Bacskó László ügyvéd szerint a kedvezményes lakásáfa csökkentésének bejelentése az építőiparban tapasztalható hosszú távú kedvező tendenciák azonnali megtorpanását eredményezheti. A teljesség kedvéért szükséges megjegyezni azt is, hogy valószínűleg már most tervben vannak gazdaságpolitikai intézkedések ezen rendelkezés kedvezőtlen hatásainak ellenpontozására. Ellentétes hatású ösztönzők bevezetése hiányában az 5 százalékos lakásvásárlási ÁFA megszüntetése erősen negatív hatással lehet mind az építőipari vállalkozókra, mind a megrendelőkre, mind pedig a lakásvásárlókra nézve.
„A kedvezményes lakásáfa bevezetésének célja – a 10 + 10 millió forintos CSOK bevezetésével egyetemben – a 2008-as válság után mélypontra jutott építőipari szektor felpörgetése volt. Az intézkedések elérték hatásukat, hiszen az éves szinten kiadott építési engedélyek száma ismét jelentős emelkedést mutat. Ezt a felfelé ívelő tendenciát azonban megtörheti az áfacsökkentés megszüntetése” – nyilatkozta Dr. Bacskó László ügyvéd, a Bacskó Ügyvédi Iroda vezetője, a Vállalkozók Fóruma internetes holnap szakértője. Amennyiben az 5 százalékos áfakulcs helyett 2020. január 1-jétől 27 százalékos áfával kell ismét értékesíteni az újépítésű lakásokat, az egyéb feltételek változatlanul maradása mellett az alábbi két módon kezelhető a beruházói oldalon az így megjelenő 22 százalékos árnövekmény a szakértő szerint. (Az igazsághoz azonban az is hozzátartozik, hogy a fellendülő piac miatt a vevőkig eddig sem jutott el az áfacsökkentés hatása.)
Amennyiben a beruházó változatlan áron kívánja értékesíteni a felépített lakásokat, úgy a vállalkozó a nettó vételárat kénytelen csökkenteni. Ezt a vállalkozó részben a profit terhére tudja megtenni, részben csökkentheti a megépítendő lakások műszaki tartalmát, illetve alacsonyabb minőségű építőanyagokra térhet át. Előbbit illetően az építőipari beruházók általánosságban 10 százalékos profittal kalkulálnak egy átlagos lakóparki vagy családiház-építési projektnél. A vállalkozók várhatóan ennél alacsonyabb megtérülés mellett nem vállalják az építéssel járó jelentős iparági kockázatokat. A kivitelezés minőségének további csorbítása szintén nem járható út, ismerve a folyamatosan szigorodó energetikai és minőségi követelményeket és az építésfelügyeleti ellenőrzések gyakoriságát.
Áthárítás a megrendelőre
Ha a nettó vételár csökkentésének nincs reális tere, akkor kizárólag az jöhet szóba, hogy a magasabb áfakulcsból adódó 22 százalék többletterhet a 2020 utáni kivitelezések és az ezt megelőző értékesítések során is a megrendelőkre, vásárlókra hárítja a beruházó. A gyakorlatban már az idei év során keletezett adásvételi szerződésekben is komoly ütközőzóna a beruházók és az ügyfelek között, hogy a 2018. és 2019. évre tervezett átadások csúszása esetén a felmerülő áfatöbbletet melyik fél viselje. Amennyiben ezt a terhet a vásárló kénytelen viselni, megoldás lehet, ha a vevő a későbbi műszaki átadás ellenére is előteljesíti a vételár nagyobb hányadát, mivel az áfakulcs alkalmazása szempontjából nem a lakás átadásának, hanem az adott vételárrész teljesítésének dátuma lesz irányadó. Így a 2019. december 31. napjáig teljesített vételárrészletek tekintetében az 5 százalékos áfakulcsot kell alapul venni, függetlenül attól, hogy az érintett ingatlan átadására esetlegesen csak később kerül sor.
Érdemes egy rövid példaszámításban áttekinteni, hogy egy gyakorlati helyzetben milyen drámai következményei lehetnek, ha ez eredetileg tervezett 5 százalékos ÁFA helyett végül 27 százalékos áfakulcs mellett kerül sor egy lakás értékesítésére. Ma Budapesten egy átlagos, belső kerületi, másfél szobás 40 m2 alapterületű, új építésű lakás nettó vételára 30 millió forint körül alakul. Amennyiben a lakás átadására 2019-ben kerül sor, úgy ez az ingatlan bruttó 31.5 millió forint vételár ellenében vásárolható meg. Abban az esetben, ha a beruházó a lakásra 2020-ban talál csak vevőt, a bruttó vételár már 38.1 millió forint lesz, azaz a vevőnek 6.6 millió forinttal kell nagyobb összeget megfizetni ugyanazon lakás ellenértékeként.
Forrás:
