Ha a bérlőnek épül az iroda: mire ügyeljünk?

A built-to-suit (BTS) fejlesztések – a spekulatív fejlesztésekkel szemben – a speciális bérlői igények legmagasabb szintű kiszolgálását célozzák. Bár alapos üzleti tervezés és nettó jelenérték számítás előzi meg őket, a „hagyományos” bérletekkel ellentétben nagyobb kockázattal járnak mindkét fél számára.

A fejlesztés finanszírozhatósága, rentabilitása és majdani értékesíthetősége alapvetően a (tipikusan egyetlen) bérlő személyétől függ, ami nagyobb kitettséget jelent a bérbeadónak, mint a sok bérlős fejlesztések. A bérlő szempontjából a legnagyobb kihívást talán az átlagosnál hosszabb távra szóló, 10-15 vagy akár 20+ éves elköteleződés jelenti. Az alábbiakban a Horváth és Társai Ügyvédi Iroda DLA Piper szakértője, Remes Attila a BTS bérleti szerződések tárgyalása során rendszerint felmerülő hangsúlyosabb kérdéseket mutatja be a bérlő szemüvegén keresztül.

Kép: Pexels

Tervezés és kivitelezés

E fejlesztések legfontosabb sajátossága a „tailor made” jelleg. Minthogy a bérlemény tervezése és kivitelezése a bérlő által meghatározott műszaki specifikációt követi, a bérlőnek megfelelő jogosítványokkal kell rendelkeznie ahhoz, hogy a fejlesztést figyelemmel kísérve biztos lehessen abban, a bérlemény az általa szabott műszaki követelményrendszer szerint fog elkészülni. A vázlattervet rendszerint a bérleti szerződés aláírásáig véglegesítik. Az építési engedélyezési tervdokumentáció és a kiviteli tervek a bérlő jóváhagyása mellett véglegesülnek, a kivitelezésre pedig a bérlő szoros műszaki felügyelete mellett kell, hogy sor kerüljön. A bérlő módosítási igényei – amelyek egy akár több évig elhúzódó fejlesztésnél szinte szükségszerűen felmerülnek – a bérleti szerződésben részletesen kidolgozandó változásmenedzsment eljárás keretében kezelhetők.

Hong Kong-ban és Londonban legdrágább az irodabérlés a világon
Hong Kong központja és a londoni West End áll a CBRE globális listájának élén: ebben a két városrészben a legmagasabbak az irodabérleti költségek a világon. Budapest belvárosában a londoni költségek alig tizedét fizetik a bérlők.
Egy bérlő? Több bérlő?

Jellemzően egyetlen bérlőt hivatottak kiszolgálni a BTS fejlesztések, de van rá példa, hogy az ingatlan bizonyos területei nem képezik a bérlemény tárgyát. Ezek eltérő megállapodás hiányában szabadon hasznosíthatók harmadik személynek bérbe adva. Több bérlőssé válhat az épület a csökkentési jog gyakorlása útján visszaadott területek újrahasznosításával is. A bérleti szerződésben érdemes lefektetni a több bérlős működés alapelveit és főbb szabályait (közös területi szorzó bevezetése, kizárólagos és közös használatú helyiségek meghatározása, előbérleti jog, független recepciók, beléptetés stb.).

A bérlői exit lehetőségei

A BTS bérleti szerződések a hagyományos bérleteknél tipikusan hosszabb időtartamra köttetnek, ezért megfelelő exit lehetőségeket kell biztosítani a bérlő számára. A legelterjedtebb forma a klasszikus „break option”, amely a bérleti idő meghatározott pontján ad diszkrecionális felmondási jogot a bérlőnek, akár a bérlemény meghatározott részére is. A szerződéses pozíció átruházása – mint a bérlői exit egy további lehetősége – szinte minden esetben a bérbeadó előzetes hozzájárulásához kötött. A bérlőnek törekednie kell arra, hogy minél liberálisabban szabályozzák az átruházhatóságot, hiszen 10-15 év távlatában a klauzula gyakorlati jelentősége sokkal nagyobb lehet, mint azt a felek a szerződés megkötésekor gondolnák.

Egyre többen vágynak prémium irodákba
Élénkebbé vált a magyarországi, azon belül is elsősorban a budapesti irodapiac: idén áprilisban és májusban az irodát keresők több mint 60 százaléka A vagy B kategóriás irodaházban keresett irodát, szemben az egy évvel korábbi 54 százalékos aránnyal. Ezzel párhuzamosan a lakásban és házban kialakított irodák iránti kereslet 18 százalékra csökkent az egy évvel korábbi 24 százalékról.
A teljes vagy részleges exit hatékony alternatívája lehet a bérlemény albérletbe adása, különösen akkor, ha a bérlő üzletmenete már nem indokolja a teljes bérleményi terület használatát, de annak csökkentésére, részleges visszaadására (már) nincs lehetőség.

Elidegenítési korlátozások

A bérlőnek törekednie kell arra, hogy az ingatlan (akár közvetett) értékesítése esetén felléphessen érdekeinek védelmében. Ennek legdrasztikusabb (egyúttal legritkább) eszköze az ingatlan (vagy a projekttársaság) értékesítésének előzetes bérlői jóváhagyáshoz kötése. Gyakoribb a potenciális új tulajdonosok személyének korlátozása, amivel kizárható a vevők köréből a bérlő által nem kívánatosnak vagy kockázatosnak tekintett vállalkozások és befektetők. Az elidegenítési korlátozások közé sorolható az elővásárlási jog is, amellyel a bérlő „végszükség” esetén a nem kívánatos vevő tulajdonszerzését is megakadályozhatja.

Vételi jog

A bérlőnek a későbbiekben érdemes lehet megvásárolni az ingatlant, ezért gyakori vételi jog alapítása.

Véleményvezér

Ezért irtó drága a zöldség és a gyümölcs Magyarországon

Ezért irtó drága a zöldség és a gyümölcs Magyarországon  

Két ábra mutatja, hogy az európai országokban hogyan változott a zöldségek és gyümölcsök ára 2014 és 2023 között.
Szenzáció a magyar költségvetésben

Szenzáció a magyar költségvetésben 

Meglepő számok a nyugdíj költségvetési sorain.
Hadházy Ákos szerint állami luxusrepülővel mentek kormánytagok szotyizni Németországba

Hadházy Ákos szerint állami luxusrepülővel mentek kormánytagok szotyizni Németországba 

A kormánytagok luxusutazásai lassan mindennaposak.
Immár Bulgária is lehagyott minket az egy főre jutó fogyasztásban

Immár Bulgária is lehagyott minket az egy főre jutó fogyasztásban 

Az életszínvonal egyik legfontosabb mutatójában mindenki alá értünk Európában.
Hadházy Ákos kiderítette az óbudai alpolgármester letartóztatásának hátterét

Hadházy Ákos kiderítette az óbudai alpolgármester letartóztatásának hátterét 

A magyar nyomozó hatóságokról nem fognak expresszt elnevezni.
Sokba kerül az Orbán-kormány eladósodása

Sokba kerül az Orbán-kormány eladósodása 

Ismét kifogtunk egy utolsó helyet az Európai Unióban.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo