Véget ért a betéti kamaton alapuló megtakarítások korszaka, még akkor is, ha a hazai befektetők nagy része ezt még csak sejti. A hatszázalékos alapkamat mellett a bankbetétek hozamszintje már nem elég vonzó, így a hazai pénzintézetek elkezdték a befektetési alapjaik múltbéli hozamaival reklámozni magukat, kiválasztva lehetőleg azt a terméket, amely a korábban megszokott betéti formákhoz hasonlóan hoz. A kockázatkerülő megtakarítók egy darabig várhatóan még el is fogadják ezeket az ajánlatokat, ám aki komolyabb hozamot szeretne elérni, egy idő után új piacok után néz.

A már jól ismert bankbetétek, állampapírok, kötvények és részvények mellett az ingatlan önálló befektetési lehetőség, amellyel a Budapesti Értéktőzsde egy nemrégiben készíttetett felmérése szerint a hazai lakosság jelentős része élne is, ha lenne elég félretett pénze. A legtöbb állampolgár azonban annyi megtakarítással sem rendelkezik, amiből néhány hektár földet vehetne, nemhogy belvárosi luxusingatlant. Erre jelentenek megoldást a már jól ismert "sok kicsi sokra megy" alapon működő befektetési alapok.

Az ingatlanalapok működése ebből a szempontból rendkívül hasonlít a pénz- és értékpapír-piaci alapokéhoz, azonban számos különbség is adódik. Az alapkezelő például a tulajdonában lévő ingatlanok működtetésébe jelentős mértékben bele is szól, azok működését átlátja, szemben például a részvényalapokkal, amelyek csak a részvénypakett mértékének megfelelő szavazati arányban befolyásolhatja egy vállalat menedzsmentjének döntéseit.

Az alapok meglehetősen diverzifikált portfóliót igyekeznek létrehozni, amely azonban nem csak ingatlanokból áll. A tőkepiaci törvény (Tpt.) szerint ingatlanforgalmazók azok az alapok, amelyeknél az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 30 százalék, míg az ingatlanfejlesztőknél ez az arány 60 lehet. E két csoportba tartoznak továbbá azok az alapok is, amelyek legalább 90 százalékban ilyen típusú alapokba fektetnek. A fennmaradó tulajdonrészt az alapkezelők a törvényi előírásoknak megfelelően rövid lejáratú állampapírokra és bankbetétekbe fektetik, ami azért lényeges, mert így az ingatlanalapba fektető megtakarító által vállalt kockázat maximálisan az ingatlanpiaci kockázat lehet, nem több.

Az ingatlannak azonban van néhány komoly hátránya az értékpapírokkal szemben. Nem elég likvid, és nem határozható meg pillanatról pillanatra az árfolyama. Az ingatlanalapokban lévő ingatlanok értékét többnyire negyedévente egyszer, illetve eladás előtt és vételkor határozzák meg, mégpedig nem nyilvános piacon, hanem értékbecslői szakértői vélemény alapján. Ez egyrészt jóval kiegyenlítettebb árfolyamot eredményez, mint például a részvényalapoké, másrészt leszűkíti az alap likviditását, hisz piaci bessz esetén jóval nehezebb lenne eladni egy irodaházat, mint egy mezei részvényt.

Az ingatlanalapok tehát inkább azoknak a befektetőknek kedveznek, akik hosszú távú, az állampapír-piaci hozamokat meghaladó nyereségre szeretnének szert tenni. Egyes alapkezelők még extraköltséggel is sújtják azokat a megtakarítókat, akik éven belül szeretnék visszaváltani ingatlanalap-tulajdonukat.

E kötöttségek ellenére is óriási az érdeklődés az alapok iránt, bár a bővülés mértéke az ősz folyamán némileg lelassult. A folyamatos tőkebeáramlás azonban - épp a likviditás hiánya miatt - jelentősen felhígította az ingatlanalapok portfólióját, mert mint Buda Sándor, az Európa Alapkezelő igazgatója elmondta, ebben a felfokozott ütemben képtelenség újabb és újabb, kedvező elhelyezkedésű, jól hasznosítható ingatlanra szert tenni. A tőkepiaci törvénynek megfelelően az új vagyon elsősorban állampapírokba került, amire azonban már hatott az utóbbi időszakban tapasztalt jelentős hozamesés.

A magyarok által "kockázatmentesnek" elkönyvelt ingatlanalapok népszerűsége egyelőre töretlen, ugyanis a pénzpiaci alapokhoz képest tartani tudják a két százalékpont körüli hozamprémiumot. (A magyarországi nyilvános nyíltvégű ingatlanbefektetési alapok átlagos teljesítményének mérésére szolgáló BIX-index a lapzártánkig eltelt egy év során mintegy 9,5 százalékos növekedést produkált.) Ám a közeljövőben épp a hígulás fokozatosan csökkentheti a kockázati prémiumot, azaz elképzelhető, hogy aki "lemarad, az kimarad". Természetesen hosszú távon - márpedig az ingatlanalap klasszikus hosszú távú befektetés - az esélyek az ingatlanalap hozama mellett szólnak.

Az ingatlanbefektetés másik kockázata a kezelt ingatlanok értékvesztése lehet, igaz, az ingatlanpiac meglehetősen kiegyenlített ilyen szempontból. A lakóingatlanok szegmensében például az utóbbi időben valóban jelentősen visszaesett az érdeklődés, ám egyfelől a megfelelően összeválogatott portfólióban ipari, logisztikai, illetve irodai ingatlanok, telkek is megtalálhatóak, ami kiegyenlített növekedést tesz lehetővé. (Persze egy ipari park sem lehet meg odatelepülő cégek nélkül, így áttételesen a gazdaság egészségi állapota az ingatlanalapokra is kihatással van.) Másfelől - Buda szerint - a jó helyen fekvő, igényes lakóingatlanokra még mindig jelentős kereslet mutatkozik.

Természetesen vannak események, amelyek kihatással lehetnek a teljes ingatlanpiacra: ilyen például, amikor váratlanul egy keddi reggelen két repülőgép beleszáll a New York-i World Trade Center ikertornyába, ezek azonban meglehetősen ritkák. Vagyis az ingatlanalap minden befektetőnek ajánlható, akik egészen alacsony kockázatvállalás mellett szeretnének hosszú távon az állampapír-piaci hozamokat, illetve a bankbetéteket meghaladó hozamra szert tenni.