Ingatlan-adásvételi szerződés vagy előszerződés: mikor melyiket kössük?

2019. május 25. szombat - 07:30 / piacesprofit.hu
  •    

Ingatlan-adásvétel előtt állsz? Szerződni szeretnél, de valami gond van az ingatlannal? Mi a különbség az adásvételi szerződés és előszerződés között? Mikor melyiket kössük? Szakértőnk, dr. Kocsis Ildikó segít!

Mi az előszerződés?

Előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit.

Az előszerződés tehát arról szól, hogy egy későbbi meghatározott időpontban, illetve meghatározott feltétel bekövetkezése esetén milyen szerződést kötnek meg a felek.

Az előszerződés esetén a benne foglalt feltételek szerint a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja. Ez a lehetőség nyilván akkor merül fel, ha valamelyik fél utóbb mégis meggondolná magát, és nem kötné meg a végleges szerződést. Meghatározott feltételek esetén arra is van lehetőség, hogy utóbb bármelyik fél megtagadja a végleges szerződés megkötését. Erről következő cikkünkben részletesen olvashatsz.

kezfogas_flickr_02

Mi a különbség az ingatlan-adásvételi szerződés és előszerződés között?

Az ingatlan-adásvételi szerződésben az eladó eladja, a vevő megveszi az adott ingatlant. A jogszabályi előírásoknak megfelelő adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjoga a tulajdoni lapon is bejegyezhető. Csak az adásvételi szerződés alapján kerülhet sor a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére, az előszerződés erre nem alkalmas.

Egy szerződés is lehet erkölcstelen?
Az erkölcs és a jog nem minden esetben ugyanazt takarja. Van, ami bár jogszerű, egyesek szerint még sem erkölcsös. Van azonban olyan is, melyet már a jog sem tolerál. Ezek a jóerkölcsbe ütköző szerződések. A kérdés, hogy jogilag mi ütközik a jóerkölcsbe.

Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés esetén még szó sincs arról, hogy az előszerződéssel a vevő tulajdonjogot szerezhetne az adott ingatlanon. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott feltételekkel egymással egy későbbi időpontban megkötik az adásvételi szerződést. Előszerződés alapján hiába fordulna a vevő a földhivatalhoz, hogy jegyezzék be a tulajdonjogát, az adásvételi előszerződésnek nem tárgya az ingatlan tulajdonjogának az átruházása.

Mikor érdemes előszerződést kötni?

Bár láthatjuk, hogy az előszerződéssel még nem az ingatlant vásárolja meg a vevő, mégis vannak olyan esetek, amikor az adásvételi szerződést megelőzően jól jöhet egy előszerződés. Sőt van olyan eset is, amikor csak az előszerződés jöhet szóba. Amikor a kiszemelt ingatlan jogi helyzete rendezetlen, nem érdemes, illetve nem minden esetben lehetséges adásvételi szerződést kötni.

Ha például egy telekhatár miatti vita van folyamatban. Ekkor nem biztos, hogy érdemes adásvételi szerződést kötni, hiszen ezzel a vevő az egész problémát magára húzza. Persze nem kizárt, de fontos, hogy ezzel pontosan tisztában legyen, mielőtt mégis az adásvétel mellett dönt. Tudnia kell, hogy bármi is lesz a per vége, szeretné az ingatlant. A gyakorlatban ritka az olyan vevőjelölt, aki ilyen probléma esetén is ragaszkodna az adásvételi szerződés megkötéséhez.

Miért jobb a papír az adott szónál?
Nemegyszer találkoztam már azzal a nézettel, hogy ha valamit le kell írni, az már régen rossz. „Mi papír nélkül is megbízunk egymásban” – mondják. Egyvalamit azonban biztosan nem vesznek figyelembe azok, akik úgy gondolják, hogy az írásbeli szerződések csupán felesleges cécót jelentenek, és csak azt sugallják a másik félnek, hogy már az elején hiányzik a bizalom. Miért is jobb a papír, mint az adott szó?

Nem csak természetben lehet rendezetlen egy ingatlan, előfordulhat az is, hogy a jogi helyzet kíván további lépéseket, mielőtt az adásvétel létrejöhetne. Ha például éppen folyamatban van egy örökösödési ügy, és az új tulajdonos még nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. Ilyen esetben az előszerződés lehet a megoldás. Az előszerződésben a később bejegyzésre kerülő tulajdonos és a vevő megállapodhatnak abban, hogy az örökös tulajdonjogának bejegyzését követően egymással adásvételi szerződést kötnek.

Szintén lehetséges megoldás lehet az előszerződés, ha az ingatlan bejegyzett tulajdonosa kiskorú. A bíróság ugyanis kimondta, hogy „Kiskorú törvényes képviselője gyámhatósági jóváhagyás nélkül érvényesen köthet ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződést. A gyámhatóság jóváhagyása ugyanis csak a kiskorú ingatlantulajdonának átruházására vagy bármely módon történő megterhelésére vonatkozó jognyilatkozatainak érvényességéhez szükséges”. Természetesen egy ilyen helyzetben több mindent is mérlegelni kell. Amennyiben a gyámhatósági jóváhagyás beszerzése nem ütközik akadályba, nem feltétlenül indokolt az adásvételi szerződést megelőzően előszerződést kötni.

A fentieken kívül még számtalan helyzet lehetséges, ahol a jó választás az előszerződés. Ezért is fontos, hogy mindig szakember segítségét kérjük, hogy a lehető legjobb döntés szülessen.

Ki az úr a háznál? A haszonélvező vagy a tulajdonos?
Ingatlanok esetén nem ritka, hogy haszonélvezeti jog van bejegyezve. Kérdés, hogy ilyen esetben ki az úr a háznál? Vagyis ki döntheti el, hogy mi legyen az ingatlannal? Ki használhatja? Ki adhatja bérbe? Ki adhatja el? Ezekre a kérdésekre válaszol jogi szakértőnk, dr. Kocsis Ildikó, ügyvéd, az Érthető jog blogon.

Mikor nem az előszerződés a jó választás?

Vannak olyan esetek is, amikor nem az a legjobb döntés, ha előszerződést kötünk az adásvételi szerződés helyett. Például önmagában az a körülmény, hogy az ingatlanon jelzálogjog van bejegyezve, nem indokolja az előszerződést. Egy adásvételi szerződésben is lehet rendelkezni arról, hogy az eladó az ingatlant milyen módon, milyen határidővel köteles tehermentesíteni.

Mindig fontos mérlegelni, hogy „Előszerződés alapján nincs helye ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek. A beadott előszerződés nem fog ranghelyet” – mondta ki a bíróság.

Következő cikkünkben azt is megtudhatod, hogy mikor tagadható meg az előszerződésben vállalt szerződéskötési kötelezettség teljesítése. Azért, hogy biztosan ne maradj le róla, iratkozz fel ingyenes Érthető Jog Hírlevelünkre ezen az oldalon https://erthetojog.hu)

A cikk szerzője:

Dr. Kocsis Ildikó

Ügyvéd

A cikk az Érthető jog blogon jelent meg

A fenti tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

 

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek