Lakáspiac: Halmozódó kockázatok

Az elmúlt egy évben a lakáshitelek mögötti ingatlanfedezetek jogi érvényesíthetőségével kapcsolatos bizonytalanságok miatt a bankok nem szívesen hiteleznek, egyre kevesebb új lakás épül, a használt lakások nehezen értékesíthetők, a bajba jutott adósok száma és tartozása pedig hónapról hónapra nő. Az ingatlanpiac mélypontra jutott. Ugyanakkor a kilakoltatási és árverezési moratórium július elsejei megszűnése után közel ötvenezer hiteles lakhatását kell majd megoldani, amire egyelőre sem az önkormányzatok, sem az állam nincs felkészülve. Május 30-án, hosszas tárgyalások után a kormány és a bankszövetség végre megállapodott, így július elsejével a bankokat és a befektetőket elbizonytalanító közel egyéves moratórium megszűnik.

 

Otthonvédelmi akcióterv
1. 2014. december 31-éig a devizahitelesek választhatnak rögzített árfolyamot. A svájci frankot a kormány és a bankszövetség megállapodása 180, az eurót 250, a japán jent 200 forinton határozta meg. A mindenkori árfolyam-különbözet külön számlán gyűlik, amelyet 2015 januárjától kell az adósnak törlesztenie. A fixálási időszak alatt felhalmozott összeg után a mindenkori bankközi kamatot kell fizetni.
2. A kilakoltatási moratóriumot július elsejével feloldották, de korlátozások mellett. A bankok először a 30 millió forintnál drágább ingatlanokat árverezhetik el. 2011. októbertől negyedévente a bedőlt lakások 2 százaléka, 2013. januártól 3 százaléka, azután egy évig 4, majd 2015-től 5 százaléka kerülhet piacra.
3. Létrehozták a Nemzeti Eszközkezelő Társaságot (NET), amely két módon segíti a leginkább rászorultakat. Egyrészt zöldmezős, állami beruházás keretében házépítési program indul, és az így épülő otthonokban kaphatnak lakásokat a bajbajutottak. Másrészt, aki úgy dönt, eladhatja a lakását a NET-nek, és bérlőként továbbra is bennlakhat. A Családi Fedél Program részeként az üres önkormányzati lakásokat is bevonják a rendszerbe.
4. Újból lesz devizaalapú lakáshitelezés, miután az Európai Unió diszkriminatívnak ítélte meg a tiltást. Devizában az vehet fel hitelt, aki az adott fizetőeszközben legalább a minimálbér tizenötszörösét keresi havonta.
5. Az állam öt évig legfeljebb 3,5 százalékos kamattámogatást nyújt azoknak, akik a nagyobb lakásukat kisebbre cserélik annak érdekében, hogy fizetni tudják a törlesztőrészletet.

A tavaly augusztusban bevezetett és az eredeti szándék szerint ez év április 15-én lejáró kilakoltatási és árverezési moratórium több lakást tartott vissza az eladástól, mint amennyi az ingatlanpiacon 2010-ben egy év alatt gazdát cserélt. 2008 és 2010 között közel a négyszeresére duzzadt a 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitel-szerződések száma, a bruttó rossz hitelállomány pedig több mint az ötszörösére nőtt.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslései alapján több mint százezer jelzáloghiteles vált 90 napon túl nem fizetővé, az érintett lakások száma pedig közel 91 ezer. A jegybank május elején Élet a moratórium után címmel publikált háttértanulmánya szerint minél tovább marad fenn a moratórium, annál komolyabb kockázatot jelent a gazdaság egészére nézve. A tavaly nyári bevezetésekor szociális védőhálóként emlegetett intézkedés mára nemcsak a pénzügyi rendszert veszélyezteti, hanem az egész gazdaság működését is a befulladó hitelcsatornákon és az ingatlanfejlesztések megakasztásán keresztül. Amíg életben van, halmozódik a feszültség a lakáspiacon.

A Magyar Bankszövetség és a kormány közötti egyezség megkötésének elhúzódása miatt a moratórium határidejét meghosszabbították. A végül május 30-án elfogadott paktum elvileg két célt szolgál: a bajba jutott devizahitelesek védelmét és az ingatlanpiac megóvását attól a kínálati sokktól, amelyet a bedőlt hitellel terhelt lakások dömpingszerű piacra dobása jelentene. A moratórium kihirdetése óta eltelt kilenc hónap alatt a probléma nemzetgazdasági szintűvé fejlődött, és úgy tűnik, a túl hosszan életben tartott korlátozás miatt nehezebb megóvni az adósokat és az ingatlanpiacot is a negatív hatásoktól. Mindeközben a Nemzetgazdasági Minisztérium honlapján május közepén megjelent az Otthonteremtési stratégia című, februári keltezésű vitairat, amely többek között a moratórium feloldására és a hátralékosok helyzetének kezelésére is tartalmaz javaslatokat. A dokumentumhoz augusztus
10-éig várják a véleményeket. Ezután foglalják törvénybe az Otthonvédelmi akcióterv pontjait. Az Otthonteremtési Tanácsadó Testület (OTT) által kidolgozott stratégia mellékletében ez áll: a moratórium „érezhetően rontja a hiteladósok fizetési morálját. A rendszert finanszírozó befektetők bizalmának fenntartása érdekében is fontos, hogy a jelzáloghitelek fedezetéül szolgáló lakások értékesíthetők legyenek".

