Azzal, hogy a föld, és a rajta álló épület külön-külön is forgalomképes (itt olvashat részletesen a szabályozásról), az új szabályozás lehetővé teszi az ingatlanpiaci szereplők számára a telek és a rajta álló felépítmény egymástól – térben, időben és immáron jogi státusban is – elkülönülő fejlesztését vagy értékesítését. Ehhez a földterület és a felépítmény tulajdonjogának nem szükségszerűen egy kézben kell összpontosulnia: ez végeredményben jótékony hatással lehet az ingatlanpiacra, így különösen az ingatlanok fejlesztési költségeinek, illetve forrásigényének csökkenésére – olvasható Györfi-Tóth Péter, a DLA-Piper ügyvédi iroda vezető partnerének legfrissebb blogbejegyzésében.
A mai szabályozás nem teszi lehetővé, hogy az ingatlanfejlesztést végző földtulajdonos a maga által végzett építkezést követően szétválassza a telek és az épület tulajdonjogát, és így önálló helyrajzi szám alatt jegyeztesse be az új felépítményt. Egy épület telektől elkülönült, új helyrajzi szám alatti nyilvántartásba vételére a jelenlegi szabályok értemében két esetben van lehetőség: a földtulajdonos és az építkező között létrejött földhasználati megállapodás alapján, valamint ráépítés esetében. A föld és az építmény elválasztására az eddig alkalmazott megoldások mellett az új Ptk. hatályba lépésével megjelenő alternatíva az ingatlanfejlesztők számára lehet hasznos.
Az épület tulajdonjoga az új kódexben rögzített szabályozás mellett is alapvetően a földtulajdonost illeti majd meg. A tulajdonos ugyanakkor jövő márciustól – a nemzetközi gyakorlatban is megszokott megoldásnak megfelelően – dönthet úgy, hogy a földet és a rajta álló, vagy tervezett épületet – az ide vonatkozó igazgatási szabályok betartása mellett – önálló helyrajzi szám alatt jegyezteti be az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal külön-külön is forgalomképessé téve azokat.
A fentieken túl az új Ptk. a földhasználati jog terjedelmét illetően egy, a bírói gyakorlatban már eddig is alkalmazott zsinórmértéket rögzít törvényi szinten: amennyiben a tulajdonosok személye eltérő, úgy az épület tulajdonosa 2014. márciusától az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben lesz jogosult a föld használatára, és e használat arányában lesz köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket is. A földhasználati szerződésben meghatározott jogok és kötelezettségek az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenhetnek, megismerhetők lesznek, így harmadik személyekkel szemben is hatályossá válhatnak.
Amennyiben a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga különválik, azok önállóan is értékesíthetők lesznek, az egyedüli korlát a törvény által biztosított elővásárlási jog lehet. Ugyanakkor a tulajdonosok megállapodhatnak majd úgy is, hogy az épületet annak tulajdonosa csak a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el, vagy terhelheti meg, amely hozzájárulás nem tagadható meg, ha az elidegenítés vagy a terhelés az épület tulajdonosát terhelő kötelezettségek teljesítését vagy az épület létesítésének a szerződésben rögzített célját nem veszélyezteti.
