Bár első látásra úgy tűnhet, hogy a társasházak adózásának új szabályozása bonyolultabb, mint az előző volt, egyszersmind egyszerűbb is: a magánszemély tulajdonostársak minden adókötelezettségét átvállalhatja a társasház, semmilyen adófizetési és nyilvántartási kötelezettségük nem keletkezik.
*

A társasházak működési kiadásainak fő forrása a tagok által közös költség címen befizetett összeg. A társasházak vállalkozási tevékenységet általában nem folytatnak, de – jellemzően a közös tulajdon hasznosítása révén – szert tehetnek jövedelemre, amely után mint a személyi jövedelemadóról szóló (szja-) törvény adóalanyai, adót kötelesek fizetni (függetlenül attól, hogy tagjaik magánszemélyek-e, vagy sem). E kötelezettségüknek a kifizetőre vonatkozó, a magánszemélyek számára különböző jogviszonyok alapján kifizetett jövedelmekkel kapcsolatos általános szabályok szerint kell eleget tenniük.

A közös tulajdon hasznosítása esetén a társasház áfa-adóalanyiságát az általános szabályok szerint kell minősíteni. Legtipikusabb tevékenységük a bérbeadás lehet, ami lakás esetében tárgyi adómentes, egyéb, nem lakás céljára használható helyiségnél viszont általában 25 százalékos áfa terheli. Ez utóbbi esetben, ha a tevékenységből éves szinten nincs 2 millió forintot meghaladó bevétel, választható az alanyi adómentesség is.
*

A társasház adózásának alapja nem a nyereség, hanem a jövedelem (a közösköltség-befizetésből származó bevétel nem számít annak), mégpedig az szja-törvény szerinti úgynevezett külön adózó jövedelem – ilyen származhat ingó- és ingatlanvagyon átruházásából, kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, tőkepiaci ügyletekből, természetbeni juttatásból, kamatkedvezményből, nyereményből –, s az adóját, az általános szabályok szerint, úgy kell megállapítani, mintha magánszemély lenne.

Mivel az ingatlanhasznosításból származó bevétel a külön adózó jövedelmek között szerepel, így a társasháznak is meg kell fizetnie a 20 százalék adót, azaz nincs mód a bérbeadásnál költségelszámolásra.

Ha a külön adózó jövedelem kifizetőtől származik, az adót a kifizetőnek kell levonnia, befizetnie, és erről a társasháznak igazolást adnia; ha nem kifizetőtől származik (például magánszemély a bérlő), az adót a társasháznak kell megfizetnie minden negyedévet követő 12-éig.
*

Ha az adó megfizetése után fennmaradó jövedelmet vagy annak egy részét a tulajdonostársak között a tulajdoni hányad arányában felosztják, akkor az erre jutó adózási kötelezettség a jövedelmet kapó jogállásához kapcsolódik: vállalkozás, szervezet tulajdoni hányadára eső jövedelem az adott szervezetnél adóköteles bevétel; magánszemély tulajdonos esetében pedig jövedelem, s az adó mértéke 35 százalék, amelyet a társasháznak kell levonnia és befizetnie, a magánszemélynek ezt nem kell bevallania.

Ha a felosztás nem a tulajdoni hányad arányában történik, illetőleg a jogcím nem állapítható meg, akkor a jövedelem magánszemélynél egyéb jövedelem, és az általános szabályok szerint kell adóznia utána.
Ha nem osztják ki a megfizetett adó után fennmaradó jövedelmet, akkor nincs további adókötelezettség.

Közös tulajdonú ingatlanrész átruházásából is jövedelem származik: fő szabályként ez a bevétel 25 százaléka, azaz a megfizetendő adó az eladási érték 25 százalékának a 20 százaléka (függetlenül a szerzést követően eltelt időtől). A társasházat is megilleti a lakásszerzési kedvezmény, ha a befolyt összegből például gondnoki lakás épít, vagy közös helyiséget alakít ki. Ha azonban a közöst tulajdon értékesítéséből származó bevételt a tulajdoni hányad alapján szétosztják, a magánszemélynek egyénileg kell eleget tennie adózási kötelezettségének; a nem magánszemély tulajdonosnak viszont mindig a bevétel 25 százalékát kell jövedelemként figyelembe vennie.

A társasházi adókötelezettségek megállapítása az adóévben elkönyvelt bevételek alapján történik. Nem kell adót fizetni a közös költség címén befizetett, valamint az szja-törvény szerint adómentes összegek után. A közös költség beszedéséről a társasházaknak nem kell számlát kiállítaniuk, de a pénz átvételét a tulajdonostársak számára igazolni kell. A nem magánszemély tulajdonosok ennek alapján e befizetéseiket költségként elszámolhatják. Számlát kell kiállítani viszont a közös tulajdon hasznosítása esetén. A bérlőknek költségelszámolásra csak szabályosan, a nevükre kiállított számla alapján van lehetőségük, főleg, ha ehhez még áfa-fizetési kötelezettség is kapcsolódik.

Kerekes Anikó

*
Társasház
Társasház jön létre, ha épületingatlanban az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás célú helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, -berendezés, helyiség, lakás viszont a közös tulajdonukba kerül. A társasház nem jogi személy, a közös név alatt a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése, a fenntartás, a felújítás során jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli terheit. A tulajdonosok lehetnek magán vagy jogi személyek, számukat tekintve ketten vagy akár több százan. Társasházként működik a társas üdülő is.