A jogszavatosság
Jogszavatosságról abban az esetben beszélhetünk, ha tulajdonjog vagy más jogosultság vagy követelés átruházására kerül sor, ellenérték fejében. A hétköznapokban leggyakrabban a tulajdonjog adásvétele kapcsán találkozhatunk a jogszavatossággal. Azonban ennek mintájára más jogok átruházása esetén is fennáll a jogszavatosság (ha ellenérték fejében történik), gondoljunk például a szerzői joghoz tartozó jogok átruházásra, bérleti jog átruházására.
Aki jogszavatossággal tartozik, azért szavatol, hogy harmadik személynek nincsen olyan joga, ami az átruházandó jog vagy követelés megszerzését akadályozza vagy korlátozza.
Jogszavatosság a jogszerzés akadálya miatt
Előfordulhat, hogy az átruházni kíván jogot egyáltalán nem lehet megszerezni harmadik személy fennálló jogosultsága következtében. Ilyen eset például, ha az átruházni kívánt ingatlannak nem az eladó, hanem harmadik személy a tulajdonosa, vagy elidegenítési- és terhelési tilalom akadályozza az eladást.
Ebben az esetben a jogosult köteles a kötelezettet megfelelő határidő tűzésével felhívni arra, hogy az akadályt hárítsa el vagy adjon megfelelő biztosítékot. Abban a tekintetben, hogy mi a megfelelő határidő, mindig az adott eset körülményeit kell nézni. Figyelembe kell venni az akadály mibenlétét, és annak elhárításához rendszerint szükséges időt. Ha a felhívás eredményes, és a határidőn belül az akadályt a kötelezett elhárítja, akkor a jogosult meg tudja szerezni a jogot.
A határidő eredménytelen eltelte után a jogosult elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet. Az elállás természetesen azzal jár, hogy a szerződéskötést megelőző helyzetet kell helyreállítani, azaz a vevő visszakapja az esetlegesen már kifizetett ellenértéket.
Ha a kötelezett rosszhiszemű volt, akkor teljes kártérítéssel tartozik. Rosszhiszeműségről akkor beszélhetünk, ha a kötelezett tudott az akadályról vagy erről tudnia kellett volna. Ha jóhiszemű volt, akkor a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megtéríteni.
Az előzőtől eltérő eset, ha a jogosult a megszerezni kívánt jogot, követelést nem tudja korlátlanul megszerezni, harmadik személy jogosultsága miatt. Például az ingatlant időközben zálogjoggal megterhelték, vagy harmadik személy végrehajtási joga került rá.
Ilyen esetben a jogosult megfelelő határidő tűzésével tehermentesítést követelhet. Abban az esetben, ha e felszólítás eredménytelen, akkor a jogosult a tehermentesítést a kötelezett költségére elvégezheti. Például a vevő a még ki nem fizetett vételár-részt felhasználhatja az ingatlant terhelő tartozás kifizetésére. Természetesen az e célra felhasznált vételárat az eladó már nem követelheti.
Ha a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna, akkor a jogosult két lehetőség közül választhat. Elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet. A másik lehetőség, hogy a teher átvállalása fejében az ellenérték megfelelő csökkentését követelheti. Utóbbi esetben a teher megmarad, és a vevőt terheli a jövőben, de az ellenértéket ezzel arányosan csökkentik. Ezek a jogok a jogosultat akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a jogosult nem kívánja a dolog tehermentesítését.
Nem illeti meg jogszavatosság a jogosultat, ha a szerződés megkötésekor tudta vagy tudnia kellett, hogy korlátozástól mentes tulajdonjogot, jogot vagy követelést nem szerezhet. Kivételt képez, ha a kötelezett a tulajdonjog, más jog vagy követelés korlátozásmentességéért kifejezetten szavatosságot vállalt. Például, ha az ingatlan eladója a szerződésben a tehermentes tulajdonjogért szavatosságot vállalt, akkor a vevőt megilleti a jogszavatosság akkor is, ha a tulajdoni lapon a jelzálogjogot látnia kellett.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
