A közös tulajdon a tulajdonjog több személy közötti eszmei megosztását jelenti. Ebből következik, hogy a tulajdoni hányadrészek szerinti megosztás nem vetíthető le automatikusan az ingatlan meghatározott részekre való fizikai felosztására.
Az ingatlan tulajdonostársainak mindegyikét megilleti az ingatlan egészének birtoklása és használata. Azonban a Polgári Törvénykönyv azt is kimondja, hogy e jogot egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Ezen előírás jelenti a törvényi korlátját az ingatlan tulajdonostársak általi használatának, ugyanakkor arra is készteti a tulajdonostársakat, hogy a birtoklást és a használatot egymás között rendezzék.
A használat rendezése megállapodással
A közös tulajdon használatát a tulajdonostársak leggyakrabban valamilyen megállapodással, illetve szerződéssel rendezik egymás között. Az ingatlan birtoklásának és használatának megosztása leggyakrabban területi alapon történik, amelynek keretében a tulajdonostársak meghatározzák, hogy az ingatlan mely részének kizárólagos birtoklására és használatára mely tulajdonostárs jogosult. A használat megosztásának kiindulópontja általában a tulajdoni hányadok aránya, azonban a megállapodásban a tulajdonostársak ettől eltérhetnek, továbbá meghatározhatnak olyan ingatlanrészeket is, amelyeket továbbra is közösen használnak (például az ingatlanon húzódó út, gépkocsibejáró, stb.).
A területi alapú használat megosztás a gyakoribb, de előfordulhat az is, hogy az ingatlan birtoklásának és használatának időben való megosztásáról döntenek (például a közös tulajdonú nyaralót más-más hónapokban használhatják).
A Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog. Ebből következően arra is van lehetőség, hogy konszenzus hiányában a birtoklás és a használat kérdését többiségi döntéssel rendezzék.
A használat rendezése bíróság útján
Amennyiben a tulajdonostársak az ingatlan használatát szótöbbséggel hozott határozattal rendezték, akkor a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozatot a bíróságnál megtámadhatják, ha a döntés a jogaikat és az ingatlanhoz fűződő jogi érdekeiket sérti, például, ha rájuk nézve kifejezetten hátrányosan határozták meg a használat rendjét.
Abban az esetben, ha a birtoklás, használat és hasznosítás körében határozat nem született a tulajdonostársak között, akkor bármelyikük bírósághoz fordulhat annak érdekében, hogy e kérdéseket a bíróság szabályozza a tulajdonostársak között. A döntéshozatal során a bíróság a tulajdoni hányadokat, a tulajdonostársak jogait és a dologhoz fűződő jogi érdekeit, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeit veszi figyelembe az ingatlan birtoklásának, használatának és a hasznosítás módjának szabályozásánál.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó ügyvédi iroda
