Mitől lesz jó egy irodaprojekt? Milyen paraméterek fontosak a tervezésnél, a kivitelezésnél, illetve a későbbi bérbeadásnál? Ilyen és hasonló jellegű kérdésekre kereste a választ az iroda.hu irodapiaci portál.

1.  Elhelyezkedés

Összehasonlítva a kereskedelmi ingatlanok részpiacait, raktárak esetében az ár sokszor fontosabb, mint az elhelyezkedés, az üzlethelyiségeknél viszont pont fordítva, az elhelyezkedés jóval az ár előtt van. Irodaházaknál mindkét paraméter előkelő helyet foglal el a bérlői preferencia listán. A kínálati piacon, ahol egyre több termék van jelen és a bérlőnek lehetősége van választani, általában e két paraméter együttes mérlegelése mellett döntenek a költözés helyszínéről. Általánosan elmondható, hogy elhelyezkedés alatt a következő paramétereket vizsgálják: megközelíthetőség mind tömegközlekedéssel, mind autóval, autópályák, repülőtér elérhetősége, láthatóság és a helyszín presztízsértéke.

Jelenleg Budapesten a legdinamikusabb irodafejlesztések még mindig a Váci úton és környékén helyezkednek el, csak 2007-ben több nagy projekt kerül átadásra: BC30, Átrium Park, BSR Center, Gateway irodaház, Váci 33, melyek közül szinte kivétel nélkül mindegyik jól látható, forgalmas területen található. Az utóbbi években azonban ráerősített a VIII-IX. kerület is, hiszen itt indult illetve indul meg a Népliget Center, a Millenium Office Towers, a Mester Park és a Corvin sétány építése. Az irodaparkok is tovább bővülnek, mind az Info Parkban, mind a Szépvölgyi irodaparkban, mind pedig a Graphisoft Parkban újabb átadásokra kerül sor. Érdekes, hogy Bel-Budán nagyobb fejlesztés nem valósul meg a közeljövőben, pedig igény lenne rá, valószínűleg az egekbe szökő telekár, illetve a hely szűke magyarázhatja ezt - veti fel Kalmár Zoltán, az Iroda.hu Kft. ügyvezetője.

2. Időzítés

Fontos, hogy a projekt időzítése megfelelő legyen, hogy akkor történjen a fejlesztés, amikor éppen nincs konkurens termék a piacon. Ez a Váci út vonatkozásában - éppen mert jó befektetési terület - igen nehéz feladat, hiszen szinte folyamatosak a építkezések. Az egy időben piacra lépő irodaházak esetében nagyon fontos a megkülönböztetés. Általában a fejlesztők elemzést készítenek a mikrokörnyezetről, mielőtt megkezdik a kivitelezést milyen konkurens projektek valósulnak meg abban a fél évben, milyen az épp aktuális bérlői igény azon a területen. A magyar piac egyébként elég rugalmatlannak mondható ebből a szempontból, időnként dömpingszerű kínálat, majd pánikszerű visszafogás jellemzi.

3. Jól átgondolt funkciók

Annak érdekében, hogy minél piacképesebb legyen a termék, irodaházaknál több funkció és szolgáltatás meglétéről érdemes gondoskodni. Megkülönböztetünk alapvető szolgáltatásokat (porta, parkoló, álmennyezet, álpadló, stb...) és speciális szolgáltatásokat, amelyeket egy-egy fejlesztő mérettől, színvonaltól, funkciótól függően épít bele a projektbe (konferencia terem, fittness terem, stb...). Fontos paraméter a rugalmas kialakítás, a jó alaprajz, hogy a kisebb és közepesebb bérlőknek is ideális irodát lehessen kialakítani, fontos a megfelelő műszaki színvonal és természetesen az épületben és annak közvetlen környezetében fellelhető szolgáltatások, illetve mindezek megfelelő elegye. Tendencia, hogy az alkalmazottak egyre több időt töltenek az irodában, illetve annak közvetlen környezetében, ezért komparatív előnyt jelent egyes irodaházaknál az étterem, kávézó, fodrász, ruha tisztító, bankfiók, esetleg posta szolgáltatás és természetesen a fittness terem. A jelszó: flexibilitás, funkcionalitás, racionalitás!

