A nő és a férfi életkora, családi állapota, a megvásárolni kívánt lakás típusa, ára, a rendelkezésre álló saját erő, a gyerekek száma és így tovább. Miután mindezeket az adatokat beírtam az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal honlapján található on-line hitelkalkulátorba, másodpercek múlva megtudtam, hogy milyen összegű és a kiválasztott futamidő mellett milyen havi törlesztőrészletű, államilag támogatott kedvezményes lakáshitelre lennék jogosult. Ez az információ persze csak tájékoztató jellegű, a bank pontosíthat.
Kapcsoltak a bankok
A kormány Fészekrakó programja (az elnevezésbe most ne kössünk bele, de abban alighanem egyetértünk, hogy kissé bugyuta) a fiatalok lakáshoz jutását hivatott segíteni. Már a tervezet kapcsán sokan elmondták, hogy elsősorban a tehetősebb fiatalokét, akik vállalni tudják az igénybe vett kedvezményes hitel viszonylag magas havi törlesztőrészleteit. Más megközelítésben azonban ez az összeg nem több, mint egy normál albérlet havi díja, amit viszont hiába fizet valaki évekig, a lakás soha nem lesz az övé. Vagyis már a tervezet nyilvánosságra hozatalakor sejteni lehetett, hogy nagy lesz az érdeklődés.
Ez február elsején, a program indításának napján, úgy tűnik, be is igazolódott. A kedvezményes hitel folyósításában részt vevő bankokat - OTP Bank, FHB Földhitel- és Jelzálogbank, Erste és K&H - megrohanták az érdeklődők. Ezt kihasználva az OTP fél százalékponttal mérsékelte az új lakásra felvehető, ötéves, fix kamatozású hitelének a kamatlábát, az FHB pedig akciót hirdetett, hogy az ügyfél szabadon választhat: a futamidő első, második, harmadik vagy ötödik évének a végéig kéri-e a fizetési könnyítést.
A program jogszabályi alapját a lakásfinanszírozás rendszerét tartalmazó (12/2001. I. 31.) kormányrendelet, illetve annak módosításai tartalmazzák. Főbb elemei: állami kezességvállalás a lakáshitelre a 30 év alatti házas- és élettársaknak, valamint a gyereküket egyedül nevelőknek. A kötelező önerő 10 százalék, de ez nem jelent feltétlenül készpénzt; lehet például a telek, amire a pár építkezni kíván, illetve akár a megelőlegezett szocpol, tehát igaz az, hogy saját erő nélkül is vásárolható így lakás.
További eleme a programnak a megemelt lakásépítési kedvezmény (szocpol) - ami február 1-jétől egy gyerek után 900 ezer, két gyerek után 2,4 millió, három gyerek után 3,8 millió forint, és minden további gyerek után maradt 200 ezer -, valamint az úgynevezett félszocpol - egy gyerekre 450 ezer, kettőre 1,2 millió, háromra 1,9 millió forint -, amit csak használt lakás vásárlására vehetnek igénybe 35 év alatti párok.
Támogatott közalkalmazottak
A fiatalok lakáshoz jutásának támogatása mellett van egy másik célcsoportja is a kormány mostani programjának: a közalkalmazottak, bírák, ügyészek és az igazságügyi alkalmazottak, akik 2005. január 1-jétől kaphatnak - elsőként az FHB-tól - államilag garantált lakáshitelt. Ezt a kedvezményt a köztisztviselők és a fegyveres szervezetek tagjai már korábban igénybe vehették, most egészült ki a kör a felsoroltakkal. Feltétel, hogy a hitelt igénylők már legalább három éve a közszférában dolgozzanak.
A Fészekrakó programnak ugyan nem célcsoportja az ingatlanforgalmazóké és az építési vállalkozóké, ám mégis érdemes egy pillantást vetni arra, vajon rájuk miként hat. Mivel a kedvezményes hitelek várhatóan megnövelik mind az új, mind a használt lakások iránti fizetőképes keresletet, mindenképpen új piacokat jelenthet az e területen működő cégek számára.
Ennek ellenére az általunk megkérdezett vállalkozók a közeljövőben nem várnak érezhető pozitív fordulatot a másfél-két év óta stagnáló ingatlanpiacon. Még a lakbértámogatástól sem, amit pedig kifejezetten a magántulajdonú, illetve vállalkozói bérlakásban élők igényelhetnek majd. A lényege, hogy a gyermeket nevelő, szociálisan rászoruló családok lakbérének a 30 százalékát, de legfeljebb havi 7 ezer forintot az állam megtéríti, amihez azonban az önkormányzatoknak ugyanannyit kell hozzátenniük, így a vissza nem térítendő támogatás összege havi 14 ezer forint lehet. (Hogy kit illet meg ez a segítség, azt igen szigorú feltételekhez köti a jogszabály, például a bérelt ingatlan mérete, a családtagok száma, jövedelme szerint.)
A lakbértámogatás pályázati rendszerben működik majd: az önkormányzatoknak kell egy erre a célra létrehozott alaphoz beadniuk az igényeiket, az egyes családok pedig értelemszerűen a körülményeiket leginkább ismerő, helyi önkormányzatoknál pályázhatnak.
Óvatos várakozások
A lakás-bérbeadási adókedvezmény azokat a magántulajdonosokat érinti, akik legalább öt évre az önkormányzatnak adják bérbe a lakásukat, a jogszabályban meghatározott rendszer keretein belül. Nekik nem kell megfizetniük a bérbeadásból származó jövedelem után az egyébként idén január 1-jétől 25 százalékos adót.
Bár a bérbeadáshoz kapcsolódó kedvezmények részleteit lapzártánkkor még nem ismerhették az építési vállalkozók - hiszen az önkormányzatok csak a későbbiekben hozzák meg a gyakorlati bevezetéshez szükséges saját helyi rendeleteiket -, kérdéseinkre válaszolva többen azt mondták, hogy a bérlakásépítésben nem látnak jó üzletet. Egyrészt, mert a jelenlegi piaci bérleti díjak és az építési költségek ismeretében 15-20 éven belül nem számolhatnak reálisan a beruházásba befektetett tőke - különösen, ha hiteltőke - megtérülésével. Másrészt, mert úgy vélik, a bérlakásokra Magyarországon nincs akkora fizetőképes (a közüzemi díjakat és a bérleti díjat pontosan fizető) kereslet, amely garantálná, hogy a kész lakások rövidebb-hosszabb ideig ne álljanak üresen. Ráadásul a tapasztalatok szerint a bérlő a tulajdonosnál sokkal hamarabb lelakja a lakást, így az a későbbiekben nehezebben is adható el.
Jó lépésnek tartják viszont a lakbértámogatást az ingatlanforgalmazók, mert az önkormányzat bekapcsolása a folyamatba szerintük nagyobb biztonságot jelent a lakást kiadó tulajdonosoknak az ingatlancsalókkal szemben. Az adómentesség lehetősége pedig több, ma még üresen álló lakás piacra kerülését segítheti.
A bérlakásépítés egyelőre nem jó üzlet. A jelenlegi bérleti díjak és építési költségek mellett 15-20 év a megtérülés, másrészt nincs akkora fizetőképes kereslet, amely garantálná, hogy a kész lakások rövidebb-hosszabb ideig ne álljanak üresen
A Fészekrakó program elsősorban a tehetősebb fiatalokat segíti, akik vállalni tudják a kedvezményes hitel viszonylag magas havi törlesztőrészleteit, ám ez az összeg nem több, mint egy normál albérlet havi díja, amit viszont hiába fizet valaki évekig, a lakás soha nem lesz az övé.
Propaganda vagy program?
A Medgyessy-kormány 2003 decemberében - az ország gazdaságának egyensúlyi szempontjai és mindenekelőtt az államháztartási hiány kezelhetetlenné válása miatt - szigorított a lakáshitelezés feltételein. S bár a lakáshitelek állománya ezt követően is gyorsan nőtt, az akkori új kedvezményes hitelek iránt a kereslet a célnak megfelelően csökkent. Helyette a piaci kamatozású banki hitelek és főleg a devizahitelek iránti érdeklődés erősödött. S bár többen támadták a kormányt az akkori szigorításért, racionálisan gondolkodva azért a legtöbben elismerték, hogy az szükséges volt. Mi változott hát meg 2005 februárjára, hogy új, lakáshitel felvételére ösztönző kedvezményekkel rukkolt elő az állam? Nem kell-e most is tartani attól, hogy - különösen az állami garanciákkal - a kormány olyasmit vállal, ami miatt majd jövőre újra szigorító beavatkozásra kényszerül?
A megkérdezett elemzők között akadt, aki elismerte: nem igazán foglalkozott még ezzel, mert számára a sajtóban megjelent információk alapján ez a mostani program inkább reklámfogásnak tűnik, mint olyan új támogatási rendszernek, amivel sokan kívánnának élni. Más inkább azt hangsúlyozta, hogy a hazai bankok által folyósított lakáshitelek mértéke a GDP-n belül tavaly év végén csak 15 százalékot tett ki, ami még mindig a fele az Európai Unióban mért átlagnak. Megint más azt emelte ki, hogy ez egy kevés pénzből megvalósítható, igaz, annál hangzatosabban eladható lakástámogatási rendszer. Az önerővel nem, de viszonylag magas havi jövedelemmel rendelkező fiatalok számára valóban kedvező lehet, ám ők nem lehetnek többen öt-hatezernél. S a részletekben rejlő szigorú feltételek miatt összességében végképp nem valószínű, hogy a program befolyásolhatja az ingatlan-, illetve a pénzpiacot.
