A nyílt végű ingatlanalapok megszületését a négy évvel ezelőtt módosított értékpapírtörvény tette lehetővé. Nem biztos, hogy előbb is lett volna igény erre a megtakarítási formára, hiszen ekkorra stabilizálódott annyira a kamatkörnyezet, hogy a béringatlanon elérhető hozamok már reális alternatívát kínáltak a bankbetéttel szemben. Jóllehet az ingatlanhozam a betéti kamatoknál alacsonyabb szinten maradt, azért már lehetett versenyképes befektetési lehetőségeket találni.

A befektetők a nem kiugróan magas nyereségpotenciál ellenére is jól fogadták ezeket a papírokat, hiszen az ingatlanpiachoz - különösen a lakásépítési boom időszakában - kifejezetten pozitív asszociáció társult. Pedig a portfóliót zömében irodák és kereskedelmi ingatlanok alkotják, ez a szektor pedig a lakáspiacitól eltérő pályát jár be. Az "ezen nem lehet bukni" eufória azonban nem fűtötte túl az alapokat.

- A befektetési célú ingatlanok piaca, a tőkepiaci folyamatokkal vagy a lakosság számára jobban érzékelhető lakásárakkal összehasonlítva, sajátosan mozog. Míg a kötvényalapnál a hektikus ingadozásra is képes kamatszint határozza meg a hozamot, ez a befektetési forma - ugyan az ingatlanpiac helyzete befolyásolja - statikusabb. Piaci körülmények között pedig a hozamok nem ingadoznak jelentős mértékben. Tehát hiába tűnik úgy, hogy most stagnál az ingatlanpiac, a napi mozgás nem érvényesül élesen az alapok hozamában - hangsúlyozza a sajátosságokat Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapkezelő Rt. vezérigazgatója.

- Túlfűtöttségről már csak azért sem beszélhetünk, mivel a jelenlegi rendkívül alacsony irodabérleti díjak emelkedésével hosszabb távon jelentősen javulhat a kereskedelmi ingatlanok jövedelemtermelő képessége - teszi hozzá Csoma András, a Raiffeisen Alapkezelő Rt. vezérigazgató-helyettese.

Az ingatlanbefektetések kockázati szintje tehát valahol a részvények és a pénzpiaci alapok között van, de lassabb mozgása miatt mindenképpen kiszámíthatóbb, éppen ezért a pénzpiaci alapnál hosszabb távra ajánlható befektetési forma.

Óvatos konzervativizmus

A kockázati tényezőt ebben az esetben is a papírok mögött álló eszközök - itt ingatlanberuházások - jelentik. A Raiffeisen Alapkezelő például híresen konzervatív, így az ingatlanfejlesztéssel járó pluszkockázat - hiába a magasabb hozamígéret - számára nem vállalható.

- Papírjaink mögött szinte kizárólag hosszú távra, átlagosan kilencéves futamidőre, jó bérlőnek bérbe adott ingatlanok állnak. Ha be is szállunk menet közben egy építkezésbe, kizárólag a fővállalkozóval állunk kapcsolatban. A fejlesztés többletkockázatát - tehát a finanszírozás, az építési engedélyek, határidők betartásának rizikóját, és különösen a bérbeadás kockázatát - a fővállalkozó viseli, a Raiffeisen ebből csak marginális mértékben részesedik - ismerteti a legnagyobb hazai ingatlanalap-kezelő befektetési politikáját Csoma András.

Hasonlóan konzervatív módon gondolkodik az OTP Ingatlan Alapkezelő Rt. is, ahol szintén a minimálisra csökkentik a fejlesztési kockázatokat, és a volumenében is óvatosak.

- Minél nagyobb egy alap, annál inkább szükséges lehet bizonyos százalékig a fejlesztési projektekbe is invesztálni, ha nincs elegendő megvásárolható bérbe adott ingatlan. Ennek mértékét a józan észen kívül a törvény is szabályozza, a tőke százalékában. Az OTP Ingatlanalap a fejlesztéseknél is kiemelten kezeli a bérbeadhatóság szempontját; már ebben a szakaszban megkezdi a tárgyalásokat a lehetséges bérlőkkel - mondja Tóth Balázs.

Az elmúlt időszakban számos új irodaházat adtak át Magyarországon, és ezek viszonylag jó befektetési terepet jelentettek az ingatlanalapok számára. A beruházási boom azonban látszólag lankad, nem állnak sorban az építtetők, a bérlők sem tolonganak, viszonylag magas a béringatlanok kihasználatlansága. Csoma András azonban úgy véli, a tünetek ellenére az irodaházak építése, az ipari parkok létesítése, a bérleti kereslet viszonylag állandó aktivitást mutat. A hullámvölgyérzés talán annak is köszönhető, hogy az elmúlt pár évben hirtelen egyszerre adtak át több létesítményt is, és most ez a felfutás torpant meg. De több jelentős projekt előkészítéséről is tudnak az ingatlanszakemberek, sőt Csoma András szerint idén ismét felívelő szakaszba lép a beruházási szegmens.

Az ingatlanalapok számára fontos kérdés az is, hogy ki veszi ki a bérleményeket.

- Ma még ki lehet adni az irodákat, hiszen a fejlődő kisvállalkozások a korábbi lakásirodákból átmennek a fejlettebb infrastruktúrát kínáló létesítményekbe, a nagyobb cégek pedig egyre magasabb színvonalú irodákat keresnek - állítja Tóth Balázs. Tehát van még helye az újabb építkezéseknek, de az ingatlanfejlesztő "kerítésen belül" gondolkodik, az utat, közlekedést, egyéb infrastrukturális fejlesztéseket már a városnak kell hozzátennie. Ha ez nem történik meg, az jelentősen befolyásolja az ingatlan értékét, kiadhatóságát, és így végső soron hatással van a befektetések beáramlására is.

- Egy terület jövőjét befolyásolja a környezete is. Az ingatlanfejlesztő pedig ott fejleszt, ahol valamilyen mozgást érzékel - hangsúlyozza a koncepciózus városfejlesztés fontosságát Tóth Balázs. A hosszú távú, átgondolt és kiszámítható területfejlesztési programokból viszont üzleti és magánszféra egyaránt nyer.

Tény, ma az ingatlanbefektetési szegmensben keresleti piacról beszélhetünk: az alapok vadásznak a befektetésre alkalmas magas bérbeadottságú, reálisan árazott ingatlanokra.

A hazai, viszonylag kicsi alapkezelők helyzetét nem könnyítik meg a külföldi, akár százszoros tőkeerővel rendelkező alapok: agresszív hozampolitikájuk nyomot hagyott az ingatlanbefektetések területén.

- Igaz, nincs átlátható információforrás az árakról, de elég kicsi a piac ahhoz, hogy érzékelhető legyen: egyes szegmensei egyre inkább túlárazottnak tűnnek, és egyre nehezebb reális hozamot elérni - mondja Csoma András.

Az elmúlt egy-két évben a nemzetközi alapok szívesen kerestek magyarországi ingatlanokat, mert jelentősen kedvezőbb hozamot tudtak produkálni, mint tőlünk nyugatabbra. Az alacsonyabb hozamelvárás hatására viszont - különösen az ország európai uniós csatlakozását követően - emelkedtek az ingatlanárak, miközben a bérleti díjak csökkentek, de legalábbis stagnáltak.

- Összességében az elmúlt évben a legjobb minőségű hazai ingatlanbefektetések hozama körülbelül 2 százalékponttal esett, és ma 8 százalék körüli szinten stagnál. Ez még mindig jelentős kockázati felárat jelent a Nyugat-Európában általános 4-6 százalékhoz képest - állítja Csoma András. Ugyanakkor az OTP Ingatlan Alapkezelő Rt. vezérigazgatója mindössze néhány százalékpontnyi hozamfelárról beszél, amely viszont már alig fedezi a külföldi ingatlanberuházók számára a földrajzi távolság jelentette pluszkockázatot.

Abban egyetértenek az ingatlanszakértők, hogy a hozam a korábbi ütemben biztosan nem csökken tovább, sőt a bérleti díjakban elképzelhető emelkedés. A külföldi befektetési boom lecsengeni látszik, a szűkülő kockázati felár pedig egyre válogatósabbá teszi a nemzetközi tőkét; számukra kizárólag nagy értékű, jó nevű cégek által bérelt, vadonatúj budapesti ingatlan jöhet szóba. A hazai alapok tehát osztozhatnak a piac nyolcvan százalékán, ahol akár kilenc-, tíz-, tizenegy százalékos hozam is elérhető.

Koncentrált piac

Ingatlanalap a kilencvenes évek közepe óta létezik Magyarországon. A Prudent Invest által kezelt Pillér I.-et az ÁPV Rt. hozta létre, és kárpótlási jegy ellenében volt jegyezhető. A Pillér II. a mai napig működő zárt végű alap, amely bár jelen van a tőzsdén, igazán likvid papírnak nem tekinthető. Az első nyílt végű piaci ingatlanalap 2001-ben született. Az ekkor alakult Európa Alapkezelő indította útjára az Európa alapot, amely ma körülbelül 20 milliárd forint vagyont kezel. Az azóta a HVB Bank tulajdonába került alapkezelő ezzel a hazai piac harmadik legnagyobb szereplője, megelőzve az Erste Bankot. A legnagyobb ingatlanvagyont a Raiffeisen Alapkezelője tudhatja magáénak. Az általa kezelt összeg eléri az 50 milliárd forintot, míg az őt követő OTP Ingatlan Alapkezelő Rt. 37 milliárdos vagyonnal gazdálkodik. A négy legnagyobb szereplő lefedi a piac közel 95 százalékát. 2003-ban az alapok átlagosan tizenkét-tizennégy százalékos nettó hozamot produkáltak. Míg a pénzpiaci alapok jelentős tőkevesztést könyvelhettek el, ezt a szegmenset a dinamikusan növekvő vagyonállomány jellemezte. A teljes befektetésialap-állomány 9-10 százalékát kitevő ingatlanalapok ez évre is két számjegyű hozamot remélnek.