Tavaly már csak 70 ezer lakás cserélt gazdát, ez a 2005 környéki lakáspiaci boom forgalmának alig egyharmada. A teljes forgalom csupán 700-750 milliárd forint volt, a moratórium feloldásával piacra kerülő ingatlanok becsült forgalmi értéke viszont megközelíti a 700 milliárd forintot. A bedőlt hitellel terhelt lakások között felülreprezentált 10-30 millió forint közötti árkategóriában zuhant leginkább az értékesítés, 2008 óta több mint 60 százalékkal. Fennáll a veszély, hogy az érintett ingatlanok piacra dobása komoly kínálati sokkot okoz, és a nyomott árak következtében könnyen előfordulhat, hogy az eladásból befolyó összeg nem fedezi majd a banki tartozást. A kilátások régiónként eltérők: bizonyos országrészekben az éves eladás duplája kerülhet hirtelen a piacra.

A bankok érdeke az, hogy az ingatlan értékesítéséből befolyó összegből érvényesíteni tudják az adóssal szembeni jelzáloghitel-követelésüket, de legalább ennyire fontos a portfóliójuk megtisztítása is. A Piac & Profit több bankot is megkérdezett, de egyikük sem nem kívánt a témában megszólalni mindaddig, amíg a bankszövetség és a kormányzat között létre nem jön a megállapodás a moratórium feloldásának részleteiről - azaz az adósmentésről - és a lakáshitelezés jövőbeli irányáról.

A 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitelek

 

90 napon túli késedelemben lévő hitelek

A teljes állományból (%)

90 napon túli késedelemben lévő hitelek

A teljes állományból (%)

90 napon túli késedelemben lévő hitelek

A teljes állományból (%)

Hitelintézeti rendszer (bankok és külföldi fiókok)

2008. december

2009. december

2010. december

Bruttó hitelállomány (milliárd forint)

97,8

2,3

317,5

5,4

541,6

8,1

Hitelszerződések száma (körülbelüli darab)

23 000

2,0

68 464

5,8

83 350

7,2

Fedezetül szolgáló ingatlanok száma (körülbelüli darab)

17 000

2,0

48 536

4,3

66 867

5,9

Fedezetül szolgáló ingatlanok becsült piaci értéke (milliárd forint)

118-160

355-450

524-680

Egyéb pénzügyi közvetítők*

2008. december

2009. december

2010. június. 30.

Bruttó hitelállomány (milliárd forint)

49,4

12,5

93,3

18,8

119

23,2

Hitelszerződések száma (darab)

15 900

14,8

21 900

19,9

23 800

21,7

Jelzáloghitelből adódó fizetési késedelemmel érintett ingatlanok száma összesen (darab)

2008. december

2009. december

2010. december

33 654

70 436

90 667

*Takarékszövetkezetek, pénzügyi vállalkozások
Megjegyzés: az értékek tartalmazzák a fennálló hiteltartozás mellett a függővé tett kamatokat is.
Forrás: Magyar Nemzeti Bank: Élet a moratórium után - háttéranyag

Véleményvezér

Schmitt Pál szelleme kísért Norvégiában

Schmitt Pál szelleme kísért Norvégiában 

A makulátlanság egy elengedhetetlen szempont Norvégiában.
Lengyelországnak jót tett a kormányváltás

Lengyelországnak jót tett a kormányváltás 

A lengyel gazdasági csoda nem három napig tart.
Magyarország Európában az utolsó helyen az egészségügyi kiadások rangsorában

Magyarország Európában az utolsó helyen az egészségügyi kiadások rangsorában 

Mindenképpen javítani kellene a finanszírozáson.
Magyarország a technikai államcsőd felé tart, megszorítások jöhetnek

Magyarország a technikai államcsőd felé tart, megszorítások jöhetnek 

A világgazdaság számai egyre javulnak, miközben a magyar államháztartás senyved.
Magyar Péter szerint levitézlett, idegen nyelven nem beszélő magyar politikusok vannak Brüsszelben

Magyar Péter szerint levitézlett, idegen nyelven nem beszélő magyar politikusok vannak Brüsszelben 

Tényleg ciki Brüsszelben az idegen nyelvet alig tudó magyar képviselők jelenléte.
Jó hír, mégsem pusztul el a világ

Jó hír, mégsem pusztul el a világ 

Sokan úgy gondolják, hogy addig létezik a világ, amíg vannak méhek.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo