A vagyonadónál használni tervezett, területileg megállapított átlagos fajlagos ár nem alkalmas az ingatlanok valós piaci értékének megállapítására, s a kerületi és megyei szintnél mélyebben, jobban szegmentálva kellene az átlagárakat definiálni - véli az Otthon Centrum. A cég az állítását egy 2008 májusa és 2009 áprilisa közötti időszakra vonatkozó felméréssel támasztja alá, melyben az általuk 27 millió forint felett eladott használt budapesti lakóingatlanokat vették gorcső alá. (A 27 milliós limitet az APEH 10%-os tűréshatára adta, míg az újépítésű ingatlan azért maradtak ki az elemzésből, mert az Otthon Centrum szerint ezek esetében a kalkulált érték legtöbbször jócskán aluláraz.)
„A felmérés során az derült ki, hogy a tranzakciós árak jelentősen eltérnek a számított értékektől. A törvénytervezetben a valós árakhoz képest pozitív és negatív eltéréseket egyaránt tapasztaltunk a különböző kerületekben; ez Budapesten átlagosan -2%-os eltérést jelent." - hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója. A felmérés során vizsgált 27 és 30 millió forint között elkelt lakóingatlanok közül minden második csúszna az adóköteles limit fölé a számítást alkalmazva. A tranzakciós árat pozitív és negatív irányban is 3%-on belül mindössze a számított értékek 7,5%-a közelítette meg, míg 10%-os „találati arányt" az ingatlanok egynegyedében számolt az Otthon Centrum.
Az elemzésből kiderül, hogy 18 kerület esetében a valós kötési árak „fölé lő" a számított érték. Az összes budai kerület ide tartozik, itt ugyanis érvényesül, hogy a forgalom nagyobb részét és magának az állománynak is jelentős hányadát a forgalmas főutak mentén álló egykori bérházak társasházi lakásai adják, a kerületi átlagár-mutatót viszont magasabb presztízsű ingatlanokra kalibrálták.
"Ezzel szemben feltűnő, hogy a pesti belváros V. és VI. kerületében épp ellenkezőleg, átlagosan magasabbak a tranzakciós árak, mint a törvénytervezetben megállapított érték." - közölte Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Az átlag ugyanakkor ezeken a területeken nagy különbségeket takar. Az adatbázis tíz legnagyobb pozitív eltéréséből, tehát amikor a vételi ár magasabb a kalkuláltnál, hét ebben a két kerületben található, s itt 50 és 180% közötti értékeket találunk. Ezek egytől-egyig a környéküknél jóval drágább, kiemelkedő presztízsű utcákban (főleg Andrássy út és mellékutcái, illetve Duna-part) található ingatlanok. Ezen kívül több periférikus, nagyrészt kertvárosi kerületnek - XV., XVII., XXI., XXIII. - magas a negatív értéke: itt jellemzően a családi házak nagy, 200 m² körüli, vagy azt meghaladó mérete, megszorozva a megállapított átlagárral már olyan árat ad ki, ami messze meghaladja a piaci értéket.
Ami megnehezíti a számítást
Problémákat okozhat, hogy az ingatlan értékének megállapításánál nem veszik figyelembe, ha valakinek az ingatlanát hitel terheli, és ugyanúgy kell fizetni utána, mintha tehermentes lenne - vélte Zara László, a Magyar Adótanácsadók Országos Egyesületének elnöke az "Élet a válságban és a válság után" című konferencián. „Holott egy terhelt ingatlan piaci értéke jóval alacsonyabb az így meghatározott értéknél" - fűzte hozzá a szakértő, aki szerint sokan megpróbálják majd elkerülni az adó megfizetését, ráadásul a központi, és nem önkormányzati beszedés megnehezíti az egymillió ingatlan ellenőrzését. „Emiatt az ingatlanadó könnyen a luxusadó sorsára juthat."
Az Otthon Centrum a lakás állapotára vonatkozó együtthatót hiányolja, ami „jelentősen befolyásolja" az ingatlan piaci értékét. Szerintük ugyancsak nagyobb különbségek tapasztalhatók a fekvés - udvari kontra utcai - és a szintszám között, mint a törvénytervezetben megadott 5%. „Hiába azonban a jól megállapított módosító tényezők, ha a területre vonatkozó átlagár köszönő viszonyban sincs az adott ingatlan környezetére jellemzővel." - mondta Valkó Dávid.
Zara László szerint egy egységesen bevezetett, szakértőkkel kidolgozott ingatlanadó bevezetésének lenne létjogosultsága, azonban a jelenlegi javaslat egy értékalapú, szűk kedvezményezetti körű ingatlanadót körvonalaz. Kifejtette: gyakorlatilag a nyugdíjasokon kívül, akik egy feljegyzést kaphatnak a tulajdoni lapba, hogy tartoznak ezzel a befizetéssel, senki nem kapott mentességet. Felhívta a figyelmet arra, hogy a nyugdíjasok örökösei kötelesek megfizetni az ingatlan utáni feljegyzett, meg nem fizetett adót.
