A cég szerint az erőteljesnek tűnő fejlesztői aktivitás mögött (181 ezer m2) jelentős részben még 2008-ban megkezdett, 2009-re áthúzódó fejlesztések álltak (110 ezer m2). A fejlesztések túlnyomó része ráadásul spekulatív célú, így évente továbbra is csak egy-két testre szabott ipari ingatlanra érkezik megrendelés.
Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója szerint az üres területek markánsabban jelennek meg a spekulatív piacon (23 %), mint az igényeknek megfelelően megépített, hosszabb távú szerződésekkel lekötött szegmensben (17 %). (Az utóbbi esetben az üresedés jelentős mértékben változatlanul a volt Rynart portfólióhoz kötődik.) Az üres területek aránya legmagasabb a „small unit" szegmensben volt, amely a külső kerületekben, a körgyűrűhöz közeli fekvésű ingatlanok közül kerül ki. Az elmúlt év végén az üresedési ráta 21,2 % volt."
Bérbeadás: sokan halogatnak
A bérbeadás mértéke - az új szerződéseket tekintve - jelentősen csökkent 2008-hoz képest, „mindössze" 139 ezer m2 került bérbeadásra, a megelőző rekord évi 330-350 ezer m2-rel szemben. Azonban míg az első félévben még csak 26 ezer m2, addig a második félévben már 113 ezer m2 kelt el, bár az elemzés rámutatott arra a tényre, hogy ez utóbbi érték fele, közel 60 ezer m2 két nagyobb tranzakcióhoz köthető.
A „big box" logisztikai csarnokra 113 ezer m2, míg a városi logisztikai és „small unit" épületekre 26 ezer m2 szerződést kötöttek. A nettó felszívás 50 ezer m2-t tett ki. Az egész év folyamán jellemző volt a tranzakciók csúszása, halogatása; igen magas szintű keresési aktivitás mellett a potenciális igényeknek csak töredéke realizálódott.
Akciós árak vannak, de nincs jelentős árcsökkenés
A bérleti díjak 2009 első felében még csökkentek, illetve több üresen álló területre a tulajdonosok akciós bérleti díjat hirdetettek meg. Az év második felét azonban már a stabilizáció jellemezte e téren. Így a nagyobb alapterületű raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában EUR 3,2-3,8/m2/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében 5,0-5,5 körül alakultak.
Néhány ritka esettől eltekintve általános és jelentős árcsökkenés nem tapasztalható az adásvételi piacon, bár az eladók flexibilitása természetesen nőtt valamelyest, azonban nem az árazás az elsőrendű oka a tranzakciók alacsony számának, hanem egyelőre a vevők hiánya.
2010: csökkenhet az üresedési ráta
Az idei a stabilizáció éve lehet, a piac egy egyensúlyi irányba mozdulhat el. Az év folyamán a spekulatív fejlesztések drasztikus csökkenése lesz megfigyelhető, különösen a nemzetközi fejlesztők nagyobb alapterületű épületei vonatkozásában. Ennek következtében megnő az előbérleti tranzakciók jelentősége, bár bizonyos fejlesztők esetében a jelen környezetben még egy ilyen tranzakció finanszírozása és megvalósítása is nehézkes lehet - véli a Colliers.
A visszafogott fejlesztői aktivitás okán mintegy 120 ezer m2 spekulatív, előbérleti és build-to-suit épület átadását prognosztizálja a Colliers erre az évre, amely több évnyi visszalépést jelent a legutóbbi évek felhozatalához képest. A bérlői aktivitást, azaz az új szerződések megkötésének mértékét is hasonló értékre várják a Colliers szakemberei, azaz 120 ezer m2-nyi épület lekötése lehet reális 2010 folyamán. Ezzel az üresedési ráta csökkenni fog, a számítások szerint 14 % körüli értékre. Főleg a nagyobb alapterületű igénnyel rendelkező cégek esetében kiemelkedő lesz az előre tervezés jelentősége, ugyanis míg a kisebb bérlőknek változatlanul kínálati, addig a nagyobb bérlőknek már keresleti piaci körülmények prognosztizálhatók.
„Az akciós termékek kifutását követően az új épületek árazása már eltérő lesz az elmúlt egy-két évben megszokott kedvező értékektől, a megváltozott körülmények hatására a bérlőknek magasabb bérleti díjakkal és keményebb bérleti feltételekkel kell majd szembesülniük." - foglalta össze a Colliers International budapesti irodájának ipari ingatlanpiaci elemzését Beck Tamás.
