Közismert, hogy a Váci út mentén valamint a Petőfi híd és Lágymányosi híd közötti sávban jelentős irodafejlesztői aktivitás összpontosul. A piac északi és déli pólusa számos tekintetben hasonló adottságokkal rendelkezik; mégis, ha rangsorolni kell, a pesti oldal pozícióját sokan erősebbnek ítélik. Az elvégzett kutatás alapján elgondolkodhatunk, vajon így van-e ez, és ha igen, változhat-e a sorrend?
"A" recept
Vegyünk egy a belvárostól nem túl messze található, gépkocsival jól megközelíthető területet, ami bővelkedik az alulhasznosított, nagy arányban beépíthető és viszonylag kedvező árú fejlesztési ingatlanokban. Ha az adott terület Budapest fő észak-déli közlekedési tengelye mellett fekszik, és a helyi közterületi parkolási feltételek is kedvezők, az irodapiaci átlagnál gyorsabb ütemű fejlődésre számíthatunk. A gyakorlatban így vált a Váci úti irodabulvár és a lágymányosi régió a bériroda-szektor két meghatározó területévé.
De a hozzávalók vajon garantálják a kész termék sikerét? Mindenesetre, a kínálatbővülés eddigi üteme (a teljes modern bériroda állomány egyötöde koncentrálódik a két zónában) és a piaci átlagnál rendre kedvezőbb kihasználtsági adatok erre utalnak.
Mint az közismert, a Váci úti folyosó a leírtak mellett még egy komoly előnnyel rendelkezik - a leghatékonyabb tömegközlekedési eszköz, a metró szolgálja ki a környék irodáit. De vajon mennyiben jelent a metró hiánya hátrányt a budai oldalon? A válasz meglepő: az irodakeresleti hullám megelőzi a tömegközlekedési fejlesztést. Nyilvánvalóan, a kedvezőtlenebb piaci adottságokat a beruházók óvatosabb építési tevékenységgel kompenzálják, de a siker mögött a helyes pozícionálás és az átfogó projektkoncepció fontossága is áll (ld. hasonló tevékenységű bérlői csoportok megszólítása).
#page#
Tudta Ön például, hogy Lágymányoson a jellemző üresedési ráta 3%-os, míg a piac első számú lokációjaként kezelt Váci úton az irodák mintegy 12,2%-a áll bérlő nélkül? Ezek alapján a tömegközlekedési viszonyok hatásait lehet - és érdemes - kezelni. Az egyes beruházások piaci pozíciójának erősítését segíti a tudatos fejlesztői magatartás: a konkurencia tevékenységének folyamatos figyelése, a fejlesztés előkészítésekor végzett részletes kockázatelemzés, vagy a változó bérlői igények aktív követése és a kínálat tematizálása. Ez a tömegközlekedést tekintve kedvezőtlenebbnek mondott lágymányosi részpiacon hatványozottan igaz.
Merre tovább?
A fellelt adatok alapján felvetődik a kérdés, hogy vajon mi fog történni Lágymányoson, ha a környék tömegközlekedését újabb metróvonal kiépítése javítja? Mi történik, ha a környékbeli nagyszabású lakásfejlesztések és a már ismert, változatos kiskereskedelmi beruházások kapcsán az irodabérlők munkavállalói nagyobb arányban költöznek dél-budára? Egy újabb pezsgő, modern városi alközpont kialakulása vajon milyen mértékben alapozza meg a lágymányosi irodapiac további fejlődésének sikerét? Elvitatható-e a Váci út pozíciója? A válaszok egy része nyilván spekulatív, de átgondolásuk a dinamikusan alakuló irodapiac kockázati elemeinek értékeléséhez ad némi támpontot.
Persze a budapesti irodapiac nem korlátozódik két beruházási helyszínre. A piac összetettségének érzékeléséhez elég, ha átnézünk a folyó másik oldalára, és megfigyeljük, hogy a ferencvárosi Duna-part beépítése milyen ütemben és milyen piaci mutatók mellett zajlik most és a következő néhány évben.
