„Mivel a vasárnapi zárva tartás a kiskereskedőknél árbevétel csökkenést hoz, így várhatóan az ingatlan-bérbeadásnál is csökkenni fognak a bérleti díjak” – figyelmeztetett Illés István, a Réti, Antall és Társai PwC Legal szakértő ügyvédje.
A vasárnapi zárva tartás többek között a turizmusban is gondokat okoz.
A szakember szerint a már meglévő szerződéseknél komolyabb probléma merülhet fel: ez a speciális szerződéstípus jellemzően nem rövidtávra szól, vagy határozatlan időtartamra, vagy pedig a határozott időtartamnál is több évre, vagy évtizedre. „Ezek a szerződések tehát tartós jogviszonyt képeznek a szerződő felek között. A jogszabály viszont lényeges változásokat hoz a bérbeadó és a bérbevevő viszonyában” hangsúlyozta Illés István.
A felek elméletileg nem kérhetik a szerződés módosítását, hiszen az ésszerű üzleti kockázatot vállalnia kell a feleknek. Viszont egy nagyobb horderejű jogszabályváltozás már nem ez a kategória, itt a feleknek már lehetősége nyílik a szerződés módosítására. Ha a felek nem tudnak megállapodni, akkor bírói úton is lehet kérni a szerződés módosítását. Ebben az esetben a bíróság a konszenzus hiányában is módosíthatja a bérleti szerződést. Magyarországon eddig jellemzően lakásbérletek esetén került sor bírói szerződés-módosításra, de nem ritka üzleti szerződések esetén sem.
Mikor kerülhet erre sor?
Mivel az új Ptk. kifejezetten a bírói gyakorlatot emelte törvényerőre, így a feltételek: azaz ne a bérlő idézze elő a körülmények változását, ne legyen előrelátható a szerződés megkötésekor, így csak az a kérdés, hogy a nyitvatartási szabályok változása a rendes üzleti kockázatok körébe tartozik-e. „Ez bírói mérlegelés kérdése, – tehát minden esetben egyedi elbírálás lesz, hiszen aki vasárnap amúgy sem nyitott ki, azt nem éri veszteség, míg egy éjjel-nappali üzletnél már minden további nélkül lehet módosíttatni a bérleti szerződést. Ebben az esetben, ha a bíróság megítéli a bérleti díj leszállítását, akkor a kereset benyújtásától a bíróság módosítja a szerződést. Így az ingatlan-bérbeadók sem érezhetik magukat biztonságban. Ezért az elkövetkező néhány évben az ingatlanpiaci szektor is meg fogja érezni ennek a jogszabálynak a következményeit” – vélte jogi szakértő.
A legtöbb bolt úgy próbál meg válaszolni erre a szabályra, hogy a hétköznapi nyitva tartás időtartamát növeli. Ha a bolt megtesz minden intézkedést, hogy növelje a bevételét, ebben az esetben, ha összességében nem csökken érdemben a bevétel, így a bíróság mérlegelhet úgy, hogy nem tartja indokoltnak a szerződés módosítását. Mivel a szerződések az üzemeltetési költségeket is tartalmazzák, ezek csökkenése is jelentős lehet, viszont a fajlagos üzemeltetési költség drágább lesz.
Ha a bérleti díj önkormányzati rendeletben van rögzítve, akkor sokat nem lehet tenni. Az önkormányzatot viszont nem terheli felelősség, ezért nekik kártérítési felelősség nem áll fenn. határozatlan idejű szerződésnél csak a felmondás marad, határozott idejű szerződésnél a bíróságnak kell kimondania az ellehetetlenülést.