4. Gazdaságos üzemeltetés

Ma már szinte követelmény, hogy az irodaház rendelkezzen korszerű műszaki üzemeltetéssel, gépekkel, részint, hogy csökkentse a folyamatos költségeket, részint pedig hogy a későbbi karbantartási költséget redukálják. Az újabb irodaházakban már intelligens üzemeltetési rendszereket használnak, amelyek eleget tesznek a fent leírt követelményeknek. Ilyen rendszerek a napenergiát felhasználó berendezések, az árnyékolástechnikai berendezések és egyéb alternatív energiaforrásokat használó rendszerek. #page#

A gazdaságos üzemeltetés nem csak a bérlők számára fontos szempont, nagy hangsúlyt kap amikor egy-egy projekt továbbértékesítésre kerül és a vevő műszaki átvilágítást végez.

5. Jó bérlő-mix

A jelenlegi kínálati piac mellett az említett tényezők megléte előfeltétele a jó bérlő-mixnek de természetesen a bérbeadónak további lépéseket kell tenni annak érdekében.. Fontos, hogy a potenciális bérlőket besoroljuk, meggyőződjünk rentabilitásukról, jó pénzügyi hátterükről, hiszen ez biztosítja számunkra a hosszú távú bevételt, illetve a későbbi hatékony értékesítést.

Érdekes megfigyelni, hogy léteznek olyan irodaházak, irodaparkok, ún. tematikus parkok (pl. Info Park, Graphisoft Park), ahol  egy iparágba tartozó, hasonló tevékenységet végző cégek lesznek egymás szomszédai, általánosságban azonban nem ez a jellemző. Az irodaházak bérlő-mix-e legtöbbször teljesen vegyes, vannak azonban olyan cégek, melyek egymás tevékenységét kiegészítik, alvállalkozói egymásnak. Jó példa erre az irodabútoros cégek beköltözése egy-egy új irodaházba, amelyek a leendő bérlők bebútorozását remélik.

A "mágnes bérlő" kifejezést elsősorban az üzletközpontokkal kapcsolatban szokták emlegetni, de értelmezhető az irodaházak viszonylatában. Míg az üzletközpontoknál a terület két végébe olyan bérlőket helyeznek el, amelyek nagy forgalmat bonyolítanak le és a két üzlet közötti átmenő forgalom a többi bérlőre is pozitív hatással lehet, addig az irodaháznál az első nagyobb bérlőt lehetne mágnes bérlőnek nevezni. Mind tulajdonosi oldalról, mind bérlői oldalról általános, hogy egy-egy projektnél az első bérlő egy nagyobb területigénnyel rendelkező cég, amellyel akár a projekt későbbi marketing tevékenységét is támogatni lehet, s csak ezután kezdik meg a ház feltöltését kisebb bérlőkkel, akik esetleg már régebb óta várakoznak. Az első nagy bérlővel aláírt szerződés után gyakran felgyorsul a bérbeadás, hiszen sok projektnél váratják a kisebb bérlőket, nehogy elszalasszanak egy nagyobbat, mert nem tudják kiszolgálni a területigényüket - elemzi az iroda.hu ügyvezetője.

6. Ideális időtartamú szerződések

Egy projektnél, függően attól, hogy spekulatív, vagy igény szerinti kialakítású (built-to-suit, BTS) projektről beszélünk, különböző időtartamú szerződés tekinthető ideálisnak. BTS-nél a 8-10 év feletti szerződéseket preferálják, hiszen itt az irodaterületek egy bizonyos bérlőre lesznek kialakítva, speciális raktárterülettel, vagy igény szerinti üzlethelyiséggel, amelyet a bérlő esetleges távozása esetén igen nehéz bérbe adni.

Spekulatív fejlesztésnél általában a 3-5 éves szerződések preferáltak, melyek ideális esetben különböző időpontokban járnak le, ezáltal folyamatos a töltöttség és nem egy időpontban jelentkeznek a későbbi újratárgyalások. Ez egyébként azonos időtartamú szerződéseknél is megvalósulhat, hiszen egy irodaház feltöltése gyakran 1-1,5 éves periódust igényel. Előfordulhat olyan eset is, amikor különböző időtartamú szerződéseket kötnek, esetleg rövidebb időtartamra, mert a nagy bérlők későbbi bővítését várják, illetve ennek kielégítését próbálják előkészíteni.

A magyar piacon általában a hosszabb távú szerződések népszerűek, hiszen az ingatlanpiaci szakértők nem számítanak a bérleti díjak jelentős növekedésére, illetve így könnyebben értékesíthető egy-egy projekt.