Ingatlant kisajátítani csak törvényben meghatározott közérdekű célból lehetséges. A kisajátításról szóló törvény meghatározza e közérdekű célokat, ide tartoznak például a honvédelem, terület- és településrendezés, közlekedési infrastruktúra fejlesztése, energiatermelés, vízgazdálkodás. Az ingatlan kisajátítását rendszerint az állam vagy a helyi önkormányzat kezdeményezheti. Harmadik személy általában akkor kérheti a kisajátítást, ha a törvényben meghatározott közérdekű célt megvalósító tevékenységet lát el.
(Államosítani nem csak ingatlant lehet, Magyarországon már a liftekhez is elért ez a tendencia!)
Bizonyos esetekben az ingatlantulajdonos maga is kérheti ingatlanának kisajátítását. Így meghatározott feltételekkel a tulajdonos is kérheti a kisajátítást terület- és településrendezési célból, vagy építésügyi korlátozások felszámolása érdekében. A tulajdonos akkor is kérheti a kisajátítást, ha az ingatlant olyan közérdekű használati jogok, szolgalmak terhelik, amelyek az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozzák vagy ellehetetlenítik.
A kisajátítás iránti eljárást megelőzően a kisajátítást kérőnek meg kell kísérelni az érintett ingatlan megvásárlását vagy cserével való megszerzését. Ennek érdekében az ingatlan tulajdonosa részére vételi (vagy csere) ajánlatot kell tenni. Ennek eredménytelensége esetén van lehetőség a kisajátításra.
Kisajátításra csak akkor kerülhet sor, ha az említett közérdekű célok megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor. Ha pedig a megvalósításra több ingatlan alkalmas, akkor azt lehet kisajátítani, amelyen a közcél megvalósítása a tulajdon kisebb sérelemével járna.
A kisajátítás további feltétele, hogy a közérdekű cél megvalósítása a tulajdonjog elvonása helyett a tulajdonjog korlátozásával (például közérdekű használati joggal, szolgalommal) nem lehetséges, vagy erre a tulajdonossal nem jött létre megállapodás. További feltétel, hogy a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják.
Természetesen a kisajátítás nem ingyenesen történik. A tulajdonosnak a kisajátított ingatlanért teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás jár. Kártalanítás összegének meghatározásakor a törvény szerint az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékét kell elődlegesen figyelembe venni. Ha az ingatlan valóságos forgalmi értéke összehasonlításra alkalmas ingatlanok, illetve ezek forgalmának hiányában, vagy más ok miatt nem állapítható meg, akkor az ingatlan településen belüli fekvését, közművekkel való ellátottságát, ennek hiányában a közművesítés lehetőségét, földrajzi és gazdasági adottságait kell figyelembe venni. A gyakorlatban összehasonlításra teljes mértékben alkalmas ingatlan ritkán van, ezért legtöbbször az összes felsorolt tényezőt tekintetbe veszik a forgalmi érték megállapításakor.
Nem nehéz kitalálni, hogy a kártalanítás összege körül sok vita szokott kibontakozni. Ha a tulajdonos vagy a kisajátítást kérő nem ért egyet a megállapított kártalanítással, akkor a kisajátítást elrendelő határozatot bíróságon támadhatja meg. A határozatot persze akkor is meg lehet támadni, ha az érintett azt más okból tartja jogsértőnek, például mert nem állt fenn a megfelelő közérdekű cél.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
