A múlt évi kimagasló lakásépítések alapján a szakemberek ez év elején azt prognosztizálták, hogy a lakásépítési boom ez évben kifullad, s vele együtt csökken a használt lakások forgalma is, ha az év első felében nem is, a második félévben mindenképpen. – olvasható az Ecostat idei, második negyedévi ingatlanbarométerében. Az építkezések száma viszont azt mutatja, hogy ebben az évben a lakóparkok, lakótelepek építése magas ütemben folytatódik. Az új és a használt ingatlanok vásárlásához felvehető kedvezményes kamatozású hitelek összege csökkent, s ez azt vetítette elő, hogy kevesebb hitelt vesz igénybe a lakosság ingatlanépítésre és vásárlásra. Ám a bankok a keresletet kiterjesztették a devizaalapú hitelekre, amelyek nominális kamata alatta marad a forintban felvett hitelek kamatának, sokan ezen hitelfajtával növelik fizetőképes keresletüket. A keresletnövelő tényezők együttes hatására az új lakások iránti igények az első félévben alig csökkentek.



Az Ecostat első félévi felmérése szerint az ingatlan-beruházók és forgalmazók a következő félévre a kereslet élénkülésével számolnak. Valamelyest nő a lakossági építkezések száma, s kismértékben, de növekvő beruházást és felújítást terveznek az önkormányzatok is a következő fél évre. Az ingatlanpiac szereplői közül a kis- és középvállalatok, valamint a TOP-100 nagyvállalatok épület-, építmény-fejlesztéseiket alig bővítik, szabad pénzforrásaik nagy hányadát műszaki fejlesztésre, gépberuházásra fordítják a következő időszakban. Az év második negyedévére a korábbinál optimistábban ítélik meg helyzetüket az ingatlanpiac szereplői. Ezt támasztja alá az ingatlanpiac intenzitását jelző összefoglaló mutató értéke, amely 1,8 százalékkal emelkedett. A gazdaság szereplői 2004-re összességében az ingatlanpiac kismértékű élénkülését prognosztizálják.

A második negyedévében az ingatlan-beruházó vállalatok konjunktúra-indexe növekedett a legjobban, mintegy 10,6 százalékkal. Ennek egyik oka – állítja az Ecostat - az igen alacsony bázisérték, az elmúlt negyedévben ugyanis a beruházó cégek az átlagosnál pesszimistábban ítélték meg az ingatlanpiacot, az ingatlanépítést/felújítások mennyiségét. A vállalkozói kedv élénkül, annak ellenére is, hogy a kész ingatlanok értékesítése a korábbinál több időt igényel és a profitkilátások is mérséklődtek. A változásra az ingatlan-beruházók kínálatuk választékának bővítésével reagálnak. A következő fél évben várhatóan a vidéki városokban, a főváros nem zöldövezeti részén létesül az építendő-felújítandó épületek, építmények nagy része. A magyar lakosság ingatlanszerzési hajlandóságának csökkenésével főleg a külföldi befektetők igényeinek növekedésében bíznak a vállalkozók.

Az ingatlan-forgalmazókteljesítményük növekedésével számolnak, élénk forgalmat prognosztizálnak. Az elmúlt időszaknál nagyobb ingatlanforgalmat és bérlést valószínűsítenek a lakosságnál, a vállalkozói és intézményi ingatlanvásárlóknál és a bérlőknél egyaránt. Kiemelkedő keresletet a külföldi befektetői csoportoktól várnak. Az ingatlanok iránti kereslet összességében várhatóan nő, legnagyobb keresletnövekedésre a fővárosban, Budapest agglomerációjában és a megyeszékhelyeken számítanak a forgalmazók.

Az ingatlan-forgalmazó cégek teljesítmény-várakozásait jellemző index értéke meghaladta a 2002. év II. negyedévben mért legjobb eredményt, értéke 58,2 százalék, mintegy 6,2 százalékkal magasabb az előző negyedévben mért értéknél. A legutóbbi felmérés eredményei szerint az ingatlan-forgalmazás az általános fellendülés időszakában ismét magára talál.

A lakosságingatlan-indexe alig változott az előző negyedévihez képest, mintegy 0,2 százalékkal magasabb annál. A lakosság gyakorlatilag változatlan mértékű lakóingatlan vásárlást/építést tervez a következő félévben. Kevesebben kívánnak hitelt felvenni lakásépítésre és lakásfelújításra, valamint ingatlan vásárlására, mint az elmúlt években.

Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe is 0,2 százalékponttal nőtt az előző negyedévi alacsony értékhez viszonyítva. A polgármesteri hivatalok szerint a következő fél évben, alig valamivel nő az ingatlanok beruházására, fejlesztésére és felújításokra fordítható anyagi eszközök mennyisége, így e teljesítmények szinten maradása várható.

A TOP-100 nagyvállalati kör ingatlan-fejlesztési indexe 35,7 százalék, a mutató értéke 4,8 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévihez képest. Alig nőtt a saját tulajdonú ingatlanok és csökkent a bérelt ingatlanok aránya, a nagyvállalatok továbbra is profiljuk maximalizálására törekednek, az erősödő verseny hatására áraikat alig tudják növelni, a költségek lefaragásával igyekeznek nyereségüket növelni, s így egyre kevesebb ingatlant bérelnek. A kis- és középvállalatok az átlagosnál piacérzékenyebbek, ingatlan-fejlesztéseik meglehetősen bátortalanok. A korábbinál kevesebbet invesztálnak új ingatlanba, s ha a piac kikényszeríti, könnyebben adják fel nélkülözhető irodáikat, raktáraikat telkeiket. A KKV-k ingatlan-fejlesztési indexe 1,3 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévinél, értéke az év második negyedévére 32,2 százalék.

A következő hat hónapra az ingatlanpiac szereplői az előre jelzett inflációnál magasabb, vagy azt elérő árnövekedést várnak az ingatlanforgalomban. Az ingatlanárakat a kivitelezési költségek, elsősorban a folyamatosan emelkedő energiaárak emelik, emellett a munkaerő költségek növekedése is jelentős. Összességében legnagyobb mértékűre a telkek árának növekedését jelezték a piaci szereplők, amely várhatóan 10-12 százalékkal lesz magasabb a következő fél évben. A telekárak növekedése egyelőre érzéketlen a forgalom növekedési ütemének mérséklődésére. Az építőanyag-árak emelkedése 9-10 százalék közöttire várható, majd az építési-szerelési tevékenység árai (8-9%), a tervezési díjak és a munkaerő-költségek (7-7,7%) növekedése következik.

A kész épületek, építmények csoportjában legjobban az új logisztikai ingatlanok eladási ára nő (10,9%), a további sorrend: új lakóépületek (10,4%) „A” kategóriás irodák (10,4%) új ipari (9,5%) és új kereskedelmi építmények (9,4%). A használt logisztikai ingatlanok árai az előrejelzések szerint 9,5 százalékkal emelkednek. A használt lakóházak, ipari építmények és irodák árainak növekedése 7,1-9,5 százalékra tehető. A kész ingatlanok csoportjában az árak a tervezett inflációnál jobban, viszonylag szűk ingadozási határok között emelkednek.

Az első negyedévében a bérleti díjak magas növekedését prognosztizálták a tulajdonosok. Területi bontásban a bérleti díjak továbbra is Budapest belvárosában és az agglomerációban nőnek a legnagyobb mértékben (6,5-9,8%). Az ingatlan fajtája szerint a bérleti díjak jelentős változása az új logisztika és új kereskedelmi építményeknél (10,5%) valamint az új lakóházaknál (9,3%) és a használt logisztikai ingatlanoknál (9,1%) várható, az „A” és a „B” kategóriás irodák bérleti díjának emelkedése elérheti a 7,8-8,4 százalékot.



Az elmúlt fél évben az ingatlan-beruházók bevételeinek mintegy fele a lakossági és a társasági ingatlan beruházásokból származott, az előző negyedévben legfontosabbnak minősült egyéb megrendelők és vásárlók aránya visszaesett. A következő félévi előrejelzés szerint a lakossági ingatlan beruházásokból a bevételek 34 százaléka a lakásépítésekből, egyötöde az önálló házak építéséből származik. Az egyéb épületek létesítéséből származó bevételek aránya 10 százalék, üdülők, nyaralók építéséből gyakorlatilag nem volt bevétel az elmúlt félévben.

A közeljövőre vonatkozó becslés alapján a lakosság ingatlan-beruházásaiból származó bevételek szerkezete minimálisan különbözik az elmúlt félévi arányoktól, a beruházó cégek a múltbeli tapasztalatok alapján tervezik üzleti tevékenységüket a következő félévre. A lakás- és házépítések részesedése 30 százalékra csökken, az üdülő, nyaraló és egyéb lakossági beruházásokból a bevételek 2-2 százalékát realizálhatják a vállalatok. A nem lakossági ingatlan beruházásokból származó bevétel többségét a belföldi társaságok megrendelései jelentették, a bevételek átlagosan több mint a kétharmada származik tőlük. A második legjelentősebb vásárlói kör a külföldi társaságok csoportja, megrendeléseikből a bevételek 12 százaléka származik. A költségvetési szervek valamint az egyéb társaságok részére végzett ingatlan-beruházások az összbevételnek kisebb hányadát, mintegy 5-6 százalékát teszik ki. Az árbevétel közeljövőre vonatkozó becslése csak minimális eltérést mutat az előző félévihez képest: a következő 6 hónapban a bevételek kétharmadát továbbra is a hazai társaságoktól várják a kivitelezők, további jelentős hányadát a külföldi befektetőktől (11%), és csak minimális arányát a költségvetési szervektől. Az egyéb társaságoktól nem várnak jelentős mennyiségű ingatlan-beruházást.