Biztosíték helyett zálogjog

2013. szeptember 30. hétfő - 06:12 / piacesprofit.hu
  •    

A 2014. március 15-én hatályba lépő új Ptk. alapjaiban változtatja meg a finanszírozások korábban alkalmazott biztosítéki rendszerét is azzal, hogy megtiltja a bizalmi elemet tartalmazó biztosítéki szerződések kötését, és a zálogjogot tekinti alapvető hitelbiztosítéknak. A hitelbiztosítéki rendszer átalakításán túl a hitelezést érintő fontos változás még az új hitelbiztosítéki nyilvántartás megteremtése, illetve a zálogjogosulti bizományos és az „önálló” elidegenítési tilalom bevezetése is.

Hitelbiztosítéki és zálogjogi változások

A hitelbiztosítéki szabályozást érintő legjelentősebb változás, hogy megszűnik a biztosítéki célú tulajdonátruházás, a biztosítéki célú vételijog-alapítás és a biztosítéki célú engedményezés kikötésének lehetősége.

„A megszűnő biztosítékok közös jellemzője, hogy a hitelezők számára egyszerűen és gyorsan végrehajtható biztosítékot jelentettek ugyan, azonban nem biztosították megfelelően a hitelfelvevők érdekeinek védelmét. A zálogjogi biztosítékokkal szemben az érvényesítésük általában nem jogszabályban rögzített, hanem a felek által megállapított szerződéses szabályok útján történt” – mondta Erdős Gábor, a Deloitte Legal hálózathoz tartozó ügyvédi iroda igazgatója. (Az új Ptk. az ingatlanfeljesztőknek jó lehetőségeket tartogat.)

A szakértő szerint az érvényesítés során a hitelfelvevők kevés ellenőrzési joggal rendelkeztek, és a hitelezők az érvényesítés során megszerezhették a fedezetül szolgáló vagyontárgy tulajdonjogát. A fentiek mérlegelése után, a hitelfelvevők érdekeinek fokozott védelme és a biztosítéki rendszer egységesítése érdekében döntött úgy a jogalkotó, hogy megszünteti a biztosítéki célú tulajdonátruházást, vételijog-alapítást, illetve engedményezést és a zálogjogot ismeri el elsődleges, legfőbb biztosítéknak.

 

A zálogjog szabályai is nagymértékben változnak

A zálogjog modernizációjának célja a merev zálogjogi szabályok piaci igényekhez igazítása, a kialakult piaci gyakorlat átvétele és a zálogjog alkalmazhatóságának kiszélesítése, illetve egyszerűsítése. Megszűnik a keretbiztosítéki jelzálog, a vagyont terhelő zálogjog és az önálló zálogjog is, és csak a kézizálog és a jelzálog lesz szabályozva a jelenlegitől eltérő módon. A megszűnő jogintézmények azonban nem tűnnek el teljesen a gyakorlatból, mert az új zálogjogi szabályozás azokat részben pótolja, így például vagyont terhelő zálogjog helyett a jövőben körülírással meghatározott zálogtárgyat terhelő zálogjog alapítható. Fontos változás továbbá, hogy az új Ptk. már megengedi a hitelezőnek a zálogtárgy tulajdonjogának megszerzését, és a korábbiakkal ellentétben részletes szabályokat állapít meg a zálogtárgy bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésre is.

Hitelbiztosítéki nyilvántartás

Eladható lesz a ház alól a telek
Az új Ptk. megszünteti a föld és az épület tulajdonának kötelező egységét kimondó főszabályt, és a jövőben a tulajdonos a földdel és a rajta álló felépítménnyel egymástól függetlenül, szabadon rendelkezhet. Az épület tulajdonjoga továbbra is alapvetően a földtulajdonost illeti meg, aki jövő márciustól dönthet úgy, hogy a földet és a rajta álló, vagy tervezett épületet önálló helyrajzi szám alatt jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba, hogy azok külön-külön is forgalomképesek legyenek.

Jövő év márciusától a hitelbiztosítéki nyilvántartás váltja fel a jelenleg közjegyzők által vezetett közhiteles zálogjogi nyilvántartást. Az ingatlanon alapított jelzálogot továbbra is az ingatlan-nyilvántartásba kell majd bejegyeztetni, azonban a nyilvántartásba nem vett ingó dolgokon, jogon és követelésen alapított zálogjog, valamint a létrejött lízing- és a faktoringszerződések már az új hitelbiztosítéki nyilvántartásba jegyzik majd be.

„Az internet alapú új zálogjogi nyilvántartás nyilvános és mindenki számára ingyenesen elérhető lesz. A zálogszerződésben részes felek hatósági közreműködés nélkül, maguk gondoskodhatnak a zálogjog nyilvántartásba vételéről, így a zálogjog alapítása egyszerűbbé és olcsóbbá válik. Ezzel párhuzamosan azonban – köszönhetően annak, hogy a bejegyzésnél nem jár majd el hatósági személy – a hitelbiztosítéki nyilvántartás nem lesz közhiteles, azaz nem bizonyítja majd a nyilvántartásban foglaltakat” – mondta Erdős Gábor.

Zálogjogosulti bizományos

A szabályozás új jogintézményként vezeti be a zálogjogosulti bizományos személyét, amely ugyan a nemzetközi finanszírozások során igen elterjedt, azonban a magyar szabályozás hiányában eddig hazánkban csak ritkán alkalmazott jogintézmény volt. Az új szabályozásnak megfelelően több zálogjogosult kijelölhet egy bizományost, aki egy személyben, a zálogjogosultak javára gyakorolhatja a zálogjogosultakat megillető jogokat. Zálogjogosulti bizományos kijelölése esetén a zálogjogosultak helyett kizárólag a bizományost jegyzik be a megfelelő nyilvántartásba, ami csökkenti a hitelezéssel kapcsolatos adminisztrációs terheket, hiszen a zálogjogosultak személyének változása esetén a bejegyzés módosítására nem lesz szükség.

Az „önálló” elidegenítési tilalom

A finanszírozási ügyletekben a hitelintézetek gyakran alkalmazzák az elidegenítési és terhelési tilalmat annak érdekében, hogy a hitelfelvevő a biztosítékul lekötött vagyontárgyat ne idegeníthesse el. Korábban kizárólag a tulajdonjog átruházásakor lehetett elidegenítési és terhelési tilalmat létesíteni. Az új Ptk. azonban az „önálló” elidegenítési tilalom bevezetésével lehetővé teszi, hogy a tulajdonos a dolog tulajdonjogának átruházása nélkül, önállóan is megterhelje azt, ezzel pedig jelentősen felértékelődik az új jogintézmény hitelbiztosítéki szerepe. A jelenlegi szabályozáshoz hasonlóan elidegenítési tilalmat a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében lehet majd alapítani.

Az új Ptk. egységesebb és modernebb hitelbiztosítéki szabályainak köszönhetően várhatóan csökkennek majd a biztosítékok érvényesítésével kapcsolatos jogértelmezési bizonytalanságok, emellett az új szabályozás hozzájárulhat a hazai finanszírozás újraéledéséhez. A pénzügyi szektor szereplőinek érdemes időben felkészülniük a közelgő változásokra annak érdekében, hogy megfelelően alkalmazkodni tudjanak a megváltozott jogszabályi környezethez, illetve az eddig alkalmazott struktúrákat az új Ptk. által kínált legkedvezőbb biztosítéki struktúrákkal tudják felváltani.

Két év türelmi időt kaphatnak a kft.-k
A jogi személyek várhatóan legfeljebb két év türelmi időt kapnak, hogy létesítő okirataikat összhangba hozzák a jövő márciustól életbe lépő új polgári törvénykönyvvel. 160-170 ezer kft.-t érint az a rendelkezés, amely szerint 2016. március 15-ig a törzstőkét a jelenlegi 500 ezerről 3 millió forintra kell megemelni.

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek