A lakásrendelet tavaly decemberi szigorítása jócskán elvette a lakosság kedvét a lakásvásárlástól. Az így megspórolt állami kiadások mellett a Medgyessy-kormánynak jól jött, hogy a 2003-ban – főleg a támogatott lakossági hitelek révén – rekordprofitokat elérő bankok találtak megoldást a visszaeső keresletre. Az év elejétől lassan beindult a devizában – euróban, svájci frankban – nyújtott lakáshitelezés. A meglepően alacsony kamatszint marketinghatása azonnal átviharzott a piacon. Innen már csak egy lépés volt a jelzálog- vagy jövedelemalapú, szabad felhasználású devizahitel megjelenése.

Térnyerés svájci módra

Tavaly az autót hitelre vásárlók közelebbről is megismerkedhettek a devizahitel forintéval szembeni kamatelőnyével, mint ahogyan a kockázataival is. Akik ugyanis euróban kötöttek gépjárműhitel-szerződést, az év második felében fizethették a törlesztőrészleteikre a bekövetkezett forintgyengülés miatt rátevődött súlyos százalékokat is.

Az igazi nyertesek azok voltak, akik svájci frankban vállaltak kötelezettséget. Esetükben az euróhiteleknél alacsonyabb – akár mindössze kétszázalékos – kamatszint és a nyugodtabb árfolyam meghozta a gyümölcsét. 2003-ban az autókereskedők és -finanszírozók kihelyezéseinek 80 százaléka devizában történt, és ennek a zömét ez utóbbi pénznemben tartották nyilván.

Az autófinanszírozási piac hangulata látszólag áttevődött a lakás- és egyéb célú lakossági hitelezésre is, ám – bár a kereslet felülmúlta a bankok várakozásait – arról még korai lenne beszélni, hogy hasonló térhódításnak leszünk-e tanúi, mint a gépjárműhiteleknél. Mindenesetre a bankok kínálatában megjelentek a devizaalapú, jelzálog és/vagy jövedelem fedezete mellett nyújtott – a lakáshiteleknél 1-2 százalékponttal drágább –, szabad felhasználású devizahitelek, amelyek rövid időn belül kiszoríthatják a 15–25 százalékos kamatozású és 30 százalék feletti teljes hiteldíjmutatóval (thm) terhelt forintkölcsönöket.

A deviza-lakáshitel főként a használt lakásban gondolkodóknak jelent pénzügyi megoldást, hiszen a 2003-as szigorítás őket érintette a legjobban azzal, hogy tízről ötmillióra csökkent a támogatható hitel felső határa. E fölött pedig csak két számjegyű, piaci kamatozású forinthitelt igényelhettek. Az év elejétől kínált, az előbbihez képest akár feláron is kapható devizahitelek azonban még a támogatott lakáshiteleket is gyakran alullicitálták.

Kamatági kockázatok

Ha azt nézzük, mely hitelek vonzóbbak, első látásra az alpesi ország fizetőeszközében nyújtottak tűnnek annak: a lakásvásárlásra, -építésre, -korszerűsítésre kínált kölcsönök kamata 3,5–5, a szabad felhasználásúaké pedig 4–6 százalék között mozog. Az euróhitelek ennél általában egy-két százalékponttal drágábbak. A svájci frankban eladósodóknak azonban elsősorban éppen a kulcstényező, a hajszálnyival alacsonyabb kamat változásának – lényegében növekedésének – kockázatával kell számolniuk.

A devizában nyújtott hitelek ugyanis kivétel nélkül változó kamatozásúak, és a bankok a kamatmegállapítási periódus – általában hat vagy tizenkét hónap – elején az aktuális pénzpiaci kamatlábak alapján igazíthatnak a rátán. Értelemszerűen tehát, ha a forrásköltségben növekedés következik be, amire a jelenleg 0,5–0,75 százalékon levő – 2002-ben viszont 3 százalékos! – svájcifrank-kamatláb (Franklibor) esetében középtávon van reális lehetőség, a bankok sorra felfele korrigálják a felszámított rátákat is. A most 2 százalék körül szóródó három hónapos euró bankközi kamatlábnál (Euribor) viszont az emelkedés valószínűsége – a nehezen magához térő európai gazdaság miatt – egyelőre csekély.

Duronelly Péter, a Budapest Alapkezelő Rt. igazgatója úgy véli, hogy az eurózóna nehézkes fellendülése miatt az elkövetkező években várhatóan sem az Euribor, sem a Franklibor nem növekszik drasztikusan. A változó kamatozású forinthitelek azonban idővel szinte biztosan egyre olcsóbbak lesznek, mert ha a hazai gazdaságot elkerülik a tartós válságok, akkor a Magyar Nemzeti Bank lépcsőzetesen leépítheti a hitelek árazását befolyásoló jegybanki alapkamatnak az eurózónáéhoz viszonyított magas szintjét. Ám az inflációt valószínűleg nem lehet majd annyira megszelídíteni – véli Barta Judit a GKI Gazdaságkutató Rt. (GKI) kutatásvezetője –, hogy az euró bevezetéséig a forintkamatok felülkerekedjenek az euróhitelekéin. A kamatkockázat mellett a külföldi pénznemben eladósodóknak a devizaárfolyam változásával is szembe kell nézniük.

Az árfolyam és veszteségei

A gazdasági elemzők fellélegezhettek, amikor Draskovics Tibor pénzügyminiszter május közepén meghirdette az euró bevezetésének új, 2010-es dátumát, tudniillik prognózisaik szerint ez az időpont tűnik a legegészségesebbnek a magyar gazdaság számára. Aki tehát most vesz fel húszéves euró-lakáshitelt, annak a törlesztési futamidő nagyobbik részében többé nem kell tartania a közös fizetőeszköz kurzusának változásától.

A közös valuta bevezetése előtt a forintnak azonban két évig meg kell birkóznia az ERM–II árfolyamrendszerrel is. S mint azt nemrég Soros György az EU-bővítés apropóján kifejtette: miután az újonnan felvett államok valutái bekerülnek az ERM–II-be, komoly spekulációs hullámokkal nézhetnek szembe. Ebben az időszakban tehát jelentős árfolyamváltozásokra lehet számítani, amit – a régióban az ERM–II-höz nagyban hasonló árfolyamrendszert 2001 óta egyedül alkalmazó – Magyarország az elmúlt másfél év során már meg is tapasztalhatott.

Az ERM–II csakúgy, mint a mostani árfolyamrendszer, a középparitáshoz – jelenleg 282,36 forint/euró – képest plusz-mínusz 15 százalékos elmozdulást enged meg. Tehát rendkívüli körülmények miatt az euróban eladósodónak akár 30 százalékkal is nőhetnek – vagy csökkenhetnek – a törlesztőrészletei, mert a fennálló tartozás százalékában kifejezett kamatot és tőkerészt az esetek többségében forintban kell kiegyenlíteni. Bár vannak bankok, amelyek lehetővé teszik – vagy éppen kikötik – a devizában történő folyósítást és/vagy kiegyenlítést.

Az euróval ellentétben a svájci frank forintárfolyama szabadon lebeg, tehát elméletileg nagyobb kockázatokat rejtegethet, ámde az utóbbi évek tapasztalatai szerint az árfolyama nem gyengült nagyobb mértékben, mint a közös fizetőeszközé. Ugyanakkor a bankok a svájcifrank-hiteleket is euróban jegyzik, tehát lényegében az ügyfélnek a keresztárfolyam kockázatával kell számolnia, ami – a két deviza gyakori ellentétes irányú mozgása miatt – azonban nem mondható jelentősnek.

Az ördög a részletekben

A kamat jelenti ugyan a fő szempontot a konstrukciók közti választásban, érdemes azonban utánanézni az egyéb költségeknek és feltételeknek is, hogy ne a hitelfelvételkor érjék meglepetések az igénylőt.

Eltérések lehetnek például a hitelbírálati, -folyósítási és szerződéskötési díjakban, a rendelkezésre tartási jutalékokban. A szabad felhasználású, jelzálogalapú hiteleknél számolni kell az ingatlanbecslés, a közjegyzői és földhivatali ügyintézés díjaival is. Mindezeken túl bankonként eltérhet a folyósítható kölcsön felső határa, futamideje, a kamatperiódus hossza, a jelzálogként felajánlott ingatlan beszámíthatósága, az elvárt jövedelem összege, illetve – a lakáscélú hitelek esetében – a felhasználás iránya is.

Igen eltérő képet mutat a kamat melletti másik fajsúlyos thm-elem, a kezelési költség számítási módszere is. A kezelés költsége alapesetben havonta esedékes, és a legtöbb bank a törlesztőrészlethez „csapja hozzá”. Van, ahol az ügyleti év elején számítják fel a fennálló tőketartozás százalékában. Mivel két egyforma százalékos terhű hitel közül az a drágább, amelyiknek gyakoribbak a törlesztőrészletei, a havonta esedékes kezelési költség, ha hajszálnyival is, de több az éves szinten fizetendőnél. Másik gyakorlat, amikor a kezelési költséget naponta számolja ki a bank az aktuális devizavételi árfolyamon, és ezek összegét a törlesztőrészlet esedékességekor számítja fel. Tehát, ha a hónap során nagy kilengések voltak az árfolyamban, a hatás – a fix időpontra vonatkozó árfolyamon átszámított kamat mellett – fokozottan jelenik meg a fizetendő részletben.

Figyelni kell arra is, hogy egy-egy bank milyen árfolyamon számolja át az esedékes törlesztőrészletet: a kereskedelmi, tehát „számlás” vagy – a tisztességtelennek mondható – valutaárfolyamot alkalmazza-e. Utóbbiak ugyanis a devizaárfolyamnál 1-2 százalékkal alacsonyabb pénztári vételi árfolyammal számolnak, azaz úgy kezelik az esedékes törlesztést, mintha az ügyfél pénzt váltott volna. Éves szinten ezt a különbözetet biztos árfolyamveszteségként lehet elszámolni, ami jócskán – akár a duplájára is – megnövelheti a hitel összköltségét.

Ha a háztartásnak anyagi problémái keletkeznének a devizahitel törlesztése alatt, konverziós költség és szerződésmódosítási díj ellenében bármikor áttérhet megfelelő forintalapú hitelre. Egyes bankok az első konverzió esetében nem számolják fel a 30 ezer forint körüli szerződésmódosítási díjat.

Döntés előtt

Felmerül a kérdés, hogy mikor és miben érdemes eladósodni. Általánosan elmondható, hogy minél hosszabb távú a hitel, annál inkább érdemes devizában gondolkodni.

– Hosszú lejárat esetében elég alacsony a valószínűsége annak, hogy az ügyfél rosszabbul jár a devizahitellel, mint ha forintban adósodott volna el, kivéve, ha utóbbi változó kamatozású – véli Duronelli Péter. – Lakáscélra – mivel az államilag támogatott lakáshitelek kamata közelít a piaci árazású devizahitelekéhez – érdemesebb az előbbit választani. Ha más célra kell pénz, a svájcifrank-alapú hitelek jöhetnek inkább szóba, mint a közös fizetőeszközben nyújtott hitelek, bár érdemes megfontolni, hogy az 1-2 százalékpontos kamatelőny kompenzálja-e a – legalábbis elméletben fennálló – nagyobb árfolyamkockázatot.

– Tudomásul kell venni, hogy lesznek periódusok, amikor akár spekulációk, akár rosszabb gazdasági folyamatok miatt a forint gyengül, és az adott havi törlesztőrészlet magasabb lesz a vártnál, de hosszú távon a devizahitel mindenképpen megéri – tanácsolja Barta Judit. – Igaz, a változó kamatozású forinthitelek kamata az euró bevezetéséig várhatóan folyamatosan csökken, tehát a nemzetközi kamatlábak emelkedése révén is lemorzsolódó felár mellett a forintban eladósodó kockázatkerülők sem járnak rosszul.

Az elmondottak tükrében devizában – elsősorban svájci frankban – eladósodni ősszel lesz érdemes, mert így kikerülhetők az elemzők által prognosztizált árfolyamsokkok, mellesleg az újabb bankok – főleg az OTP – megjelenésével együtt járó árverseny kedvező kamat- és egyéb akciókban csapódhat le.