Készülhetünk az ingatlanlufi durranására? Ez vár ránk a lakáspiacon

2019. április 03. szerda - 13:30 / piacesprofit.hu
  •    

Mik a legfontosabb változások az új CSOK-nál, készülhetünk-e újra az ingatlanpiaci lufi durranására, illetve, hogy meddig fognak még emelkedni az árak – ezeket a kérdéseket vitatták meg szakértők a Lakás 2019 kiállítás részeként megrendezett Lakás Klub Extra programon.

„Az otthonteremtés demográfiai szempontból is fontos, havi átlagban 2300-an tudják igénybe venni a CSOK-ot, az igénylők több mint harmada háromgyerekes család volt. Az adó-visszatérítési támogatást is 55 milliárd forint értékben igényelték a családok, ami átlagosan 4,6 millió forint támogatást jelentett családonként” – mondta dr. Görög Norbert, az EMMI Népesedés-, Család- és Ifjúságpolitikai Stratégiai és Koordinációs Főosztályának vezetője.

Egy budapesti ingatlanos őszinte vallomása
Ma bárki el tud adni egy budapesti lakást – írja blogjában Török Dávid. Ugyanakkor ingatlanpiaci szakértőnk szerint vannak olyan helyzetek, amikor megkerülhetetlen egy külsős szakember bevonása. Miért ódzkodunk akkor mégis az ingatlanosoktól?

A CSOK mostani változásai leginkább az alábbiakban foglalható össze:

  • Mostantól 35 millió forintnál drágább ingatlanokra is igénybe lehet venni a CSOK-ot, ami a mostani lakásárak mellett – főként Budapesten – szükségszerű döntés volt.
  • A családok hitelfelvételét kettő gyerek esetén 1 millió, három gyerek esetén további 4 millió forinttal segítik.
  • Ha valaki már korábban – 2011 után – igényelt CSOK-ot, de a támogatást már visszafizették, akkor ismét igényelhető lesz a CSOK, vagyis azt a mostani igénylésnél nem kell figyelembe venni.
  • Építkezések esetén a meglévő alapokat mostantól meg lehet hagyni, és arra lehet építkezni, nem kell teljesen visszabontani a házat.
  • Mostantól már nem csak az EU tagállamban, hanem valamennyi külföldi országban szerzett TB jogviszony beszámítható, de csak magyar állampolgárságú igénylők esetén.
  • A kedvezményt a súlyosan beteg, fogyatékos gyereküket gondozók részére is kiterjesztik.
  • A kölcsön mostantól az építkezés megkezdésétől folyósítható, ami javítja az építkező családok likviditását.
Kép: Pixabay

Kép: Pixabay

Pukkan a lufi, vagy stabil a röppálya?

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója az előadásában a jelenlegi helyzetet és azt foglalta össze, hogy vajon tarthatunk-e újra az ingatlanpiaci lufi durranásától. A tavalyi év harmadik negyedévében 23,5 százalékkal emelkedtek a budapesti lakásárak az egy évvel azelőttihez képest, míg a városokban 17,3, a községekben mindössze 5 százalékkal mentek feljebb. Az áremelkedés nem veti vissza az értékesítési időt, Budapesten a kisebb értékű ingatlanokat átlagosan 2 hónap alatt, a vidékieket 3 hónap alatt tudják eladni. Az MNB becslése szerint azonban a fővárosi lakásárak szintje már 9 százalékos túlértékeltséget mutat, vagyis erősödik a túlértékeltség kockázata – mondta el a szakember, aki a falusi CSOK kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy az érintett települések kétharmadában 5 millió forint alatt van az átlagos lakásár, így ez egy jelentős támogatást jelent.

  • Kínálat

Az áfaszabály miatti bizonytalanság miatt korábban nem voltak 2020 utánra tervezett projektek, és bár mára az áfaszabály bizonytalansága eltűnt, egyelőre nem jelentettek be annyi építkezést a 2020-as időszakra, mint az idei évre, így ez az időszak várhatóan alacsonyabb számokat fog jelenteni. Míg 2018-ban kevesebb mint 4 ezer lakás épült Budapesten, addig 2019-ben 14,6 ezer épülhet meg, 2020-tól azonban újabb visszaesés jöhet, feltehetően 6 ezer alá csökken a felépülő új lakások száma. A növekvő kínálat sem tud azonban lépést tartani a kereslettel, folyamatosan csökken a budapesti szabadon elérhető új lakások száma.

  • Hitelezés
Milyen lakás megy el most a leggyorsabban?
Habár az eladók az ingatlanpiaci árak alapján sokszor úgy gondolják, hogy a vevők kapkodnak az ingatlanjaikért és bármekkora árat megadnak értük, ez nem egészen így van, ami látszik a tranzakciószámokon is. Igaz ugyanakkor, hogy akadnak olyan lakástípusok és adottságok, melyek valóban felkeltik a vevők érdeklődését, és lecsapnak rájuk.

