Leegyszerűsítve úgy is fogalmazhatunk, hogy egyes termékek és szolgáltatások nem értelmezhetőek az interneten: egy edzőtermi edzés vagy egy éttermi vacsora nem helyettesíthető online tranzakcióval. Bár néhány vállalat már online (is) árul élelmiszert, a bevásárlások nagy része továbbra is az üzletekben történik. A kutatások azt mutatják, hogy 2017-ben — hozam szempontjából — a kiskereskedelmi ingatlanpiacot az élményalapú szolgáltatók és az internetnek ellenálló kiskereskedők (pl. a szupermarketek) uralták - hívta fel a figyelmet Amit Nihalani, az MSCI (a világ egyik vezető pénzügyi indexszolgáltatója) elnökhelyettese legfrissebb blogbejegyzésében.

Egyik friss kutatásunk (MSCI: Global Real Estate Research) az USA-beli e-kereskedelemnek a kiskereskedelmi egységekbe történő befektetések hozamára gyakorolt hatásait vizsgálta. Az eredményeink azt mutatják, hogy a közelmúltbeli megtérülések a különböző kiskereskedelmi ingatlanpiacokon nagyon hasonlóak, ami arra utal, hogy a hatás, amivel az e-kereskedelem bír, nagyrészt elvész a széles spektrumot átívelő piaci átlagokban. (Pedig korábban úgy tűnt, hogy a plázák lesznek az e-kereskedelem nagy vesztesei.)

Ha a kiskereskedelmi szektor nem volt szignifikáns húzó ereje a 2017-es relatív hozamnak, akkor vajon a bérlői kitettség volt a katalizátor?

Kép:Pexels

Először is, határozzuk meg, hogy mely iparágak domináltak a kiskereskedelmi egységek között. A kiskereskedelmi ingatlanok bevétel alapján képzett bérlői toplistájának az első 10 helyén szupermarketek és ruhaüzletek állnak, míg mozik és fitnesz központok töltik fel a fennmaradó helyeket a top 20-ban.

Bizonyos bérlő típusok meglepően változatosan oszlottak meg a legjobb és a legrosszabb teljesítményt produkáló egységek között. Az első negyedben szereplő kiskereskedelmi ingatlanok több bevételt szereztek az élményalapú és a klasszikusan offline iparágakból, mint amilyenek az éttermek, a fitnesz központok és a szupermarketek. Az élelmiszer kereskedelem kifejezetten nagy szerepet játszott az egységek teljesítményében. Az online térhódítás ebben a szektorban még mindig alacsony. Az utolsó negyedben az online kereskedelemnek kiszolgáltatottabb szektorok állnak. Nem okoz nagy meglepetést, hogy a ruházati üzletek teszik ki az átlag alatt teljesítő egységek jelentős részét.

Következtetés a kiskereskedelmi üzletek tulajdonosai és ingatlantulajdonosok részére:

Három fő tulajdonságot figyelhetünk meg a legjobban teljesítő negyedbe tartozó kiskereskedelmi ingatlanok között:

• Online kereskedelem térhódítása

A legfelső negyedbe sokkal kevesebb könyvesbolt, sportüzlet és ruhaüzlet került be. Ezek az iparágak a legkiszolgáltatottabbak az online kiskereskedelemnek. Ezzel szemben a legjobban teljesítő kiskereskedelmi egységek között az élelmiszerboltok jelentős számban szerepelnek. Az élelmiszert árusító bérlők bevonzzák a hétköznapi vásárlókat és növelik a bevásárló központok látogatottságának gyakoriságát.

• Éttermek

Az éttermek a bevásárló központok fontos szegmensévé váltak, és ők adják a top negyed teljes bevételének 15%-át (a teljeskörű szolgáltatást nyújtó éttermek 8,1%-ot produkáltak). Ehhez képest az éttermek a lemaradó negyedben csak 13%-ot hoztak. Az éttermek, legfőképpen a teljeskörű szolgáltatást nyújtók, nagy népszerűségnek örvendő bérlők, hisz amellett, hogy forgalmat generálnak, hosszabb ideig bent is tartják a látogatókat a bevásárlóközpontokban.

• Szórakozás és szabadidő

A legfelső negyed több fitnesz központot tartalmazott, mint a legalsó negyed, továbbá a szórakoztató egységek egyre fontosabbak a bevásárló központoknak, mivel élményeket kínálnak a vásárlóknak.

Az adatok azt mutatják, hogy a kiskereskedelmi ingatlanok, akkor lesznek sikeresek, ha látogatásra buzdítják a vásárlókat. Ez jelentheti azt, hogy a kényelemre és a szükségességére fókuszálnak. Ilyen például az élelmiszer és a háztartási gépek szektora. Illetve megoldás lehet, ha az egyszerű kiskereskedelmi ingatlanok bevásárló-, szórakoztató- vagy vendéglátóközpontokká fejlődnek. A megnövekedett látogatói szám és a helyszínen eltöltött idő emelkedése lehetőséget teremt a kiskereskedőknek, hogy közvetlenebb kapcsolatot alakítsanak ki a vásárlókkal.

A fenti megállapítások USA-beli adatokra támaszkodnak, de globálisan is hasonló trendek befolyásolják a kiskereskedelmi teljesítményt. A következő években a piac fejlődésével összhangban, a bérleti piac alakulása és az összbefektetések teljesítménye közötti összefüggések megértése egyre fontosabb lehet.