Azé a ház, akié a föld? Nem mindig

2016. december 03. szombat - 07:30 / piacesprofit.hu
  •    

Rendszerint az épület annak a személynek a tulajdonában van, akié az a földterület, ahol az épület áll. Azonban lehetnek olyan esetek, amikor szükségessé válik, hogy az épület és a telek tulajdonilag egymástól elkülönüljön. Lehetséges-e, hogy a földterület és az épület más-más tulajdonban legyen? Van-e arra lehetőség, hogy a tulajdonos épülete és telke elkülönülten kerüljön be az ingatlan-nyilvántartásba?       

Kép: Pixabay

Kép: Pixabay

A földterület és a rajta lévő épület általános szabálya, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ez az alapvető szabály érvényesül például a ráépítés esetén is, azaz abban az esetben, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít. Ebben az esetben a főszabály, hogy az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, de köteles gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A ráépítő abban az esetben szerzi meg a földnek vagy a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek vagy a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság pedig a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő az épület tulajdonjogát szerezi meg, azaz ebben az esetben a földterület és az épület tulajdonjoga egymástól a bíróság döntése alapján elválhat.

A föld és az épület eltérő tulajdonjoga

Már a régi Polgári Törvénykönyv is lehetővé tette, hogy a földterületre építkező személy megállapodjon a földtulajdonossal abban, hogy az épület tulajdonjoga az építkező tulajdonába kerül, míg a telek a földtulajdonos tulajdonában marad. Az ilyesfajta megállapodás az új Polgári Törvénykönyv alapján is lehetséges.

Ebben az esetben jellemző, hogy az építkező az építkezés céljából a telektulajdonostól földhasználati jogot kap a földterület egészére vagy annak meghatározott részére. A földhasználati jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Fontos tudni azt is, ha az épület felépítését követően az építkező tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az épülettulajdonost a törvény alapján a földre földhasználati jog illeti meg akkor is, ha erről a földtulajdonossal előzőleg külön nem állapodott meg. A földhasználati jog ebben az esetben olyan mértékű, amely az épület rendeltetésszerű használatához szükséges.

Milyennek kell lennie egy ingatlan-adásvételi szerződésnek?
Az ingatlan-adásvételi szerződések esetében a jogi közreműködő ügyvéd, jogtanácsos vagy közjegyző megkerülhetetlen. Ráadásul sok egyéb kötelező kelléke is van egy ilyen szerződésnek. Ezeket ismerteti a Piac&Profit jogi szakértője.

Lehet-e önálló ingatlan a földtulajdonos tulajdonában lévő épület?

Láthattuk, hogy a jog régóta lehetővé teszi, hogy a föld és a rajta felépülő épület más-más személy tulajdonában legyen. Ezt az új Polgári Törvénykönyv kiegészítette azzal a lehetőséggel, hogy az ingatlan tulajdonosa úgy is rendelkezhet, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Azaz lehetségessé vált, hogy a földterület és az épület azonos személy tulajdonában legyen, de úgy, hogy az ingatlan-nyilvántartásban külön-külön ingatlanként kerülnek feltüntetésre.

Ez a rendelkezés például lehetőséget ad a tulajdonosnak, hogy az épületét és a földjét szétválasztva egyiket vagy másikat külön értékesítse, ha erre van szükség. Szintén egyszerűbben rendezhető jogilag az a helyzet, ha a földtulajdonos más személyekkel közösen épített épületet a saját telkére. Korábban ezt társasházzá alakítással vagy a földterületre is kiterjedő közös tulajdon létrehozásával lehetett megoldani, azonban az új Polgári Törvénykönyv alapján már arra is lehetőség van, hogy csak az épületre mint önálló ingatlanra vonatkozóan hozzanak létre közös tulajdont.

Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

Négy tévhit a közös tulajdonnal kapcsolatban
A közös tulajdon a köztudatban is széles körben ismert fogalom, bár e fogalom tartalmával kapcsolatban már számos tévhit és félreértelmezés létezik. Sokak számára zavaros például a közös tulajdon osztatlan volta, és sok félreértés adódik az elővásárlási jogból, és a költségviselésből is. Szakértőnk bemutat néhányat ezek közül a tévhitek közül.

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek