Jó tanácsok iroda bérléshez

2012. június 12. kedd - 11:03 / piacesprofit.hu
  •  
  • Előfizetés

Melyek a fő szempontok a megfelelő iroda kiválasztásánál? Mire figyeljen a bérlő, milyen szempontokat mérlegeljen? A legfontosabb kérdésekre az iroda.hu szakemberei adtak választ. 

 

Kép:PP archív
Kép:PP archív

A legfontosabb kritériumok a következők, persze nem prioritási sorrendben, hiszen a rangsort sokszor szubjektív tényezők határozzák meg:

• Az iroda mindenféleképpen kötöttpályás tömegközlekedés mellett helyezkedjen el, preferált a metró – főként ezért is futott és fut be nagy karriert a Váci úti irodafolyosó.
• Az irodaház lehetőség szerint reprezentatív lobby térrel, recepcióval rendelkezzen, amely emeli az irodaház tekintélyét, ezáltal a cég státusza is emelkedik a partnercégek szemében. Ma már nem elég egy alacsony és jellegtelen aula.
• Minél több szolgáltatás legyen elérhető az épületben. Étterem, bankfiók, posta, kávézó stb… Sőt, egy közeli bevásárlóközpont nagy vonzerőt jelenthet.
• A partner cégek lehetőleg az épületben székeljenek, vagy nagyon közel az irodaházhoz (pl. beszállító, fő partner stb.).
• Az ügyvezető, illetve management lakóhelye közel essen az irodához.
• Az irodaházak a technológiai és műszaki eszközállományt tekintve versenyképesek legyenek: intelligens üzemeletetés, árnyékoló berendezések, egyéb költségcsökkentő automatikus eszközök használata stb. Bár sok esetben a bonyolult modern technika üzemeltetése drágább, amely szinte „kompenzálja" az elért nyereséget az energiahordozókban.
• Zöld energia használata.
• A napfény. Alapkövetelmény a világos terek kialakítása még cellás irodák esetén is. Azaz korszerű épületstruktúra, alaprajzi elrendezés.

Mennyi időre kössünk bérleti szerződést?
Ez is változó. Alapvetően a bérlőnek a legjobb a minél rövidebb, a bérbeadónak a minél hosszabb kontraktus. Általában 3 év a megszokott, de az 5 éves szerződés sem ritka. A viszonylag hosszabb távú határozott időtartam ellenben azért lehet kedvező a bérlőnek, mert ez esetben – megegyezés szerint – a beruházó ingyen kialakítja a területet a bérlő igényei szerint, esetleg ilyenkor még bérleti díjmentes időszakot is lehet kérni. Azonban a válság mindent felülír, és előfordul, hogy a nyomott árak miatt a bérlő öt évet írna alá, de a bérbeadó csak hármat preferál.

Melyek a prémium lokációk?

Nem nehéz felsorolni egy 2 milliós városban. Bel-Buda, Váci út, Belváros.

Miért fontos az irodapiac ismerete?

Sok cégnél megfigyelhető, főként persze a kisebbeknél, hogy drágán bérelnek irodát, anyagi viszonyaikat rosszul mérik fel, és túlköltekeznek. Ennek a tájékozatlanság és a piaci viszonyok ismeretének a hiánya az oka. Mivel egy cég bevételének jelentős részét viszi el az irodabérlet költsége, vagyis a cég működésére is alapvető hatással bírhat, ezért fontos a piac ismerete.

Miért fogadjunk fel ingatlanügynökséget?

Érdemes ingatlanügynökséget megbízni, hiszen az irodapiac a lakócélú ingatlanpiacnál szofisztikáltabb terület, ahol sokrétű információt (helyszín, műszaki paraméterek, üzemeltetési feltételek, a számtalan irodaház előnyeinek és hátrányainak ismerete stb.) kell feldolgoznia az adott cégnek. Legjobb, ha a helyszín kiválasztása mellett az ingatlanügynökség tárgyalja le a szerződést is a bérbeadóval, hiszen előfordul, hogy az adott cég rossz feltételekkel bérel irodát, amely ugyan első pillanatra jónak tűnik, később azonban kiderül, hogy rossz lóra tettek. Az ügynökség pedig képes felmérni az ügyfél igényeit, lehetőségeit, és még a jövőre is gondol, például ha plusz szobát kell bérelni kedvezményesen, netán vissza kell adni egy helyiséget a szűkebb időkben. A tárgyalások során elfogadott jogi és üzemeltetési feltételek akár hátrányosak is lehetnek a bérlőnek.

Miért gondolkodjunk előre?

Az irodapiacot nem csak akkor érdemes nyomon követni, amikor új lokációt keresünk, hanem akkor is, ha lassan lejár a szerződésünk. Figyeljük a piacot, a változó folyamatokat, árakat, netán az újonnan átadott irodaházak kondícióit, hogy jobb feltételekkel tudjunk új szerződést kötni, vagy olcsóbban tudjunk máshol bérelni. Számos példát sorolhatnánk arra vonatkozóan, hogy az adott cég nem is tudja pontosan: mikor jár le a szerződése. Ennek oka lehet, hogy esetleg – akár a válság miatt is – nagy a fluktuáció a cégeknél, és mindig új munkatárs foglalkozik a bérleti ügyekkel. Pedig érdemes 3-5 éves tervezési ciklusokban gondolkodni. A takarékosság legyen a jelszavunk, amely párosuljon hatékonysággal, azaz már előre kalkuláljunk a bővülési lehetőségekkel, ha úgy alakul a cég helyzete. A hatékonyság mellett meg kell említeni a rugalmasságot is. Vagyis el kell döntenünk, hogy az iroda kiválasztásánál mi a fontos: az olcsó üzemeltetés, vagy a lokáció, ha például drága helyen akarunk bérelni, hogy reprezentáljunk a partnereinknek.

További tanácsok itt olvashatók.