Kizárható a közvetítési szerződésben, hogy a tulajdonos adja el az ingatlant?

2019. április 12. péntek - 07:30 / piacesprofit.hu
  •    

Az ingatlanpiacon zajló élénk forgalom magával hozta azt is, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződések kapcsán felmerülő jogviták is megszaporodtak. A kizárólagos közvetítői szerződések körében például gyakran felmerülő kérdés, hogy milyen mértékben korlátozható a megbízó az ingatlan értékesítésében. Melyek az ingatlanközvetítői szerződés alapvető jellemzői? Mit értünk kizárólagos szerződés alatt?

Az ingatlanközvetítői szerződés

Az ingatlanközvetítői szerződés lényege, hogy a közvetítő tevékenységével elősegíti a megbízó ingatlanának eladására vagy bérbeadására vonatkozó szerződés megkötését. Természetesen közvetítői szerződés nem csak ingatlan eladására vagy bérbeadására köthető. A potenciális vevő vagy bérlő is adhat megbízást arra, hogy az igényeinek megfelelő ingatlant találja meg a közvetítő, és a vásárlást, bérbevételt segítse elő.

Az ingatlanközvetítői megbízás lényege tehát abban ragadható meg, hogy a közvetítő tevékenységének eredményeként jön létre az eladó és a vevő közötti kapcsolat, és kerül sor a szerződés megkötésére.

aláírás

Kép: Pexels.com

A közvetítő e tevékenysége többféle szolgáltatásból állhat, tipikusan idetartozik:

  • az ingatlan hirdetése,
  • érdeklődők tájékoztatása,
  • az ingatlan megtekintésre bemutatása,
  • ezek mellett más tevékenységgel is elősegítheti az értékesítést, például segít az ingatlan értékének meghatározásában,
  • közreműködik a szerződés előkészítése során.

Nincs azonban kötelező jogi előírás arra, hogy a közvetítő szerződéskötést elősegítő tevékenységének miből kell állnia. Alapvetően a konkrét helyzet határozza meg, hogy milyen tevékenységre van szükség az ingatlan értékesítésének elősegítéséhez. Például előfordulhat, hogy nem lesz szükség az ingatlan nyilvános hirdetésére sem, mert a közvetítő nyilvántartásában van olyan ingatlankereső, aki az eladni kívánt ingatlant a kívánt áron megvásárolná.

Egy budapesti ingatlanos őszinte vallomása
Ma bárki el tud adni egy budapesti lakást – írja blogjában Török Dávid. Ugyanakkor ingatlanpiaci szakértőnk szerint vannak olyan helyzetek, amikor megkerülhetetlen egy külsős szakember bevonása. Miért ódzkodunk akkor mégis az ingatlanosoktól?

Az ingatlanközvetítői jutalék

Az ingatlanközvetítőt díjazás illeti meg, ha a szerződést eredményesen teljesíti, azaz tevékenységének eredményeként kerül sor az ingatlan eladására/megvételére, vagy bérbeadására/bérbevételére. A közvetítői szerződést főképpen e jellegzetessége különbözteti meg más, megbízási típusú szerződésektől. Míg megbízás esetén a megbízottnak a díjazás akkor is jár, ha eljárása nem vezetett eredményre, addig a közvetítői díjazás (jutalék) eredményhez kötött.

A jutalék akkor válik esedékessé, amikor az ingatlanközvetítő tevékenységének eredményeként a szerződést megkötik. Viszont rendszerint nem függ azonban a díjazás attól, hogy a közvetített szerződés teljesül-e. Például a közvetítőnek a jutalék akkor is jár, ha a felek a szerződést megkötik, de a vevő nem kap hitelt, ezért a szerződés meghiúsul. Szintén jogosult a jutalékra a közvetítő, ha a szerződéskötésre már az ingatlanközvetítői szerződés megszűnése után kerül sor, de megállapítható, hogy az eladó és a vevő kapcsolata a közvetítő korábbi tevékenységének eredménye.

Hol érdemes lakás helyett házat venni?
A magyarok lakásvásárlási szokásai elsősorban élethelyzetük megváltozásához igazodnak. Azt gondolhatnánk, hogy a család bővülésével párhuzamosan válhat legégetőbbé a négyzetméterek növelése, azonban még azok számára sem biztos, hogy ez csak családi ház vásárlásával vagy építésével oldható meg, akik ezt megengedhetik maguknak.

A kizárólagos szerződés

Az ingatlanközvetítők rendszerint többféle szerződési konstrukciót ajánlanak a megbízóik részére, amelyek között sokszor ott van a kizárólagos megbízás is. A kizárólagos megbízás lényege, hogy korlátozza a tulajdonost abban, hogy kinek ad megbízást az ingatlan értékesítésének elősegítésére. Kizárólagos megbízás esetén a tulajdonos vállalja, hogy ugyanazon ingatlanra vonatkozóan másnak nem ad közvetítői megbízást.

A kizárólagos megbízással járó korlátozások ellentételezésére általában a megbízó is élvezhet bizonyos előnyöket. Például a kizárólagos közvetítői szerződéseknél sokszor alacsonyabb a jutalék mértéke, mint a nem kizárólagos szerződések esetében. Adott esetben a megbízó többletszolgáltatásokban is részesül, például kiemelten foglalkoznak ingatlanja értékesítésével.

A kizárólagos közvetítői szerződés viszont nem jelenti azt, hogy a tulajdonos maga ne kísérelhetné meg az ingatlan értékesítését. Így például attól sem lehet elzárni a tulajdonost, hogy maga is hirdesse az ingatlant. A bírósági gyakorlat több esetben is megerősítette, hogy tisztességtelen szerződési feltételnek minősül, ha a tulajdonost a kizárólagos szerződésben elzárják attól, hogy saját maga értékesítse az ingatlant.

Természetesen, ha a tulajdonos maga talál olyan vevőt, aki nem a közvetítő tevékenysége folytán talált az ingatlanra, akkor a közvetítőnek jutalék nem jár. Ebben az esetben a díj akkor sem jár a közvetítőnek, ha ezt a szerződésben erre az esetre kifejezetten kikötötte. Ugyancsak nem követelheti ilyenkor a szerződésben kikötött kötbért sem, hiszen a tulajdonos részéről nem történt szerződésszegés.

Szerző:

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

Utólag mit lehet tenni, ha túl olcsón adtam el az ingatlant?
Előfordulhat, hogy valaki a valós forgalmi értékénél jelentősen alacsonyabb áron adta el ingatlanát vagy egyéb vagyontárgyát, és ez csak utóbb derül ki számára. Felmerül, hogy ebben az esetben van-e bármilyen lehetősége az eladónak a szerződés érvénytelenítésére vagy a vételár különbözet követelésére?

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek

Segítünk kiszámolni

EKÁER kalkulátor

kalkulátor

Céges bankszámla

kalkulátor

Pályázatkereső

kalkulátor