A fogyasztási és jelzáloghitelek zömét annuitásos, vagyis állandó törlesztőrészekre osztott konstrukcióban kínálják a pénzintézetek. Ez azt jelenti, hogy a hitel felvételekor megállapított összeget a teljes hiteldíjmutatóval (THM) éves szinten meghatározott értékkel a futamidőnek megfelelően felszorozzák, majd a kapott értékből levonják az induló banki költségeket - például folyósítási díj, hitelbírálat díja -, végül annyi hónapra osztják, ahány hónapra az ügyfél a hitel visszafizetését vállalta. Az így megkapott törlesztőrész fix, ezt kell minden hónapban az ügyfélnek a bank rendelkezésére bocsátania. Ez azonban csak a váza a hitelkonstrukcióknak.
Kamat és rizikó
Ha valaki forintban veszi fel a hitelét, akkor változó tényezőként a szerződésben meghatározott kamat lesz hatással az általa visszafizetendő összegre. Az ügyfelekkel közölt kamat ugyanis két részből áll: egy indexből, ami a bankok számára elérhető forrásköltséget mutatja - ez általában a bankközi kamat -, és egy kamatfelárból, ami a pénzintézet nyeresége az összeg kihelyezésén. Az idők során a forrás költsége a hitelező intézettől függetlenül változhat, annak függvényében, hogy a bankközi piacon olcsóbban vagy drágábban jut-e hozzá a szükséges pénzmennyiséghez. Ennek a kockázatnak a kezelésére évente, félévente változó kamatokat állapítanak meg a bankok az egyes finanszírozó konstrukciókban. Az irányadó kamat változásával párhuzamosan a kamatperiódus végén az ügyfelek értesítést kapnak, hogy a fennálló tartozás kamata változott-e, s ha igen, az hogyan érinti a következő kamatperiódusban fizetendő törlesztőket. (Még többet a hitelről és költségeiről itt olvashat....)
Devizában felvett hiteleknél a kamatok szintén indexhez kötöttek, ezek mozgását az adott nemzeti bank irányadó alapkamatának változása befolyásolja. Mivel a svájci alapkamat jelenleg csupán 2,75 százalékon áll, az euróövezet kamata pedig 4,00 százalék a magyar 7,50 százalékhoz képest, így az e devizákban felvett hitelek kamatkondíciói jóval kedvezőbbek a forintalapú termékekhez képest. A havi törlesztőrészre vetítve ez 5-10 százalékos kedvezményt is jelenthet, ami igen vonzóvá teszi a devizaalapú hiteleket.
A devizakonstrukciók esetén azonban a kamatok időbeli változásán túl egy további tényezővel is számolni kell: az árfolyamkockázattal. Mivel ezek a hitelek az ügyfelek számára ugyanúgy forintban öltenek formát, mint a hazai forrású hitelek - forintban folyósítják őket, és a törlesztésük is forintban történik -, ezért gyakran előfordul, hogy az igénylő nem számol a forint és a hitel devizanemének árfolyamváltozásából adódó kockázattal. Pedig a szerződéskötéskor a bank által jóváhagyott hitelösszeget a folyósítás napján érvényes devizavételi árfolyamon átváltják a hitel devizanemére, és a fennálló tartozás összegét az egész futamidő alatt így tartják nyilván. A havi esedékesség megfizetésekor a fordulónapi eladási árfolyamon számolják ki az adós által forintban megfizetendő havi devizatörlesztést, s ezzel csökkentik a fennálló tartozás összegét. Az ügyfél így a devizaeladási és -vételi árfolyam pénzintézettől függő 1,5-4 százalékos különbözetét és az árfolyam időbeli elmozdulását egyaránt megfizeti.
Kétirányú kilengés
A havi törlesztőrész tehát a kamatperiódus elején megállapított devizaösszeg fizetésnapi forintösszegét veszi fel, ami az adott deviza és a forint egymáshoz viszonyított átváltási arányától jelentősen függ. Vegyünk példának egy svájcifrank-hitelt, amit tavaly áprilisban folyósítottak. Akkoriban a forint-svájci frank átváltási ára 140 forint környékén mozgott. Azóta a svájci jegybank kamatot emelt, ami a frank erősödését váltotta ki, év végére 150 forint fölé erősödött, az év eleji forintgyengülések hatására pedig mostanra 165 forintra emelkedett. Ez a 17,8 százalékos árfolyamváltozás a havonta fizetendő törlesztőrészt is ilyen arányban növelte meg.
Szerencsére az árfolyam elmozdulása nem egyirányú folyamat, az idők során a forint erősödése és gyengülése éppúgy előforduló jelenség. Ami fontos, hogy hosszú távon mennyire kiegyenlített az árfolyam kétirányú kilengése. A fedezetlen devizahiteleket ugyanis több évre, a jelzáloghiteleket akár több évtizedre veszik fel, így az árfolyam hosszú távú trendje határozza meg az teljes futamidő alatt törlesztett összeget.
A forint árfolyama Közép-Európa többi felzárkózó gazdaságának devizájával együtt stabil, nagyobb kilengésektől mentesen az árfolyamsáv erős oldalán mozog 2000 óta. Az árfolyam alakulása a kereslet és kínálat függvénye, ennek változását azonban több tényező együttes befolyása alakítja: a forintkamatok szintje - amely a külföldi befektetők számára megmutatja a kockázati felárat -, az ország tényleges makrogazdasági helyzete, a világgazdasági folyamatok alakulása - ami meghatározza, hogy a régiókban hogyan alakul a likviditás, a gazdasági növekedés -, az egyes világgazdasági régiók megítélése, esetünkben a kelet-közép-európai feltörekvő országok kockázatosságának mérlegelése. (Magyarország épp most került egy kockázatosabb megítélés alá....)
Kedvező, de kockázatos
Hosszabb távon a forint árfolyama reálértelemben folyamatosan felértékelődik. Ennek oka egyrészt, hogy a világban még mindig jelentős mértékű likviditás keresi a befektetési lehetőséget, s a nagy volumenű szabad pénzmennyiség a nagyobb kockázatú és hozamú térségeket, így a feltörekvő országok pénzügyi piacait is vonzó befektetési lehetőségként értékeli. Másrészt az euróövezethez való csatlakozás az ezt megelőző felkészülési időszakban szükségszerűen potenciális célponttá teszi az ilyen országokat, ami a valutájukat - így a forintot is - folyamatos felértékelődési nyomásnak teszi ki. A hazai reál- és nominális konvergencia is folyamatos felértékelődési nyomással jár együtt akkor is, ha időnként a belső és környező gazdasági eredmények időlegesen negatívan befolyásolják a trendet.
A forint hosszú távú leértékelődésétől a jövőben sem kell félni, de időszakos gyengülések természetesen előfordulhatnak. A mostani árfolyamsüllyedés is egy ilyen időszakos kilengés, ami mögött egyes vélemények szerint az MNB kamatemelésére építő spekuláció áll, mások pedig az amerikai másodlagos jelzálogpiaci válság Európára továbbgyűrűző hatását vélik felfedezni benne.
A forint- és devizahitelek közötti választást az határozza meg, hogy a hitelkamatok különbözetét ellensúlyozza-e az árfolyam változásából adódó kockázat. A piacon elérhető euró-, svájcifrank- és az újabban megjelenő jenhitelek közül legkedvezőbb a jen kamatozása, azt követi a svájci franké, végül az euróé zárja a sort. Az árfolyamok mozgását tekintetve azonban már másképp alakul a sor: az euró és a svájci frank árfolyammozgása kiszámítható, a jen alakulása viszont az öreg kontinenstől független gazdaságpolitika miatt kiszámíthatatlan az európai befektetők számára.
Jelenleg a jenhitelek alacsony kamatuk miatt jóval alacsonyabb havi törlesztőrészt eredményeznek, mint a többi devizahitel, de az egyébként is volatilis deviza árfolyamának kedvezőtlen irányú kilengése esetén a havi terhek jelentős növekedésével számolhatnak az ilyen konstrukciót választók. Az MNB és PSZÁF közös nyilatkozatban figyelmeztet a jenalapú hitelek kockázataira, amely nemcsak az egyén, hanem a hitelt adó bankok szintjén is fokozott veszélyeket rejt. Eddig két hitelintézet, az OTP és a K&H vette fel palettájára a jenalapú finanszírozás lehetőségét, de a hitelfajta népszerűsége miatt máris a bankok kötelező tartalékainak emelésén gondolkodnak a szabályozóhatóságok. A 2007 második felében megjelent devizanemet ugyanis mostanra a hitelfelvevők 5-10 százaléka választja a pénzintézeteknél.
Változó futamidő
Az árfolyamváltozásból adódó kockázatok vállalása a hitelfelvevő saját döntése, ám a kockázat kiszámíthatóbbá és vállalhatóbbá tétele a pénzintézeteknek is érdeke. Ha ugyanis az ügyfél számára előre tervezhető a havi törlesztési teher, akkor kisebb eséllyel fog nemfizetésbe futni, ezáltal kevesebb lesz a bedőlt hitelek aránya is.
Az árfolyammozgásból származó kockázatok kiegyensúlyozására fejlesztették ki a fix törlesztőrészletű, változó futamidejű hitelkonstrukciókat. Ennek lényege, hogy a havi forint törlesztőrésznek az induláskor megállapított összeghez mért árfolyamváltozásból adódó eltérésével folyamatosan korrigálják a tőketartozást. A fixált havi törlesztőösszegért cserébe a törlesztés időtartamát növeli meg a hitelintézet, ha a forint gyengülése miatt a korrekciókból további tartozás keletkezne. Így előfordulhat, hogy egy 60 hónapra felvett hitelt 65 vagy 70 hónapig fizet az ügyfél, viszont egész idő alatt jól tervezhető kötelezettsége van, így nem éri váratlan meglepetés a havi megélhetés során.
A tervezhető havi hitelköltség biztosítására az árfolyamfedezés lehetősége is fennáll egyes pénzintézeteknél. Ennek lényege, hogy egy előre megállapított plafonnál magasabb árfolyammal nem kell az ügyfélnek számolnia, a fölött a hitelező átvállalja a havi többletköltség megfizetését. A szolgáltatásnak természetesen ára van, ami a magasabb teljes hiteldíjmutatóban nyilvánul meg az adós számára.
A devizahiteleknek sokáig fontos szerepük lesz nálunk, hiszen a várhatóan leghamarabb 2014-ben bevezetendő euróért még számos területen fejlődnie kell a gazdaságnak, s egyelőre a konvergenciakritériumokban kitűzött 3-4 százalékkal alacsonyabb kamatszint is távlati cél Magyarországon. Addig pedig devizában eladósodni megéri, hiszen így mérsékelhető a visszafizetendő kötelezettség. Attól pedig nem kell félnünk, hogy idővel benne ragadunk egy kedvezőtlen hitelben, hiszen a bankok közötti verseny egyre élesebb, a lakossági piac egyre telítettebb, így a pénzintézetek újabbnál újabb konstrukciókkal és a hitelkiváltás lehetőségével a jövőben is keresni fogják az ügyfeleket.
Megjelent a Piac és Profit Magazin márciusi számában.
