Akár induló, akár már működő vállalatról legyen szó, a tevékenységhez kapcsolódó ingatlan(ok) kiválasztása rendkívüli körültekintést igényel. Számtalan dimenzió húzódik meg a kérdés mögött, hosszú távú tervek nélkül gyakorlatilag lehetetlen belevágni egy efféle projektbe. Gondoljunk csak bele: számít a helyszín, annak közvetlen környezete, presztízse, infrastruktúrája, fontos tényező a dolgozók száma, a megfelelő elhelyezésük, a munkaeszközök helyigényének és hozzáférhetőségének megteremtése vagy éppen a belső kommunikációs hálózat kialakítása, hogy csak néhányat említsünk a legfontosabb a paraméterek közül.

Hitel vagy lízing?

A felsorolásból azonban kimaradt a legfontosabb tényező: a pénz. Nyilvánvaló, hogy - különösen egy induló vállalkozás esetében - ez lesz az a szűk keresztmetszet, amely a leginkább rostálja a hozzáférhető ingatlanok és lehetőségek listáját.

A magyar ember - és ezért a magyar vállalkozások zöme is - tulajdonorientált, szereti a birtokában tudni a javakat, amelyeket használ. Éppen ezért dönt még ma is nagyon sok vállalkozás úgy, hogy irodabérlés helyett inkább a sok évre szóló lízinget vagy hitelt választja.

A lízing vagy hitel témakörét tavaly nyáron már körbejártuk egyszer (Piac és Profit, 2006/6.), a feltételek azóta sem változtak sokat. A lényeges eltérés a hitel- és lízingszerződések közt az önrész mértékében mutatkozik, illetve abban, hogy rosszabb bonitású ügyfelek nehezebben szerezhetnek hitelt. Ilyenek például a legkisebb cégek tagjai, akik jellemzően minimálbérre vannak bejelentve, erre ugyanis nem szívesen adnak a pénzintézetek sok millió forintos hitelt. Ráadásul, mivel a minimálbér után nem kell személyi jövedelemadót fizetni, az újdonsült tulajdonos nem érvényesítheti az így esetlegesen elérhető adó-visszatérítést sem.

A pénzintézetek szempontjából majdnem mindegy, hogy a szemben ülő ügyfél magánszemély vagy cég, szögezte le Kormos Zoltán, a BG Hitel és Lízing igazgatója, hiszen ők minden esetben megvizsgálják a hitelképességet, mielőtt bárkivel is üzletet kötnének. Tölgyes László vezérigazgató elmondása szerint viszont egyre több mikro- és kisvállalkozás keresi hitel helyett a lakáslízingtermékeket, ezek a cégek ugyanis jellemzően irodacéllal használják a lízingelt ingatlant. Mivel a kis társaságok még nem rendelkeznek jelentős tőkeerővel, a havi pénzáramuk viszont kiváló, számukra az egyik legkedvezőbb finanszírozási forma a lakáslízing.

A mikro- és kisvállalkozások a lízingbe vett ingatlan után különböző költségeket számolhatnak el. A lízingszerződés megkötésekor egyszeri díjak lépnek fel, mint az értékbecslés díja, a közjegyzői, a folyósítási, a szerződéskötési díj, illeték, illetve a helyszíni szemle díja. A lízingszerződés futamideje során pedig havi, rendszeresen elszámolható költségek jelentkeznek, mint a kamat- és kezelési költségek, valamint a lízingtárgy amortizációja, azaz értékcsökkenési leírása. Ezek a költségek zárt és nyílt végű lízingszerződések esetén egyaránt jelentkeznek, elszámolásuk pedig csökkenti a cég adóalapját. A pénzügyi lízingkonstrukciók hátránya természetesen továbbra is az, hogy csak a futamidő - nemritkán 20-25 év - végeztével száll át a tulajdonjog az ügyfélre.

Inkább bérlet?

Van azonban harmadik lehetőség is, mégpedig a bérlet - legyen szó menő irodáról a főváros szívében, vagy egy telephelyről, raktárról egy kis falu határában.

A bérlet legnagyobb előnye a hitellel és a lízinggel szemben a rugalmasság - árulták el a DTZ nemzetközi ingatlan-tanácsadó szakértői. Hiába ugyanis a kedvező hosszú távú hitel- vagy lízingszerződés, ha egy dinamikusan fejlődő cég kinövi az irodacélú lakását, bizony komoly adminisztrációs terhet jelent az eladás és új ingatlan vétele vagy éppen lízingelése. Ezzel szemben az irodai bérleti díjak kiszámíthatók, évente újratárgyalhatók, a komoly irodaházakban pedig biztosított a cégek rendelkezésére álló tér bővítése, amennyiben szükség lenne rá.

Az irodapiac az elmúlt két évben látványos változáson ment keresztül. A fejlesztési kedv elképesztően emelkedett: jól példázza ezt az a tény, miszerint 2006 első hat hónapja során mintegy 110 ezer négyzetméter új "A" kategóriás iroda épült Budapesten, szemben a megelőző évi teljes 71 ezer négyzetméteres irodaállomány-bővüléssel. Ugyanakkor az elmúlt két évben a kereslet is jelentősen bővült, a bérbeadás rekordszintet produkálva több mint 230 ezer négyzetméterre nőtt. A kihasználatlansági ráta azonban emelkedett: míg 2005-ben 11,7 százalék körüli volt, addig tavaly év végére 13 százalékra emelkedett. A meghirdetett havi bérleti díjak négyzetméterenként 14-16 euró körül alakultak az "A" kategóriás irodaházakban, valós üzletek pedig átlagosan 12,5-14 euró áron köttettek.

Mindez azt jelenti, hogy egy jól felszerelt, új építésű, 100 négyzetméteres irodát körülbelül 300 ezer forintért bérelhetünk havonta egy jó presztízsű irodaházban. Ez azonban a legjobban felszerelt irodákat jelenti, ahol nemcsak szélessávú internet, portaszolgálat és igény szerinti mennyiségű telefonvonal található, hanem parkolóhelyek a teremgarázsban, kártyás beléptetőrendszer, klímaberendezés és takarékos - például napelemes - energiaforrások várják az egyre igényesebb bérlőket.

A régebbi építésű irodaházakban azonban ennek az árnak a feléért is lehet irodát bérelni, ami rögtön rávilágít a kérdésre: vajon érdemes-e irodának való ingatlant vásárolni, esetleg lízingelni, vagy költözzünk inkább irodaházba?

#page#

Számokba öntve

Végezzünk egy kis számítást! Egy 100 négyzetméteres fővárosi lakás átlagára, amely irodai céloknak is megfelel, ma 40-50 millió forint körül van. Amennyiben a kisebb összeggel kalkulálunk, akkor is legalább 200 ezer forintos havi törlesztőrészletet kapunk eredményül, amelyet 25 évig fizethetünk minden hónapban. És akkor még nem is beszéltünk a hitelintézetek által elvárt legalább 10 százalékos önrészről, a 25 év múlva jelentkező maradványértékről vagy éppen a havi rezsiszámlákról. Igaz, az ingatlan tulajdonjoga 25 év után a cégre száll, s a lízingdíjat is el lehet könyvelni a költségek között, ám ez valóban csak olyan cégeknek jelenthet megoldást, akik nagyon hosszú távra terveznek.

Amennyiben inkább bérelni szeretnénk egy hasonló méretű lakást, jóval olcsóbban is megúszhatjuk, hiszen akár már 100 ezer forintért is találhatunk a belvárosban megfelelő méretűt. Persze az olcsóság nyilván kompromisszumokkal jár együtt, így bérlés előtt érdemes gondosan mérlegelni, mennyire szeretnénk elkápráztatni ügyfeleinket, mennyire kedveljük a világos munkakörnyezetet, hány parkolóhelyre lenne szükség az iroda közvetlen közelében, vagy éppen mennyire vagyunk finnyásak télen a szelelő nyílászárókra. A jobb adottságokkal rendelkező ingatlan ugyanis nyilvánvalóan ugyanúgy feláras, mint egy luxusfelszereltségű autó a fapados változattal szemben.

Egy "B" kategóriás irodaházban már négyzetméterenként 7 euróért is kaphatunk irodát (ez 100 négyzetméter terület esetén 175 ezer forintot jelent havonta), de 1000 euróért (250 ezer forint) már minden igényt kielégítő 100 négyzetméteres irodát kaphatunk. Igaz, a tulajdonjoga sosem lesz a miénk, de az ezzel együtt járó felelősséget és kötelezettséget is levehetjük a vállunkról.

Az élelmesebbek nemcsak kiadási, de bevételi oldalról is szemügyre vehetik a helyzetet, ahol még inkább nyilvánvalóvá válnak a különbségek. Persze ezt csak azok tehetik meg, akik rendelkeznek némi tőkével, amelyet épp egy irodacélú ingatlan lízingeléséhez szándékoztak felhasználni mint önrészt. Legyen ez 5 millió forint, amely összeg egy 50 milliós ingatlan lízingelésekor átlagosan elvárt önrészt fedezi.

A jelenlegi 8 százalékos alapkamat mellett nem nehéz ugyanekkora mértékű betéti hasznot realizálni, amely évente 400 ezer forint nyereséget jelent, ami megfelel kéthavi törlesztőrészletnek vagy két-három havi irodabérleti díjnak. Vagyis, ha lízing helyett a bérlés mellett döntünk, az önrészre szánt tőkénket pedig bankba tesszük, legalább 400 ezer forintot kereshetünk rajta - legalábbis a jelenlegi kamatkörnyezetben. Bátrabbak természetesen ennél jóval magasabb kamatot is realizálhatnak kötvényeken, befektetési jegyeken vagy részvényeken, persze magasabb kockázat mellett.

Nincs bevált recept

A részletezett eset természetesen csak példa, amely a legkevésbé sem tekinthető általánosnak, inkább csak szemléltetés céljára alkalmas.

Azt, hogy a hitel-lízing-bérlet témakörben mennyire nincs egységes recept, mi sem bizonyítja jobban, mint hogy több ingatlanfejlesztő is csak néhány hónapos átfutási idővel - és komoly gázsiért - vállalta volna a pontos válaszadást, maga a válasz pedig valószínűleg egy több száz oldalas dokumentum lett volna. Cikkünk ezért nem is kíván mérvadó lenni, inkább csak szeretné felhívni a figyelmet arra, milyen komoly kihatásai lehetnek az irodaválasztásnak. Talán nem túlzás azt állítani: a cég túlélése, működése múlhat a helyesen kiválasztott stratégián.