A hitelből finanszírozott tranzakciók aránya 50 százalék alatti, Budapesten 40, vagyis még mindig magas a készpénzes vevők aránya. Emellett viszont a lakáshitelek száma folyamatosan emelkedik, és ezzel párhuzamosan a fixált kamatozású hitelek aránya is jelentősen nőtt a változókkal szemben. Az adásvételekhez viszonyított hitelfelvételi hajlandóság pedig azokon a területeken magasabb, ahol 2013 és 2018 között magasabb áremelkedés ment végbe, és a fajlagos árak is magasabbak, ami alapvetően nem mondható meglepőnek. Bár az emelkedő lakásárak mellett a hitelezés kevésbé kockázatos, azokon a területeken, ahol az elmúlt 5 év során több mint duplájára emelkedtek a lakásárak, a maximális, 80 százalékos hitelfedezeti mutató már kockázatos lehet. A GDP arányos lakáshitel-állomány alakulásában azonban van még potenciál Magyarországban, ugyanis nálunk az európai átlaghoz képest még mindig jelentősen alacsonyabb ez az arány.

  • Mit vár a piac? Lakásáfa, hitelezés, munkaerőhiány, minőség

A szakértők a kerekasztal-beszélgetés során többek között arról is beszámoltak, hogy további áremelkedést várnak a jövőben az ingatlanpiactól, valamint a kínálat jelentős visszaesését. Darida Pál, a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgatója szerint az áfakérdés a lakáspiac visszaesését jelentheti. 2018 harmadik negyedévében már elkezdett csökkenni a kiadott építési engedélyek száma, mindeközben erős a felszívás, ami azt eredményezi, hogy el fognak fogyni az új építésű lakások. Hozzátette azt is, hogy vevői oldalról most nincs finanszírozási probléma. Véleménye szerint az egyetlen kiút, hogy továbbra is 5 százalék maradjon az áfa, ahogyan a környező országokban is hasonlóan alacsony értéket lehet látni.

Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régió helyettes ügyvezető igazgatója a finanszírozási oldalt képviselve elmondta, hogy bár kivitelezői oldalról a lakásfejlesztés nem a legkívánatosabb projekt, banki oldalról az. Azt látják, hogy a kisebb fejlesztők kezdenek eltűnni, a nagyok maradnak a piacon, ami stabilitást ad, és minőségi garanciát nyújthat a vevőknek. Banki oldalról sem látják, hogy csökkennének a kivitelezési költségek, a visszaállított áfa után, illetve a kínálat csökkenésével árfelhajtó hatást lehet várni, de hogy pontosan meddig mennek felfelé, azt nehéz lenne megmondani.

A cégek is szakíthatnak az ingatlanárak száguldásából
Az ingatlanpiaci drágulás nemcsak a lakáspiacot érintette, a lakóingatlanok mellett sok telek, földterület, valamint kereskedelmi célú és ipari ingatlan értéke emelkedett jelentősen. Ez az értéknövekedés pedig akár a vállalkozások számára is új lehetőségeket nyithat.

Banai Ádám arra a kérdésre, hogy hogyan tudná az állam visszafogni a befektetési célú lakásvásárlásokat (ahogyan azt az MNB-csomag részeként bejelentették), azt válaszolta, hogy ennek egyik része az első lakásvásárlók támogatása lehet, vagy az illetékszabályok módosítása, de más lehetőségek is vannak. Arra a kérdésre, hogy meddig nőhetnek a lakásárak, azt válaszolta, hogy bérnövekedést látnak, illetve nagy a megtakarítási hajlandóság is, ami azt jelzi, hogy van még forrás. Az is látszik, hogy nemcsak országosan heterogén a piac, vagyis valahol már nincs áremelkedés, hanem a főváros is heterogén, ami a jövőben csak még inkább erősödni fog.

Scheer Sándor, a Market Építő Zrt vezérigazgatója, (egyben a LITT elnöke) a munkaerőhiány kapcsán elmondta, hogy nem lát lehetőséget arra, hogy az építőipari árak csökkennének. A külföldi munkavállalókat nehéz megfogni, csak minden második külföldi emberrel tudnak itthon hatékonyan dolgozni. Az áfakérdésre elmondta, hogy a BudaPart projektnél 3 héttel a novemberi határidőt követően kaptak építési engedélyt, így pont kicsúsztak a kedvezményes áfa meghosszabbításából, ezáltal ők lehetnek a tesztelői a már 27 százalékos áfa melletti lakáspiaci keresletnek.

Dr. Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere szerint az áfa jogszabályi változása eloszlatta a viharfelhőket, korábban nagyon kockázatos helyzetekbe kerülhettek volna a vásárlók a közelgő határidő miatt, most ennek a kockázata a kitolt 2023-as időponttal jelentősen csökkent. „A szabályozási rész, úgy gondolom, nagyon sokat fejlődött Magyarországon, sokkal jobb, a fogyasztókat védő kereteket állítottak fel, szemben azzal, mint például ami volt a válság előtti devizahiteleknél.”

Lakáspiac: kielégítetlen lesz a kereslet
A tavalyi, rekordmértékű drágulás ellenére idén sem számíthatunk a lakásárak enyhülésére, bár a szakértők szerint az áremelkedés valószínűleg a tavalyinál kisebb mértékű lesz. 2019-ben több mint 20 ezer új lakást adnak át, de a kereslet egyelőre még akkora, hogy ez sem nyomja le az árakat. Az egyéb árnövelők – a CSOK bővülése, a lakásépítések lassulása, a keresetek növekedése – idén is jelen lesznek, és a kedvezményes lakásáfa is megemelheti az árakat, bár ennek hatását inkább csak a következő pár évben érezhetjük majd.