20 százalékos kamatadó sem.
További veszélyt rejteget a bonitásvizsgálat, amely sokszor nem kívánt befektetésbe csalja a bizakodó ügyfelet. Könnyen előfordulhat, hogy az ügylet egyik lába, a biztosítási szerződés megkötése után derül csak ki, hogy a másik nem áll, vagyis az ügyfél hitelképessége nem elégséges a kölcsön kiérdemléséhez. Ami még bosszantóbb: a már élő, kizárólag a finanszírozás érdekében kötött biztosítási szerződésről kiderülhet, hogy hitel hiányában sem lehet kiszállni belőle. A felügyelet korábbi fogyasztóvédelmi kiadványában a bankokat kérte fel előzetes, ingyenes hitelvizsgálatra. Indoklása szerint amúgy is a bankok végzik ezt a tevékenységet, s ily módon kiküszöbölhetők lennének a felesleges biztosításkötéssel kapcsolatos veszteségek.
Fejfájást okozhat az is, ha valaki időközben előtörlesztene, vagy új ingatlan finanszírozásába vágna bele. Az első esetben, miután a biztosítási szerződést - az adókedvezmények kihasználására tekintettel - legalább tíz évre kötik, hiába fizetné ki az ügyfél előbb a lakását, a felhalmozódott tőkerészt arra felhasználni idő előtt nem lehet. A másik eset az ügyfél már meglévő biztosítását kellene, hogy bevonja egy új ingatlan vásárlásába - több hazai banknál is lehetőség van rá -, ha vállalja, hogy a kifizetést a hitel tőkerészének törlesztésére használja fel. Mivel azonban a szerződés mindennemű módosítása költség a biztosító számára, azt az ügyféllel fogja megfizettetni.
