Divatos szóvá vált az utóbbi hónapokban a hitelválság. A problémák alapvetően az amerikai másodlagos jelzálogpiac összeomlásával kezdődtek és egyik legfontosabb következménye a jelzáloghitelezés értékpapírosításának megszűnése, mely jelentős likviditásszűkülést hozott a világgazdaság számára.

"Az ingatlanfinanszírozók az elmúlt évek során szívesen éltek az angolszász típusú értékpapírosítás eszközével, azaz a kihelyezett hiteleket értékpapírosított formában tovább értékesítették, ezáltal pedig addicionális forrásokhoz jutottak és újabb hitelek kihelyezésére voltak képesek" - magyarázza Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt., vezérigazgatója. Az értékpapírosított jelzáloghitelek piaca azonban a kirobbant bizalmi válság hatására megingott, a nyugati ingatlanfinanszírozó bankok ezt a módszert ma kevésbé preferálják. (A nagy magyar ingatlanpiaci befektetők áremelkedésre számítanak az ingatlanpiacon. )

A válság hatása az ingatlanfinanszírozókra

A globális pénzügyi válság mindenképpen a likviditás szűkülését eredményezte, azonban pánikra semmi ok nincs a hazai ingatlanpiacon - állítja a cég. Azok a bankok, akik nagy részben vagy kizárólagosan függtek a már említett értékpapírosított értékesítéstől, valóban nehéz helyzetbe kerültek az elmúlt hónapokban, ám a finanszírozók nagy részének továbbra is rendelkezésére állnak források. A hazai bankok folytatták az ingatlanprojekteket finanszírozását, igaz ugyanakkor, hogy az ingatlanfinanszírozók hozzáállása az egyes projektekhez és az egyes fejlesztőkhöz érdemlegesen megváltozott.

A fő kérdés leginkább az tehát a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt szerint, hogy az ingatlanfinanszírozást végző pénzintézetek mennyiben változtatták meg e tevékenységüket a kialakult pénzügyi válság hatására. A következmények:

• likviditás csökkenése
• a finanszírozó bankok óvatosabbak lettek: magasabbak az önerő-elvárások
• megnőtt a bankok döntési időszaka
• megnőttek a finanszírozási költségek a fejlesztők és a befektetők számára
• megváltozott a bankok és a fejlesztők viszonya
• csökkenő verseny az ingatlanfinanszírozók között

Az elmúlt években tapasztalt bő likviditás tehát a múlté, a jelenlegi piaci környezetben lényegesen kevesebb banki forrás áramlik az ingatlanszektorba mint a valódi boom-ként jellemezhető elmúlt néhány évben. A hitelválság egyik markáns következménye, hogy a bankok sokkal óvatosabbak lettek, sokkal konzervatívabban közelítenek a finanszírozást igénylő ingatlanprojektekhez, mint a korábbi időszakban. (A lakáscélú hitelek közel 10 százalékos csökkenéssel, 546 milliárd forintra estek vissza a múlt évben, a támogatott hitelek drasztikus csökkenését a deviza hitelek enyhe növekedése sem tudta ellensúlyozni.)

Az sem mindegy, hogy ki építkezik

Az óvatosság a bankok részéről ugyanakkor nem csupán számszerűsíthetően, a tőkeáttétel csökkenésében érhető tetten. Az ingatlanszektor kockázati megítélése egyértelműen romlott, így a finanszírozó bankok megpróbálnak a szektoron belül a kevésbé kockázatosnak ítélt fejlesztések irányába elmozdulni, azaz szívesebben finanszíroznak jól átgondolt, versenyképes koncepciót felmutatni képes projekteket.

Ugyanez vonatkozik a projektek mögött álló fejlesztőkre is. A magasnak ítélt kockázatok miatt a bankok szemében fokozottan fontossá vált a fejlesztő személye is. Felértékelődnek tehát a stabil és megbízható fejlesztési történettel rendelkező ingatlanfejlesztők és a bankok szemében különösen értékesek lesznek azok a piaci szereplők, akikkel korábban már bonyolítottak le sikeres projekteket. Ezeknek a fejlesztőknek a kockázati besorolása értelemszerűen alacsonyabb az "idegen" piaci szereplőkénél.

Fordult a kocka

A fent felsoroltak fényében nem meglepő, hogy alapvetően megváltozott az ingatlanfinanszírozók és az ingatlanfejlesztők viszonya, alkupozíciója. Míg a válságot megelőző bő likviditású piaci környezetben a bankok versenyeztek a projektekért, addig mostanában ennek éppen az ellenkezőjét figyelhetjük meg az ingatlanpiacon: a fejlesztők "állnak sorban" projektjeikkel a bankoknál, akik sokkal kevésbé vannak "rászorulva" a hitelkihelyezésre mint néhány hónappal ezelőtt.

Mivel a jelenlegi piaci helyzetben kevesebb hitelért versenyez nagyságrendileg ugyanannyi fejlesztő, így a bankok közötti verseny is csökkenni látszik. A boom időszakában igen éles verseny alakult ki az ingatlanfinanszírozók között, és viszonylag kisebb az ingatlanfejlesztők között, hiszen rendkívül könnyen és olcsón jutottak forráshoz. A helyzet megfordult, ma a bankok között kisebb, míg a fejlesztők között egyre élesebb a verseny.

Ez mind a magasabb minőség irányába terelik az ingatlanfejlesztőket: a banki forrásokért való versenyben ugyanis értelemszerűen a jobb koncepciójú, jól átgondolt és kevésbé kockázatos fejlesztések kerülnek előnybe.

Más részről a bankok ingatlanfinanszírozási gyakorlata is várhatóan javuló képet mutat, hiszen sokkal konzervatívabban ítélik már meg a kockázatokat, s ezért nem hiteleznek már túlságosan alacsony marzsok és túlságosan magas tőkeáttétel mellett. Az ingatlanfinanszírozás tehát a hitelválság hatására sokkal inkább a normális mederbe tér vissza, közel sem beszélhetünk drámai változásokról vagy a projektfinanszírozás leállásáról, csupán egy megváltozott piaci környezetre való reagálásról, mely alapvetően a kockázatok megfelelő árazását jelenti - állítja a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt.

Kamatcsökkenés előtt...

Az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed az elmúlt hetekben összesen 125 bázispontos kamatvágást hajtott végre. Az Európai Központi Bank (EKB) egyelőre nem csökkentette az irányadó rátáját, ám az elemzői várakozások 2008-ra 50-75 bázispontos csökkentést jeleznek előre. Amennyiben ez megvalósul, úgy a finanszírozási költségek a mostani emelkedés ellenére is csökkenő trendet mutatnának és a likviditás is növekedési pályára állna. (Magyarországon az emberek a lakhatást szinte kizárólag saját tulajdonú otthonban képzelik el. De ha az állam valamilyen formában támogatná a bérlakások építését, illetve anyagilag hozzájárulna a munkahelyváltás miatt bérlakásba költözők költségeihez, az változtathatna a helyzeten. A lakáslízingnek is vannak előnyei.)