A statisztikai adatok szolgálnak bizonyságul arra, hogy Magyarország mezőgazdasági ország: 93 ezer négyzetkilométeréből mintegy 80 ezer növénytermesztésre használt földterület. A KSH adatai szerint ennek 84 százaléka szántó, a fennmaradó terület megoszlik a gyep (legelő), a gyümölcsösök és az erdők közt.
A hektáronkénti ár elhelyezkedéstől és minőségtől függően 200 ezertől 1-2 millió forintig terjedhet, milliós árakkal azonban jellemzően csak Budapest környékén találkozhatnak az érdeklődők. Még a többi uniós országtól való távolság szempontjából legkedvezőbb Dunántúlon is inkább a 400-600 ezer forintos hektáronkénti árak nevezhetők átlagosnak. Becslések szerint az átlagár valahol 400-450 ezer forint körül van hektáronként, ezzel szemben az Európai Unióban 2-5 millió forinton. (Nem hivatalos adatok szerint Nagy-Britanniában 2,2-2,7 millió forint áron, míg Dániában 4,5 millió forintnál kezdődően lehet termőföldet találni.) Ha az óvatosabb becsléseket vesszük figyelembe, amelyek szerint 2011-ig a duplájára növekednek az árak, akkor évi 15 százalékos növekedést kapunk befektetésünk után a kamatos kamat szabályai szerint, a háromszoros árnövekedés pedig 25 százalékot jelentene. A földalapú támogatások bevezetésével megnőtt a mezőgazdasági vállalkozási kedv is, így bérlőt sem nehéz találni a földre: ebből a forrásból a föld árának mintegy 2-5 százaléka realizálható évente.
Szűk körben
Az EU-viszonylatban rendkívül alacsony árak mögött a fizetőképes kereslet hiánya áll - magyarázta el Fűr Zoltán, a Földbróker.hu vezetője. A szabályozás sajátosságainak köszönhetően Magyarországon jelenleg az juthat földhöz, aki nem tud, vagy nem is akar vásárolni, vagyis a hazai magánemberek. Aki szeretne, és lenne is rá pénze, legyen az magyar vagy külföldi termelő, illetve befektető jogi személy, az ki van zárva a földbirtokosok lehetséges köréből, legfeljebb zsebszerződések útján juthat földhöz.
A jogszabályi szigor oldása a közeljövőben nem valószínű, hiszen egyetlen kormány sem liberalizált a piacon 1994 óta. A zárt piacot megengedő EU-derogáció lejárta 2011-ben esedékes, bár ezt jövőre felülvizsgálják a brüsszeli illetékesek. Ám ez az időszak is meghosszabbítható újabb három évvel, ha a hazai termőföldárak ez idő alatt nem érnék el az uniós árszintet, és erre egyelőre vajmi kevés az esély.
Amíg azonban nem engedik az - elsősorban külföldi - tőkét a földekre beáramlani, addig a piacra egyedül az államilag támogatott földvásárlási hitel hozhat némi élénkülést. A tavaly ősszel kihirdetett program szerint 300 hektárig maximum 50 millió forint hitelből, 5-20 éves futamidővel, kétéves türelmi idővel támogatják a földvásárlást. A hitel kamata 3,5 százalékos, a fedezet pedig kizárólag a föld. Ugyanakkor jelentősen szűkíti a lehetőségeket, hogy a program alapvetően azoknak szól, akik legalább öt éve mezőgazdasági tevékenységet folytató fiatal agrárvállalkozók, vagy felsőfokú végzettséggel rendelkező pályakezdők.
#page#
A pénzügyi befektetők ezzel szemben piaci, jelzálog típusú hiteleket vehetnek igénybe a földvásárlásaikra, amelyeket több hitelintézet, többek közt a Raiffeisen és az OTP is kínál. A problémát itt a magas - 15-40 százalékos - önrész, illetve a nem támogatott kamat jelenti, igaz, a fogyasztási és lakáskölcsönökhöz hasonlóan, e területen is elérhetők már a devizaalapú hitelek, amelyek az árfolyamkockázat ellenére is kedvezőbbnek számítanak forintalapú társaiknál.
A méret a lényeg
Óriási nehézséget jelent azonban a befektetők számára, hogy nehéz megfelelő méretű területet találni hazánkban, s ha akad is, annak az ára meglehetősen borsos - legalábbis az átlagos magánember számára.
A rendszerváltás után felbomlott a szövetkezeti rendszer, a részarány-tulajdonú földek kiadása keretében pedig több mint 1,8 millió jogosult földtulajdonát kellett rendezni. A folyamat során azonban a területek rendkívüli módon elaprózódtak, az átlagos kiadott földtulajdon mintegy 1,5 hektár nagyságú termőföldet jelentett, ez azonban mezőgazdasági művelés szempontjából használhatatlan méret. A KSH adatai szerint ma hazánkban a tulajdonos háztartások csaknem 98 százaléka kevesebb mint 10 hektár saját termőfölddel rendelkezik. A birtokméret szempontjából viszonylag jobb a helyzet, de még így is jóval alatta maradunk az EU átlagának. (52 százalék a 10 hektár alatti, 29,4 százalék a 10 és 50 hektár közötti területek aránya, s 18,5 százaléké nagyobb, mint 50 hektár.) A nagyobb birtokméretek oka, hogy a részaránytulajdon-kiadás során a táblákat nem osztották fel, hanem osztatlan közös tulajdonok jöttek létre.
A mezőgazdasági megmunkálás szempontjából kedvező terület minimum 50 hektár, de igazán legalább 100 hektár az, amely később bármilyen bérlő, termelő szempontjából kedvező üzemméretnek minősül. Az átlagos árakat figyelembe véve ez 40-45 millió forintos befektetést jelent, ami egyáltalán nem nevezhető kis összegnek. Ráadásul a hozam mindenképpen csak hosszabb távon, legkevesebb két-három éven belül érvényesül, s egyelőre kiugrani sem könnyű. A jelenlegi piaci sajátosságok miatt nem csoda, hogy alacsony a likviditás: fél-egy év is kell egy eladáshoz.
A földpiaci befektetés egyelőre csak egy szűk kör számára lehet kecsegtető. Mégpedig azok számára, akik nélkülözni tudnak néhány tízmillió forintot a következő évek során, s nem riadnak vissza a kusza szabályozás, a zavaros tulajdoni viszonyok és a nehezen értékesíthető földek útvesztőjétől sem.
