Klímaváltozás, globális felmelegedés, üvegházhatás, fogyatkozó energiahordozó-készletek. Bizonyára mindenkinek ismerősen csengenek ezek a fogalmak, de sokan csak a (nálunk) fejlettebb országok problémájának tekintik őket - áll az ESTON International Zrt szerkesztőségünkhöz eljuttatott közleményében. Az interneten mindenki kiszámíthatja ökológiai lábnyomának méretét, az éghajlat-változás első jeleit pedig saját bőrünkön tapasztalhatjuk az egyes évszakokhoz képest sokszor szokatlan időjárás kapcsán.

Természetesen, nem elég tisztában lennünk azzal, hogy modern életvitelünk fenntarthatóságát egyre több kutatás kérdőjelezi meg; nem elég elvárnunk, hogy a nagyobb - illetve fejlettebb - országok megtegyék a szükséges lépéseket környezetünk megóvására. Nekünk kell megtennünk az első lépéseket, mert helyettünk senki nem fogja. Mik ezek a lépések? Részt vehetünk a szelektív hulladékgyűjtésben, használhatunk elektromos vagy hibrid hajtású gépkocsit, választhatjuk a tömegközlekedést a saját autó helyett, de választhatunk zöld irodát is. (Európai Bizottság új, évenként odaítélendő díjat alapít "Európa Zöld Fővárosa" néven.)

Főleg a saját használatnál használják

A zöld iroda elnevezés természetesen nem a kertvárosi elhelyezkedésre, sokkal inkább a környezettudatos szemléletű tervezésre és üzemeltetésre utal. Bár az üvegházhatás és a világméretű felmelegedés szoros kapcsolatát számos szakértő vitatja, az üvegházhatást kiváltó gázok kibocsátásának csökkentése egyértelműen szükségszerű. A nagyobb gázemisszió rendszerint a nagyobb energiafelhasználással köthető össze, ezért az erőforrások hatékony felhasználása, és a takarékosság nem csak anyagi megfontolás tárgyát képezi.

A hazai irodapiacon ma még ritkán találkozunk zöld irodafejlesztésekkel; az egyébként jó marketing értékkel bíró koncepció - egyelőre - főként a saját használatú irodaházak esetén valósul meg. Az ESTON várakozásai szerint ez a felfokozott fejlesztői verseny hatására az igen közeli jövőben változni fog, hiszen a megfelelő bérbeadási ütem fenntartásához egyre inkább szükség van a kreatív, egyedi fejlesztői koncepciókra. (A "2008 Zöld irodája" címet nagyvállalati kategóriában az ALCOA- KÖFÉM Kft-nek, kisvállalati kategóriában az Ecm Eco Monitoring Kft-nek, civil szervezet és közintézmény kategóriában a Környezetünkért Közalapítványnak ítélték a KÖVET szakértői.)

Már középtávon megtérül

A zöld irodakialakításra sok esetben a hagyományosénál nagyobb kezdeti ráfordítás jellemző, de a többlet-költségek a kedvezőbb hatékonysági mutatók miatt középtávon megtérülnek. A környezettudatos koncepció alapját a megújuló energiaforrások használata adja. Ez jelentheti a használati melegvíz, a legnagyobb energiát felemésztő fűtés, vagy akár az irodaház elektromos áram szükségletének kielégítését napkollektorok vagy a geotermikus energia segítségével, továbbá az épület-fűtési / -hűtési költségeinek csökkentését földkollektorok (a talaj mélyebb rétegeinek állandó hőmérsékletét kihasználó rendszerek) használatával. A saját energiaszükségleten felüli többletet az áram esetében értékesíteni is lehet, ami tovább növeli a zöld épület hatékonyságát.

A vízfogyasztás csökkentésére megoldás lehet a tisztított esővíz felhasználása (pl. a vécék öblítésénél), az irodák klimatizálását speciális hővédő üvegezés és programozható külső árnyékolás segítheti. A munkahelyek üvegházhatást fokozó gázkibocsátását az irodai gépek használatának optimalizálásával lehet mérsékelni, ami a legegyszerűbb esetben minimális odafigyelést - például a használaton kívüli berendezések kikapcsolását -, de akár az ingatlanüzemeltetési rendszerek teljes integrálását és automatizálását is jelentheti.

Az intelligens rendszerek segítségével jelentősen csökkenthetők az üzemeltetési költségek; például a külső árnyékolók és klímaberendezések dinamikusan változó működtetésével a külső időjárási körülményeknek és a napszaknak megfelelően, a világítótestek mozgásérzékelős működtetésével, vagy akár a biztonsági kamerák felvételeinek digitalizálásával.

A költséghatékonyság a felsorolt esetekben nem csak az egyéni fogyasztás visszafogásával növelhető, de lehetőség van a kapcsolódó beszerzések (pl. közmű kapacitások lekötésének) pontosabb tervezésére, az üzemeltetői létszám csökkentésére és a papír alapú adminisztráció minimalizálására. A felsorolt üzemeltetési hatékonyságot növelő beruházások esetében természetesen az is fontos szempont, hogy a beépítésre kerülő anyagok és berendezések előállítása is a környezettudatos elvárásoknak megfelelően történjen. (Az európai kkv-k hetven százaléka saját bevallása szerint semmilyen lépést nem tett a környezetvédelem érdekében, pedig szükség lenne rá, hiszen az ipari szennyezés hetven százalékát ők adják.)

Bérlői szemmel

A zöld koncepció előnyeit tekintve kérdés, hogy az miért nem terjedt el eddig nagyobb mértékben a budapesti irodapiacon. Az ESTON felmérése szerint a háttérben a legtöbbször az a prózai ok áll, hogy a fejlesztők eddig nem voltak erre rászorítva. Míg a jelentősebb hazai és nemzetközi vállalatok rendre PR cikkekben ismertetik saját irodaszékházuk környezettudatos kialakításának előnyeit, a bérleti piacon csak a fejlesztők szűk köre alkalmaz hasonló technológiákat.

Nyilvánvaló, hogy a fejlesztői oldal a kezdeti - komolyabb - beruházás miatt valamivel későbbi megtérüléssel számolhat. De az üzemeltetésnél jelentkező megtakarítások az irodaház gyorsabb feltöltését, majd az épület kedvezőbb hozamráta melletti értékesítését segítik elő. Nem utolsó sorban, egyes nemzetközi bérlők felelős vállalatként előnyben részesítik a kimutathatóan környezettudatos szemlélet szerint épült irodaházakat, és megfelelő piaci kínálat esetén ezt már az ajánlatkérésben is kötelező ismérvként jelölik meg. A fejlettebb irodapiacokon a zöld irodaházak besorolására a minőségbiztosítási rendszereket auditáló cégekhez hasonló szervezetek is alakultak (pl. BREEAM, LEED, Green Star); a kiadott tanúsítványokat az adott irodaházak aktívan használják marketing tevékenységük során.

Amíg a zöld irodák kínálata a jelenlegihez képest számottevően bővül, a bérlők számára marad az irodai térkialakítás (space planning) optimalizálása, és lehetőség szerint a napi ügymenet során az irodaszerek hatékonyabb felhasználása, például a papíralapú dokumentumkezelés visszaszorítása által. (Egyre több cég igyekszik környezeti és társadalmi mutatóinak nyilvánossá tételével bizonyítani, hogy jó polgár. Itthon eddig összesen 56-an.)