A használt lakások piacán az 1998-ban bekövetkezett árrobbanás hatását a négyzetméterárak 2000. május végéig-június elejéig tartó emelkedésében lehetett nyomon követni. A nyári hónapok pangó piaca után tavaly szeptembertől ugyan további árnövekedést prognosztizáltak a piacot elemző szakemberek, ennek mértéke azonban a korábbinál jóval visszafogottabb volt, egyes esetekben meg is állt. Hasonló stagnálás, illetve néhány ingatlanfajta (például a panelek) esetében bizonyos fokú visszaesés tapasztalható 2001. első öt hónapjában is, amely elsősorban a fizetőképes kereslet jelentős beszűkülésével, másrészt az új lakásokhoz közelítő árakkal magyarázható, ami egyre inkább az új lakások piaca felé fordította a vásárlók széles rétegét. Eredményeként jelenleg a főváros és a környező települések egy részének használtlakás-piacát a túlkínálat jellemzi, és ez elmondható több, vidéki nagyvárosról is. Kivételt képeznek a befektetői szempontból jó helyen – például a belvárosok sétáló utcáiban és azok környékén – fekvő lakóingatlanok, valamint a fiatalok életkezdését segítő garzonok, melyek esetében általában az évek óta szűk kínálat továbbra is az értéküknél jóval magasabban tartja az árakat. Ez utóbbiak többsége legtöbbször nem is kerül be a forgalmazó cégekhez, mivel a „jobbak” szinte azonnal, „kézen-közön” vevőre találnak. Éppen e hiány mozdította meg korábban az addig csendes panel- és házrészpiacot, amelynek eredményeként Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyobb vidéki városokban jelentősen (gyakran 40-60 százalékkal) is megemelkedett a panellakások ára, és az évekig eladhatatlan közös udvaros, gyakran alacsony komfortfokozatú házrészek is az árrobbanást követően – akár 20-30 százalékkal drágábban – sorra vevőre találtak.

A panellakások fővárosi részpiacán – kerülettől függően – a jócskán „megugrott” négyzetméterárak mára többnyire visszaestek: például amíg egy évvel ezelőtt az egyik legnagyobb budai, a Kelenföldi lakótelepen egy 50 négyzetméteres, kétszobás házgyári lakásért 7, míg hasonlóért Őrmezőn már 7,2–7,5 millió forintot is elkértek, a jóval felkapottabb és keresettebb Gazdagréten pedig már 9 millió forint körül volt az ára, idén tulajdonosaik a gyér érdeklődés hatására 500 ezer–1,5 millió forintot is engedtek az árból.

A III. kerület lakótelepeinek árai között a már korábban is jelentős árszintkülönbség továbbra is tapasztalható: a legalacsonyabb árat (115–125 ezer forint/négyzetmétert) változatlanul Békásmegyeren kérik, míg a Pók utcában a felújított, jó fekvésű lakások esetében átlag 180–190 ezer forinttal kell a vásárlóknak kalkulálniuk. A pesti oldalon a Kárpát utcai és a Vizafogó, valamint a zuglói Jerney lakótelepek számítanak favoritnak, ahol 160–170 ezer forintos kínálati négyzetméterárakkal találkoznak a vásárlók. Kőbányán, Újpalotán átlagban 100–110 ezer, Csepelen pedig már akár 85–95 ezer forintos négyzetméteráron is megszerezhető egy-egy panellakás.

Ennél jóval nagyobb arányú árnövekedés tapasztalható a budapesti és nagyobb vidéki városok frekventált (belvárosi, zöldövezeti), hagyományos építéses részein, ahol 2000. év tavaszáig egy-másfél év alatt 100–150, sőt némely esetben 200 százalékos áremelkedést is regisztráltak a forgalmazó cégek. Ez utóbbi jelentős értéknövekedés elsősorban a külföldi befektetők által változatlanul keresett budapesti V., VI., illetve I., II., XII. és XIII. kerületek nívós, polgári lakóingatlanjai esetében figyelhető meg. A nagyfokú befektetői keresletet, így a tavalyi magas kínálati árakat mára valamelyest csökkentették a jelenleg stagnáló lakásbérleti díjak. A befektetők többsége ugyanis bérbeadás céljából vásárol nálunk értékes ingatlant, és az igen magas lakásárakkal szemben realizálható jelenlegi viszonylag alacsony bérletidíj-hozamok miatt várhatóan előbb-utóbb piacra kerül számos lakóingatlan, amelyek tovább növelik a kínálatot, tovább generálva a beindult árcsökkenést.

Jelenleg a főváros stagnáló árú és visszafogott forgalmú nem panel használtlakás-piacán a magasabb jövedelmű hazai lakásvásárlók között a fő célpont továbbra is a budai oldal marad. Az árak idén átlagban nem emelkedtek, de a vásárlók változatlanul a bel-budai Fillér, Medve, Szabó Ilonka stb. utcai részekre koncentrálnak. A kínálati négyzetméterárak ezen a területen továbbra is magasak: a jobb állapotú társasházi lakásoké idén is 270–300 ezer körül mozog, azonban a kitartó vásárló ennél olcsóbban is hozzájuthat a kiszemelt lakóingatlanhoz. A főváros XI. kerület sasadi részén a régebbi, hetvenes évekbeli építésű házakból jelenleg is bő a kínálat, azonban stílusuk és viszonylag „kitartó” magas áruk miatt a kereslet az év első öt hónapjában tovább csökkent irántuk. A főváros ezen részén egyébként jelenleg is több ikerházat kínálnak 36–45 millió forintért, míg például a kerület Bartók Béla úti környezetében átlag 180–200 ezer forint körül mozog a felújításra váró lakások négyzetméterára, a felújítottak tulajdonjogát viszont általában már csak 200 ezer forint felett megszerezni. Buda máriaremetei, óbudai területein a hét-nyolc éve felhúzott házak 60–80 millió forint között, az egy-két éve épültek pedig efölött cserélnek gazdát, a Rózsadombon, a Szabadság-hegyen pedig a telkek magas értéke miatt 150 millió forint alatt még régi, öreg házhoz sem igen lehet hozzájutni.

Budapest változatlanul kedvelt területei közé tartoznak a belső (V., VI., VII. IX.) kerületek, amelyek kiemelt részeinek lakásai tavalyig szintén megközelítették, sőt néhány helyen (az V. és VI. kerületek belső magjában, illetve az Andrássy úton) elérték a 250–300 ezer forintos négyzetméterárat, azonban jelenleg itt is érdemes a vásárolni szándékozónak az eladói ár alá „menni”, különösen akkor, ha az ingatlant hónapok óta árulják. A VII. kerület árai ennél továbbra is jóval nagyobb szóródást mutatnak: amíg például a Liget közeli Rottenbiller, Damjanich utcák jobb minőségű lakásainak kínálati négyzetméterára megközelíti a 165–180 ezer forintot, a Garai utca környezetében jóval ez alatt sem találni rájuk vevőt.

A régebbi építésű családi házak kategóriájában a pesti oldal ingatlanjai 2000-re kisebb (20-35) százalékkal emelkedtek a budaiaknál, azonban például az évtizedek óta kedvelt XIV. és XVI. kerületek 10-15 esztendeje tető alá hozott, jó állagú családi otthonai esetében ennél jelentősebb árnövekedéssel, jelenleg 180–220 forint közötti kínálati négyzetméterárral kell a vásárlóknak számolniuk. Ennél lényegesebben alacsonyabbak a négyzetméterárak a XVII. kerületben, ahol a hasonló korúaké 140–170 ezer forint között van, míg Csepelen idén is 130–142 között szóródnak a négyzetméterárak. A főváros környéki települések közül továbbra is Budaörs, Szentendre, Göd, Budakeszi és Solymár a legdrágább, míg a vidéki nagyvárosok esetében Sopron, Szombathely vezeti a listát, de nem sokkal maradnak le a többi határszéli és egyetemi városok, Pécs, Győr, Szeged, Debrecen sem.

Szilágyi Eta