Mindent tudunk a budapesti irodapiacról?

A főváros irodapiaci mutatóit számos piacelemzésből ismerhetjük. A másfél milliónyi modern bériroda kevesebb mint 14%-a áll üresen; a bérleti díjak csökkenése megállt, míg a hozamok mérséklődése folytatódik. Érdemes ennél többet tudni? Ha az adott piac változásai alapvetően érintik cégünk éves eredményét, akkor feltétlenül. Az Eston International elemzői az irodapiac strukturális változásait áttekintő tanulmányuk kidolgozásakor néhány meglepő felvetést vizsgáltak.

Mi lesz az árrésstop vége?
Belebukhat valaki az MNB-alapítványi botrányba?
Mik lennének egy új kormány legfontosabb teendői?

Online Klasszis Klub élőben Csillag Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi gazdasági és közlekedési minisztert!

2025. június 25. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Közismert, hogy a Váci út mentén valamint a Petőfi híd és Lágymányosi híd közötti sávban jelentős irodafejlesztői aktivitás összpontosul. A piac északi és déli pólusa számos tekintetben hasonló adottságokkal rendelkezik; mégis, ha rangsorolni kell, a pesti oldal pozícióját sokan erősebbnek ítélik. Az elvégzett kutatás alapján elgondolkodhatunk, vajon így van-e ez, és ha igen, változhat-e a sorrend?

"A" recept

Vegyünk egy a belvárostól nem túl messze található, gépkocsival jól megközelíthető területet, ami bővelkedik az alulhasznosított, nagy arányban beépíthető és viszonylag kedvező árú fejlesztési ingatlanokban. Ha az adott terület Budapest fő észak-déli közlekedési tengelye mellett fekszik, és a helyi közterületi parkolási feltételek is kedvezők, az irodapiaci átlagnál gyorsabb ütemű fejlődésre számíthatunk. A gyakorlatban így vált a Váci úti irodabulvár és a lágymányosi régió a bériroda-szektor két meghatározó területévé.

De a hozzávalók vajon garantálják a kész termék sikerét? Mindenesetre, a kínálatbővülés eddigi üteme (a teljes modern bériroda állomány egyötöde koncentrálódik a két zónában) és a piaci átlagnál rendre kedvezőbb kihasználtsági adatok erre utalnak.

Mint az közismert, a Váci úti folyosó a leírtak mellett még egy komoly előnnyel rendelkezik - a leghatékonyabb tömegközlekedési eszköz, a metró szolgálja ki a környék irodáit. De vajon mennyiben jelent a metró hiánya hátrányt a budai oldalon? A válasz meglepő: az irodakeresleti hullám megelőzi a tömegközlekedési fejlesztést. Nyilvánvalóan, a kedvezőtlenebb piaci adottságokat a beruházók óvatosabb építési tevékenységgel kompenzálják, de a siker mögött a helyes pozícionálás és az átfogó projektkoncepció fontossága is áll (ld. hasonló tevékenységű bérlői csoportok megszólítása).

#page#

Tudta Ön például, hogy Lágymányoson a jellemző üresedési ráta 3%-os, míg a piac első számú lokációjaként kezelt Váci úton az irodák mintegy 12,2%-a áll bérlő nélkül? Ezek alapján a tömegközlekedési viszonyok hatásait lehet - és érdemes - kezelni. Az egyes beruházások piaci pozíciójának erősítését segíti a tudatos fejlesztői magatartás: a konkurencia tevékenységének folyamatos figyelése, a fejlesztés előkészítésekor végzett részletes kockázatelemzés, vagy a változó bérlői igények aktív követése és a kínálat tematizálása. Ez a tömegközlekedést tekintve kedvezőtlenebbnek mondott lágymányosi részpiacon hatványozottan igaz.

Merre tovább?

A fellelt adatok alapján felvetődik a kérdés, hogy vajon mi fog történni Lágymányoson, ha a környék tömegközlekedését újabb metróvonal kiépítése javítja? Mi történik, ha a környékbeli nagyszabású lakásfejlesztések és a már ismert, változatos kiskereskedelmi beruházások kapcsán az irodabérlők munkavállalói nagyobb arányban költöznek dél-budára? Egy újabb pezsgő, modern városi alközpont kialakulása vajon milyen mértékben alapozza meg a lágymányosi irodapiac további fejlődésének sikerét? Elvitatható-e a Váci út pozíciója? A válaszok egy része nyilván spekulatív, de átgondolásuk a dinamikusan alakuló irodapiac kockázati elemeinek értékeléséhez ad némi támpontot.

Persze a budapesti irodapiac nem korlátozódik két beruházási helyszínre. A piac összetettségének érzékeléséhez elég, ha átnézünk a folyó másik oldalára, és megfigyeljük, hogy a ferencvárosi Duna-part beépítése milyen ütemben és milyen piaci mutatók mellett zajlik most és a következő néhány évben.

Véleményvezér

Újabb furfangot eszelt ki a kormány a szabad sajtó betiltására Hadházy Ákos szerint

Újabb furfangot eszelt ki a kormány a szabad sajtó betiltására Hadházy Ákos szerint 

Csökken a normativitása a magyar társadalomnak.
Enyveskezű lehet Orbán Viktor barátja, nyomozást indított az Európai Ügyészség

Enyveskezű lehet Orbán Viktor barátja, nyomozást indított az Európai Ügyészség 

Vége az Európai Unió elnéző magatartásának.
Nincs lejjebb, utolsók vagyunk Európában

Nincs lejjebb, utolsók vagyunk Európában 

Tragikusan teljesít az Orbán-kormány.
A meggy és a málna kétszer annyiba kerül, mint tavaly

A meggy és a málna kétszer annyiba kerül, mint tavaly 

Nem jön össze a kisebb infláció.
Itt a rezsicsökkentés ára, 15 ezren ivóvíz nélkül

Itt a rezsicsökkentés ára, 15 ezren ivóvíz nélkül 

Ma már nincs ingyen semmi, a rezsicsökkentés se.
Cserbenhagyta Orbán Viktort barátja

Cserbenhagyta Orbán Viktort barátja 

Most már Szlovákia is támogatja Ukrajna EU tagságát.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo