Bérelt ingatlan: nem kell pánikolnunk tulajdonosváltáskor

2014. november 05. szerda - 18:30 / asalgo
  •    

Könnyen előfordulhat, hogy azt a telephelyet, amit évek óta bérlünk, a tulajdonos egyszer csak értékesíti a „fejünk felett”. Ez azonban korántsem jelenti azt, hogy vége a világnak, kezdhetünk összepakolni, és másik ingatlan után nézni. A március óta hatályos Ptk. ugyanis körültekintően szabályozza ezt a kérdést.

Kép: FreeDigitalPhotos.net/smarnad

A kereskedelmi ingatlanok piacán igen gyakori, hogy a felek között bérbe adott ingatlanok cserélnek gazdát. Köztudott, hogy egy bérbe adott ingatlan annál magasabb áron kel el, minél megbízhatóbbak a bérlők, és minél hosszabbak a bérleti szerződések. Ráadásul az ilyen ingatlanok adásvételéhez a feleknek nem is kell a bérlők hozzájárulását kérniük, a bérleti szerződések – az adásvételtől függetlenül – változatlan feltételekkel tovább élnek. A márciustól hatályos új Ptk. azonban megerősítette a bérlők helyzetét adásvétel esetén: minden olyan követelésért, amelyet a bérlő az új tulajdonossal, azaz az ingatlan vevőjével szemben támaszt, az eladó is egyetemlegesen felel.

A bérlők számára tehát fontos és megnyugtató szabály, hogy az ingatlanok eladója nem mentesül a bérlővel szembeni kötelezettségek alól azáltal, hogy értékesíti az ingatlant. A gyakorlatban ez azt jelenti, ha az új tulajdonos megszegi a bérlővel szembeni kötelezettségét, akkor felelősségre vonható akár évek múlva is. Pontosabban a kártérítés tőle is követelhető. Ilyen eset például, ha a vevő  nem végzi el a bérlemény rendeltetésszerű használatához szükséges jelentősebb javításokat, amelyek a bérleményen kívüli területeken bekövetkezett károsodások miatt váltak szükségessé, a lehető legrövidebb időn belül a bérlővel egyeztetett időpontban.
Ingatlan bérbeadása: 13 dolog, amivel érdemes tisztában lennie
Magánszemélynek nem kötelező adószámot kiváltania, ha ingatlant ad bérbe, de számlát nem állíthat ki enélkül. Egészségügyi hozzájárulást egymillió forint felett kell csak fizetnie. Milyen szabályok vonatkoznak még az ingatlan-bérbeadásra? Az eKontento online könyvelőiroda összeszedte a legfontosabbakat.

Ezen új szabály célja egyértelmű: a bérlő a tulajdonosváltozás következtében ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy a hozzájárulása nélkül egy olyan bérbeadóval került kapcsolatba, aki nem képes vagy nem hajlandó a bérleti szerződésen alapuló kötelezettségeit teljesíteni. A szabály hátulütője, hogy az eladó abban az esetben is felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért, ha ez utóbbi neki nem felróható. A felelősség pedig lényegében időbeli korlát nélkül érvényesíthető, függetlenül attól, hogy az eladó esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak.

Az eladó, a Jalsovszky ügyvédi iroda tanácsa szerint, úgy kerülheti el a későbbi felelősségre vonást, ha a bérlővel történő szerződésük aláírásakor, egy esetleges későbbi értékesítés esetére, kizárja az eladó bérbeadó egyetemleges felelősségéről szóló szabály alkalmazását. Célszerű erre a lehetőségre a bérleti szerződés megkötésekor gondolni, de kizárólag azon szerződések esetén, amelyek 2014. március 15. után köttettek. Az ezt megelőzően kötött bérleti szerződésekre ugyanis még a régi Ptk. rendelkezései az irányadók, amelyek nem tartalmaztak az eladót terhelő hasonló felelősségi szabályt. (Hogy mire mikortól érvényes az új Ptk., ahhoz itt adunk útmutatást.)

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek