Környezetünk természeti értékeinek megőrzése, a lakó- és munkahely, mint kellemes élettér kialakítása az ingatlanpiac valamennyi szereplőjének érdeke és igénye. De így van ez valójában? Összhangba hozható az ingatlan fejlesztők törekvése az értékesítési bevételek maximálására a speciális beépítési előírásokkal? Salamon Adorján, az Eston International Rt. elnök-vezérigazgatója e kérdésekre válaszolva állítja,

Strathclyde Business Park, Nagy Britannia

az ingatlanfejlesztői tevékenységet számos tényező befolyásolja, úgymint a fizetőképes kereslet, a beépíthető területek elérhetősége, és megfelelő financiális feltételek megléte, a versenytársak aktivitása, vagy a befektető hozamelvárása. Az általánosan elfogadott alapvetés szerint a fejlesztők fő érdeke, hogy a méretgazdaságosság elvének megfelelően ingatlanaikat a lehető legnagyobb mértékben beépítsék, maximálva ezzel az eladható, illetve bérbeadható területek - vagyis értékesítési bevételeinek - nagyságát. Azoknál a hasznosítási módoknál, ahol a térkihasználási hatékonysággal jellemezhető funkcionalitás elsőrendű követelmény (például logisztikai és gyártócsarnokok esetén), a beruházási koncepciót egyszerű tehát a leghatékonyabb térkihasználásra alapozni. Az engedélyezett négyzetméterek maradéktalan megépítése azonban más felhasználási formáknál is gyakran nagy méretű, tömbszerű épületek sűrű elhelyezéséhez, a kikapcsolódást lehetővé tévő rekreációs terek aránytalan csökkentéséhez vezet.

A szabályozási körülményeket alakító hatóságok egyebek mellett az adott ingatlan környezetének minőségét, a hosszú távú felértékelődés lehetőségét is szem előtt tartják, ami a beépítési lehetőségek szigorításával - például "intézményi zöld" keretövezetbe sorolással - járhat. A kormányzati szervek, helyi önkormányzatok így a piaci folyamatok alakulására is hatással vannak, amikor a beépítési lehetőségeken keresztül a beruházói koncepciót szabályozzák. Látszólag tehát, egy, a lazább beépítést szorgalmazó, a hasznosítható terület nagyságát korlátozó szabályozási elem a beruházók törekvésével ellentétes.

A megengedett, legnagyobb beépíthetőség kihasználása azonban nem feltétlenül alapozza meg egyes projekteknél a megtérülés optimalizálását. Az ingatlanfejlesztőknek saját elképzeléseiken és az építésügyi jogszabályi lehetőségeken túl a piaci igényekkel is számolniuk kell, hiszen egy optimálisan (értsd: maximálisan) beépített ingatlan semmit sem ér, ha nincs rá vevő/bérlő. Gyakorlati tapasztalat, hogy - egyes "funkcionális" ingatlanhasználati formákat kivéve - az ingatlan végfelhasználói hatékony, de az adott funkcióhoz mérten kellemes, kényelmes - ha tetszik, nagyvonalú - terek kialakítását igénylik.

A fejlesztői hozzáállás és a piaci elvárások összevetése alapján felmerül a kérdés, vajon a kisebb arányú beépíthetőség egyértelműen alacsonyabb eladási bevételeket, rosszabb megtérülést jelent? Nos, nem feltétlenül - állítja Salamon Adorján, az Eston International Rt. elnök-vezérigazgatója. Erős verseny esetén, ha nagy a fejlesztői aktivitás, illetve piaci egyensúlynál a magasabb zöldterületi mutató, az alacsonyabb beépítési arány alkalmat adhat a projekt kiemelésére a többi ajánlat közül. A kellemesebb környezet így - mivel a végfelhasználó magasabb bérleti díjat vagy eladási árat hajlandó kifizetni - versenyelőnyt jelent. Vannak olyan hasznosítási funkciók és ingatlanhasználói típusok, melyek kifejezetten előnyként értékelik a lazább beépítést, a növényzettel borított terek nagyobb arányát. Ezt talán a lakóingatlanok esetén kell a legkevésbé megmagyarázni. De természetesen az üzleti célú ingatlanok részpiacán is találunk megfelelő keresletet. Tapasztalatok szerint, a közepes (50-200) fős vállalatok szívesen telepítik iroda-székhelyüket a szellemi kikapcsolódást is lehetővé tevő zöld környezetbe, különösen, ha az ott végzett munka magas fokú koncentrációt, innovatív ötleteket és kreatív megoldásokat, vagy akár termékbemutatóra is alkalmas tágas tereket igényel. E koncepció alapján valósult meg egy 7,2 hektáros területen a 15% beépítettségű Graphisoft Park is.