Hogyan változnak az adók az ingatlanszektorban?

A 2010-től tervezett adó- és illetékváltozások a PricewaterhouseCoopers (PwC) szerint két ponton érintik érzékenyen az ingatlanszektort: a jövő évtől illeték terheli a főleg ingatlanvagyonnal rendelkező társaságokban történő részesedésszerzést, továbbá a külföldi tagot társasági adó sújtja az ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedés elidegenítéséből származó nyereség után.

15 %-kal magasabb ingatlanárak?

Az áfaemelés és a támogatások megvonása miatt 10-15 százalékos áremelkedésre számítanak az újlakás-piacon a Napi Gazdaság által megkérdezett fejlesztők, akik szerint ezek a kormányzati intézkedések jóval nagyobb csapást jelentenek, mint a vagyonadó tervezett bevezetése. Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke szerint az áfaemelés és a támogatások megvonása összességében 15 százalékkal is megemelheti az új lakások négyzetméterárát, ami a vagyonadóban érintetteknél szélesebb körben lehetetleníti el, illetve nehezíti meg a vásárlást. Hozzátette: nem tisztázott, hogy a kamattámogatás megvonása csak a vásárlási hiteleket érinti, vagy a projektfinanszírozást is, mert ha ez utóbbit is, az leállítja a vállalkozói lakásépítést. Hunyady Attila, az AL Holding igazgatóságának tagja szerint is a 25 százalékos áfa jelenti a legnagyobb csapást az ingatlanpiacra, mert ez nagyjából elviszi a fejlesztői profitot. Hunyady szerint az elhibázott és rövid távú gondolkodás miatt a készlet felszívása után hiányra lehet számítani az újlakás-piacon.

A két törvény nem azonos fogalmi rendszert használ - hívja fel a figyelmet a tanácsadó cég. A társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvénynek (Tao tv.) a parlament előtt lévő tervezete szerint 2010-től adóalanynak nevesíti és megadóztatja a külföldi személyt, amennyiben ingatlannal rendelkező társaságban meglévő részesedését értékesíti, tőkeleszállítással kivonja, apportként vagy térítés nélkül átadja.

Ingatlannal rendelkező társaságnak minősül az adózó és belföldi ingatlannal rendelkező kapcsolt vállalkozása, amennyiben eszközei piaci értékének legalább 75 százaléka ingatlan, és van olyan külföldi tagja, amely nem egyezményes országban rendelkezik adóilletőséggel, vagy az egyezmény lehetővé teszi az árfolyamnyereség megadóztatását Magyarországon.

Évente értékelik az ingatlanokat

Az ingatlanok értékének arányát az eszközök piaci értéke alapján kell számítani, ehhez a tervezet szövegezése szerint évente értékelni kell az eszközöket a beszámoló adatai alapján. Valamennyi adózónak keletkezhet ezzel kapcsolatban bejelentési és tájékoztatási kötelezettsége. A bejelentett részesedés szabályai ingatlannal rendelkező társaságokra 2010-től nem alkalmazhatóak.

Az adó alapja a szerzési érték, csökkentve a szerzéshez, tartáshoz kapcsolódó igazolt kiadásokkal, az adó mértéke 19 százalék, amit az adóévet követő november 20-ig kell bevallani és megfizetni. A külföldi tag a társasági adóból adóvisszatartás formájában levonhatja a külföldön megfizetett társasági adónak megfelelő adót. Elismert tőzsdén jegyzett adózóra az ingatlannal rendelkező társaságokra vonatkozó szabályozás nem alkalmazandó. A PwC megjegyzi: az elidegenítés adóztatására vonatkozó hazai szabályokat az adóegyezmények felülírhatják.

Mikor és mennyi illetéket kell fizetni?

Az illeték általános mértéke 2010-től 10 százalékról 4 százalékra mérséklődik 1 milliárd forint forgalmi értékig, az e feletti összegre 2 százalék, de legfeljebb 200 millió forint. Lakástulajdon szerzése esetén az illeték mértéke 4 millió forintig 2 százalék, felette 4 százalék.

Az ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét legalább 75 százalékban történő megszerzése 2010. január 1-jétől illetékköteles, amelybe bele kell számítani a kapcsolt felek tulajdonában lévő vagyoni betéteket is. Az illeték 4 százalék (2 százalék) a megszerzett ingatlan forgalmi értéke alapján. Az 5 évnél régebbi szerzésekre, illetve örökléssel, ajándékozással történő szerzésekre az illetékkötelezettség nem terjed ki. Az ingatlanvagyonnal rendelkező társaság megszerzését az adóhatóságnak be kell jelenteni.

Van könnyítés is

Átmeneti könnyítésként 2 évvel meghosszabbítják az ingatlanforgalmazók továbbértékesítésére, illetve a lakóházépítésre nyitva álló határidőt, amennyiben 2008. október 1. és 2010. szeptember 30. között járna le.

Szintén a válságra tekintettel átmeneti illetékmentességet kapnak a visszlízing ügyletben részt vevő lízingbevevők, akik saját ingatlanukat értékesítik és lízingelik vissza (a futamidő végén tulajdonjog átszállással) finanszírozási megfontolásokból.

Az adóhatóság adatszolgáltatásra kötelezi a cégbíróságokat (a minősített többségi befolyásszerzésekről), illetve a jegyzőket (az 500 millió forint feletti ingatlanok külföldön bejegyzett tagjairól), hogy az ingatlannal rendelkező társaságok megszerzését, az illetékkötelezettséget kontrollálhassa. Az APEH minden év szeptember 30-ig - eltérő üzleti évvel rendelkező társaságok esetén a tao bevallás határidejét követő 120 napon belül - közzéteszi az ingatlannal rendelkező társaságok listáját.

Csekély vigasz az ingatlanszektornak, hogy a kulturális járulékot a törvénytervezet szerint eltörli - jegyzi meg a PwC.

Pangás az irodapiacon

A múlt évben Budapesten átadott 250 ezer négyzetméternyi A-kategóriás iroda-felületből 100 ezer négyzetméter még kiadatlan, a három legnagyobb irodaház kihasználatlansága 70 százalék - közölte az Eston International. A fővárosi A-kategóriás irodák kihasználatlansága az elmúlt 5 évben átlagosan 13,8 százalék körül alakult, de 2008 végén jelentősen megnőtt ez az arány, és az év végén már 16,8 százalékos volt. Az Eston szakértőinek előrejelzései szerint 2009. végére a kihasználatlansági ráta akár 20 százalék fölé is emelkedhet. A visszafogott keresletet a közlemény azzal magyarázza, hogy a cégek racionalizálják a költségeiket, a külföldi anyavállalatok visszafogták leányaik terjeszkedését.

Véleményvezér