Mikor lesz „tiszta” az ingatlan tulajdoni lapja?

2019. február 05. kedd - 06:06 / piacesprofit.hu
  •    

Sok magán és céges ingatlanvételnél jelent bizonytalanságot az ingatlanon lévő jelzálogjog tisztázása és az ingatlanon lévő teher töröltetése. Többszereplős játékról van szó: eladó – bank – esetleg végrehajtó – vevő – földhivatal – ügyvédek.

A jelzálogjog olyan szerződést biztosító kötelezettség, melyet jelzáloghitel felvételénél a bank bejegyeztet a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra a területileg illetékes Földhivatalnál az ingatlan-nyilvántartásba. (Persze nem csak ingatlan esetén lehet jelzálogjogot alapítani, lehet bármilyen nagyobb értékű eszközre vagy akár védjegyre is.) Az adós rendeltetésszerűen sajátjaként használhatja az ingatlant. Ha az adós nem törleszti a hitelét a szerződésnek megfelelően, akkor a jelzálogjog alapján a bank értékesítheti a szerződéskötéskor felajánlott ingatlant.

Kép: Pixabay

Kép: Pixabay

Ahhoz, hogy egy ilyen jelzálogjoggal terhelt ingatlant el lehessen adni (illetve valaki tehermentesen tudja megvenni) az adásvételi ügylet bonyolítása során törölni kell a terhet.

A földhivatali eljárási rendje szerint az iktatószámok sorrendjében történik egy ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzett széljegyeknek az intézése.

A 22-es csapdája

Az adásvételnél ingatlan vételárának a kiegyenlítése – jellemzően – akkor szokott megtörténni, ha már „tiszta a tulajdoni lap”. A földhivatalnak azonban a törlési engedélyt sorrendiségi szabály miatt időben később kellene intéznie, mint a tulajdonjog bejegyzését. Ez egy igazi 22-es csapdája! – hívja fel a figyelmet a stallum.hu.

Eddig csak a földhivatali szabályokkal ellentétes módon lehetett ezt a furcsa helyzetet elintézni. Ha a hivatal látva a benyújtott dokumentumokat jobbára figyelmen kívül hagyta a sorrendiség szabályát.

2019. január 1-jétől az ingatlan-nyilvántartási jogszabály az alábbi rendelkezéssel bővült:

A zálogjog, az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni.

Végre egy olyan jogszabályváltozást látunk, amely a gyakorlat igényéhez alakítja a szabályokat és az ügyfelek érdekét szolgálja! Ezzel a módosítással megszűntek az ügyintézés e szakaszához kapcsolódó felesleges és bosszantó többletköltségek és kellemetlenségek.

Nem szabad elfelejteni, hogy az ingatlanügyletek nagyon komoly körültekintést igényelnek úgy a vevőtől, mint az eladótól. Mivel

Ki az úr a háznál? A haszonélvező vagy a tulajdonos?
Ingatlanok esetén nem ritka, hogy haszonélvezeti jog van bejegyezve. Kérdés, hogy ilyen esetben ki az úr a háznál? Vagyis ki döntheti el, hogy mi legyen az ingatlannal? Ki használhatja? Ki adhatja bérbe? Ki adhatja el?

számos jogág (tulajdonjog, jelzálogjog, adójog) érintett ezekben a kérdésekben, célszerű minden nagyobb értékű eszköz, s így az ingatlan adásvételénél is olyan szakemberekhez fordulni, aki azon a területen megfelelő szakértelemmel és jártassággal rendelkeznek.

A többes szám annak szól, hogy bár az ingatlanügyletekkel foglalkozó ügyvédek egy része már adójogra is specializálódott, ha az ügyletben vállalkozás szereplő is van, célszerű az ügyletet a cég teljes működési feltételrendszerében vizsgálni. Ennek alapján figyelembe kell venni az általános forgalmi adóra, a nyereséget terhelő adókra, illetve a számviteli eredményre gyakorolt hatást is. Ezekre a kérdésekre viszont – a cég pénzügyi, vagyoni és jövedelmi viszonyainak az áttekintése után – a vállalkozás mögött álló könyvviteli szolgáltató tud megfelelő válaszokat adni.

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek