Stabilizálódó ipari ingatlan piac

2011. szeptember 02. péntek - 09:43 / piacesprofit.hu
  •    

Egyensúlyban van mind a kereslet-kínálat, mind a bérleti díjak tekintetében a budapesti ipari ingatlan piac. Csökkent a spekulatív fejlesztések száma, a kereslet pedig nagyjából a tavalyi év szintjén áll. A bérleti piac nagy akativitást mutat a Colliers International szakértője szerint. 

Az év első felében nem nőtt a kínálat, új átadásra nem került sor, így a Budapest és környéke ipari ingatlanok állománya 1,797 millió m2-t tett ki. Az állomány mintegy 90 százalékban „big box" építményekből áll, és a városi logisztikai projektek teszik ki a maradék 10 százalékot. A fejlesztők továbbra is azon az állásponton vannak, hogy nem kezdenek bele új fejlesztésbe ameddig jelentősebb üres területek vannak a piacon. (A kereskedelmi ingatlanbefektetésekbe viszont dől a tőke.) Ugyanakkor több piaci szereplőnek is rendelkezésére áll szabad telek kapacitás, így gyorsan tudnak reagálni a piaci folyamatokra s igény esetén akár öt-hat hónap alatt fel tudnak építeni egy új raktárközpontot.

Forrás: sxc
Forrás: sxc

Aktív a bérleti piac

„A piaci fejlemények megfeleltek a várakozásainknak, azaz a spekulatív fejlesztések jelentősen csökkentek, míg a kereslet a tavalyi év szintjén áll, illetve azt enyhén meghaladja" – mondta a Colliers International budapesti irodájának legfrissebb piaci jelentése kapcsán Beck Tamás, az ingatlan-tanácsadó ügynökség ipari ingatlan üzletágának igazgatója. A kereslettel kapcsolatban a szakember kifejtette, hogy a bérbeadások mértéke az első hat hónap során aktív keresletet mutatott, a 300 m2 feletti tranzakciók volumene 69 000 m2 volt, ami időarányosan megfelel a tavalyi év forgalmának. A nagyméretű bérleti tranzakciók továbbra is hiányoznak a piacról, 10 000 m2 feletti tranzakció egy sem volt, és 5 000 m2 felett is csak négy bérleti ügyletre került sor.

„Összességében elmondhatjuk, hogy a bérleti piac igen nagy aktivitást mutat. Sok cég keres megfelelő bérleményt, nézelődik a lehetőségek után, de továbbra is óvatosan lépnek s így a konkrét tranzakciók száma még relatív kevés marad."

Az év első felében bizonyos mennyiségű ipari bérlemény felszabadulására is sor került az új bérletek és bővülések mellett, melyek így nagyjából kiegyensúlyozták egymást. Így a nettó piaci felszívás semleges volt, az üresedési ráta pedig stagnálást mutatott, s június végén 21,76 százalékon állt. Az üres terület mérete 391 000 m2-t tett ki a félév végén. Az üres területek továbbra is igen fragmentáltan helyezkednek el Budapesten és környékén. Míg 1 000-4 000 m2 között relatív könnyen lehet szabad helyet találni, addig 10 000 m2 és főleg 20 000 m2 fölötti egybefüggő területből csak kevés helyszínből lehet választani.

Változatlan bérleti díjak

A bérleti díjak sem mutattak számottevő változást a félév során, így a nagyobb alapterületű, „big box" raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában €3,2- 3,8/m2/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében 5 euró körül alakultak. Az ipari ingatlanok adásvételi tranzakciós piacán kisebb mozgolódás volt tapasztalható az év első felében. Van némi érdeklődés, aktivitás az 5-20 000 m2 közötti telkekre, de a nagyobb projektekért továbbra sincs kereslet. A kisebb, 1-2 000 m2 méretű ipari felépítményekre is van itt-ott érdeklődés, de a nagyobb, 5 000 m2 felettieket már sokkal nehezebb eladni. „A bérleti piacon azt várjuk, hogy a bérbeadás mértéke az első félévvel megegyező nagyságrendű lesz az év hátralevő részében, s így az éves érték valahol 120-160 000 m2 körül lehet majd, azaz meghaladhatja a 2010-es szintet. Az üresedés folyamatos, enyhe csökkenést mutathat az év végéig, és a bérleti díjakban is elképzelhető enyhe emelkedés" – összegezte várakozásait Beck Tamás.

Stabil a kereskedelmi ingatlanok piaca is
A Colliers International egy korább elemzés szerint a kereskedelmi ingatlanok piacán is megfigyelhető a stabilizálódás. Bár az elmúlt két évben 10-30 százalékkal estek a magyar piacon a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjai, de az esés megállt, sőt néhány jó helyen lévő üzletközpontban már emelkednek a díjak.
A MOM Park például képes volt néhány új bérlőnél a korábbi díjánál magasabbat elérni. Hasonló helyzetben van a Mammut és az Aréna Pláza is. Ugyanakkor az idén elkészülő három új projekt – a KÖKI Terminál, az Árkád Szeged, illetve a Siófok Pláza – fejlesztői nem egy esetben kénytelenek hozzájárulni az üzletek kialakításához, hogy bérlőhöz jussanak. A bevett gyakorlat ezzel szemben az, hogy a fejlesztő a nyers üzletet adja át a bérlőnek, amely a saját igényei szerint alakítja véglegesre azt.
A jelentés megemlíti, hogy a budapesti Váci utcai Váci1 üzletháznak csak az alsó három emeletét adja át ősszel az ORCO, a második ütem átadása egy évvel később lesz kész. Az Andrássy úton nem gond az üzlethelyiségek kiadása, sőt a kereslet kiterjed a becsatlakozó, és a párhuzamos utcákra is. Így keresik a bérlők a Paulay Ede, a Hajós és a Nagymező utcai üzlethelyiségeket is.