A hazai irodaberuházási hullám az évtized közepén valamelyest veszített ugyan lendületéből, ám az elmúlt néhány évben újra felerősödött. Hatására a bérbeadás csúcsévének tartott 1998-ban több mint 120 ezer, tavaly közel 115 ezer, idén év végéig pedig összesen mintegy 230 ezer négyzetméternyi színvonalas irodaterület kialakítása fejeződött, illetve fejeződik be a fővárosban. A beruházási kedv az elkövetkező években sem csitul: a már folyó építkezésekkel 2001-re 230–280 ezer négyzetméter átadása várható, s újabb, közel 500 ezer négyzetméter tervezését fontolgatják a befektető társaságok.

Javuló kihasználtság, növekvő igények

A hazai irodaberuházások Budapestre koncentrálódnak, vidéken – egy-két nagyvárost kivéve – alig folyik hasonló építkezés. A nyugati elvárásoknak is megfelelő összes új iroda 55 százaléka egyébként a Belvárosban, Észak-Pesten és az észak-budai területeken épült fel.

A bővülő állományban megtalálhatók még a külvárosi, némileg felújított volt nagyvállalati irodaépületek és a lakásirodák is, amelyek számáról nincsenek pontos adatok, s mindez együtt különösen az „A” és „B” kategóriájú kül- és elővárosi piacon az elmúlt három évben kisebb mértékű túlkínálatot eredményezett. Az üresen álló terület azonban a kereslet újbóli növekedésével folyamatosan szűkül, amit a kihasználatlansági mutató alakulása is tükröz: az 1997 első hónapjaira jellemző 21,3 százalékos kihasználatlansági arány ez év végére 15-16 százalékra esik vissza, ami alig magasabb az „egészséges” piaci egyensúlynak megfelelő 10 százalékosnál. A népszerű és keresett V. kerületben és a XIII. kerületi Váci úton pedig jelenleg még az 5 százalékot sem éri el az üresen álló irodák aránya.

A jelenlegi minimális túlkínálat a bérlők szempontjából mindenképpen pozitív hatású – állítják a DTZ Hungary szakemberei –, hiszen a verseny erősödésével nemcsak a mostani, viszonylag kedvező bérleti díjak stabilizálódnak, esetleg csökkennek, hanem az egyéb, az ő szempontjukból fontos tényezők – például a bérleti időszak hossza, rugalmassága, növekedési opciók stb. – is kedvezően módosulhatnak. Emellett a beruházók az újonnan tervezett épületeknél is mindinkább figyelembe veszik igényeiket, felismerve, hogy a globalizálódó hazai piacon a keresleti oldal jellege kezd megváltozni. Egyre többen igényelnek variálható belső válaszfalakat, 24 órás biztonsági őrzést, megfelelő számú, védett parkolóhelyet vagy az „intelligens” épületkommunikációhoz szükséges alapvető felszereléseket, épületfelügyeleti rendszereket. Ez utóbbiak optimalizálják a létesítmény energiafelhasználását (például automata lámpaoltó rendszer révén), s a bérlők kényelmét, biztonságát is szolgálják (kártyás beléptető, gépjárműrendszám-felismerő rendszer stb.). Ma már nálunk sem hiányozhatnak a korszerű irodaházakból a kikapcsolódást, felfrissülést segítő és egyéb szolgáltatások: étterem, fitneszcenter, bankfiók, fodrászat stb.

Lakásirodák alkonya

Az iroda arculatát már nemcsak a külföldi bérlők tartják a siker egyik fontos eszközének, hanem a kisebb hazai vállalkozások is, amelyek megerősödve igyekeznek „kitörni” a korábbi külvárosi, volt nagyvállalati vagy lakásirodából, és immár tevékenységüknek, presztízsüknek, anyagi kondíciójuknak megfelelő, korszerű székhelyet választani. Ez a néhány esztendeje elindult folyamat is hozzájárult ahhoz, hogy az mára egyre szűkebb az irodapiac e két részterülete. A lakásirodákat – és azok közül is inkább a jól megközelíthető, csendes ingatlanokat – elsősorban a kisebb létszámú, ingatlanközvetítéssel, könyveléssel foglalkozó társaságok, ügyvédi, közjegyzői irodák választják.

A minőségi elvárások felerősödésével és a vállalkozások tőkéjének gyarapodásával a bérelendő irodaterületek mérete is megnőtt az utóbbi egy-két évben. A korábbi 50–250 négyzetméteres területekkel szemben a 100–1100, sőt a nagyobb cégek az 5000–15 000 négyzetméteres irodabérleményeket keresik; ez utóbbiakat, amint az a DTZ felméréséből kitűnik, elsősorban a pénzügyi és a telekommunikációs szféra.

Ugyancsak új jelensége a hazai irodapiacnak, hogy megélénkült a kereslet a vegyes funkciójú területek (iroda, bemutatóterem, raktár) iránt, főként az autópályák közelében.

Csökkentek az árak

Mindezek a változások az irodabérleti díjakra is kihatottak: 1993–94-ben a belvárosi „A” kategóriás (első osztályú) irodák négyzetméteréért átlag havi 50 márkát is elkértek, jelenleg viszont ez az ár 33–42 német márka között mozog (idén az elmúlt évhez viszonyítva még kismértékben csökkent is). Csekély mértékű díjvisszaesés tapasztalható a hasonló nívójú és felszereltségű, de a város belső magjától kijjebb eső (a IX., XIII. kerületekben található), új építésű irodák esetében is: az évtized eleji 35 német márka/négyzetméteres havi bérleti díjak 25–32 márkára mérséklődtek.

A belvárosi „B” kategóriájú (másodosztályú) irodaépületek havi négyzetméterdíja jelenleg 20–25 márka, a külső kerületekben található, hasonló minőségű létesítményekben viszont már havi 18–22 márkáért is bérelhető egy négyzetméternyi irodaterület.

A tényleges bérleti költségek azonban ennél minden esetben ennél magasabbak, mivel az alapdíjon felül üzemeltetési díjjal is kalkulálni kell; ennek mértéke – az iroda kategóriájától függően – havi 3,5 és 7 márka/négyzetméter között van.
A bérleti díjak mértékét az elhelyezkedésen, a minőségen túl még számos tényező befolyásolhatja. Ilyen például a bérleti idő hossza és a bérbe vett terület nagysága: hosszabb, például 7–10 éves szerződés, valamint 2000 négyzetméter feletti terület esetén már jelentős kedvezményeket lehet kérni a bérbeadóktól.
Az új területek felépítésével, a kínálat további bővülésével a DTZ elemzői szerint 2001–2002-ben folytatódhat a bérletidíj-csökkenés, bár az előrejelzések azt sem zárják ki – mivel számos irodaingatlan-fejlesztés esetében a költségekhez igencsak közeli a jelenlegi bérletidíj-szint –, hogy megáll.

Budapest jó hely

A nemzetközi elemzések Budapestet a kontinens egyik legkedvezőbb területeként tartják számon, ahol az irodapiac fejlettsége ellenére stabil, elfogadható bérleti feltételekkel, működési költségekkel kalkulálhatnak a cégek.
A konkrét bérleti díjakat nézve a nemzetközi mezőnyben továbbra is London és Tokió a legdrágább 120–125 dollárt is megközelítő havi négyzetméterdíjjal. A szomszédos országok közül Prágában a jó minőségű bérlemények átlag havi 20 dollár/négyzetméter körül vannak, míg Varsóban – ahol idén közel 400 ezer négyzetméternyi új iroda került a piacra – az első osztályú területek esetében átlagosan 28, Bukarestben pedig 26 dollár/négyzetméter a havi bérlati díj; a román fővárosban az elkövetkező években a szakemberek jelentős díjcsökkenéssel számolnak.

Szilágyi Eta

*

Kategóriák
Az „A” kategóriában elsődleges szempont az irodaépület külső és belső megjelenése, helye, elhelyezkedése, megközelíthetősége, a megfelelő számú, lehetőleg őrzött-védett parkolóhely megléte, ISDN-vonal, a belső tér mobil kialakíthatósága (áthelyezhető válaszfalak és térelválasztók), a helyiségek korszerű hűtése-fűtése, modern árnyékolástechnika beépítettsége, s nem utolsósorban a megfelelő porta- és biztonsági szolgálat.
A „B” kategóriás irodák általában felújított régi épületekben vannak, főként a belvárosban, és hasonló színvonalú a műszaki hátterük, mint az új építésű irodáké. Esetükben hátrány például, hogy nem mobilak a belső válaszfalak, és gyakran okoz gondot a parkolás.
A volt nagyvállalatok felújított épületeiben kialakított irodák külön részpiacot alkotnak, általában a külső városrészekben találhatók, és elsősorban a kereskedelemmel foglalkozó cégek érdeklődnek irántuk. Elvárás velük szemben a praktikusság, a megfelelő telefonellátottság, a jó megközelíthetőség (tömegközlekedéssel is), tágas udvar a parkolásra, rakodásra, valamint bővíthető raktárterületek.

Irodabérletek jellemző feltételei

● Bérleti időtartam: 3–10 év
● Bérleti díjak: német márkában határozzák meg, általában forintban fizetik.
● Indexálás: évente, a német vagy osztrák fogyasztói árindex változása szerint.
● Üzemeltetési költségek: átlag 3–7 német márka/hó/négyzetméter, áramdíj nélkül.
● Parkolóhelyek bérleti díja: belváros (150–200 márka/hely/hó), külváros (80–150 márka/hely/hó).
● Kiadható terület: bruttó terület (irodarészek, mellékhelyiségek, folyosók, előterek stb.) a függőleges irányú közlekedők kivételével.
● Áfa: a bérleti díjak és az üzemeltetési költségek 25százaléka.

Forrás: Colliers International.